胡葆森的三碗饭能“填饱”50亿亏损吗？丨拆解半年报

来源：野马财经

建业地产连续17年的盈利纪录被打破，上半年录得亏损约为50亿-60亿元。

“在行业形势依然存在不确定性的情况下，过去一年同行们遇到极大困难没有办法按时偿还美元和境内债，建业地产（0832.HK）坚守了创办30年的企业文化。”

在8月15日召开的投资人沟通会上，刚刚还完5亿美元债券的建业集团董事长胡葆森这样表示。

在同一天，建业地产发布了上半年亏损预警，预计上半年归属股东净亏损为50亿元-60亿元。这是其上市以来首次亏损，去年同期为盈利7.29亿元。

来源：建业地产公告

建业地产介绍，房地产行业持续低迷，销售同比下滑；疫情导致工程进度推迟，年内交付体量下跌；商业租赁需求下降等方面均是亏损原因。

对于未来的发展，胡葆森认为，建业未来还有3碗饭可以吃下去，一是品牌、二是手艺、三是勤劳，靠这三点，民营企业还能生存和发展下去。

但受亏损预告影响，当日建业地产股价明显下跌，收盘股价为0.57港元/股，降幅5%，总市值约17亿港元。

“河南王”的困局

建业地产创立于1992年，近30年来，因开发住宅项目几乎均位于河南省，在业内有着“河南王”的称号。截至2021年末，建业地产在河南省有约230个项目。

受到疫情反复、市场信心不足等影响，2022年上半年河南省整体成交数据呈下滑趋势，重仓河南的建业地产销售数据也不理想。

2022年1-7月，建业地产取得物业合同销售总额161.58亿元，同比减少为51.6%；销售总建筑面积223.95万平方米，同比减少为48.6%。

除了业绩亏损、销售业绩下滑，建业地产还面临着不小的偿债压力。

Wind数据显示，截至2022年8月15日，建业地产还有7只境外债券，总余额约19.57亿美元（约132.54亿元），其中3亿美元（约20.32亿元）将于1年内到期。

来源：Wind 数据

8月11日，惠誉刚确认建业地产长期外币发行人违约评级为“B”，展望为负面。惠誉表示，建业地产的评级和负面展望反映了其销售疲软和流动性紧张。

另外，据上海票据交易所披露，今年以来，建业地产已6次被列入商票持续逾期名单。

来源：上海票据交易所

截至2022年7月31日，仅建业住宅集团（中国）有限公司一家的票据逾期余额已达16.81亿元。此外，还有鄢陵建业易成旅游地产开发有限公司、开封建业地产有限公司等也在逾期之列。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析，商票逾期会导致房企信用受损，势必会影响到投资者对其商业信用的判断，进而影响企业合作等。同时，商票逾期也会导致市场认可度下降，融资难度加大，企业现金流紧张局面或将加剧。

发出求救信，国资入场

事实上，“河南王”最早传出流动性危机是在去年。自2021年7月起，河南省内多个地区接连受到洪灾、疫情影响，建业地产也未能幸免。

据建业集团当时递交政府的《请求救援帮扶报告》（又称“求助信”）中统计，受汛情和疫情影响，建业集团累计各种经济损失逾50亿元。

而在去年9月建业集团媒体会上，建业集团副董事长王俊表示，网传求助信内容真实，但困难是暂时的。目前建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态，正在加速回暖。

进入2022年，建业集团董事长胡葆森带领公司开始了大刀阔斧的变革。

首先是组织架构的调整，建业集团原五级构架精简到三级，总部约50%人员被分流一线。其次是管理人员的更替，仅2月14日一天，建业集团就一口气更换了三家上市公司CEO。

来源：建业地产公告

除了对内落实向管理要红利的政策外，对外，胡葆森还与多家企业洽谈，引入投资。

今年4月，建业集团先是与万达集团签署合作协议，拟将旗下商业项目出租给万达商管运营。5月31日，建业集团又与国资河南文旅投资集团达成战略合作，后者将对“建业电影小镇”和“只有河南·戏剧幻城”进行股权投资。

出手为建业纾困的国资不只有河南文旅投资集团，7月21日，河南同晟置业有限公司（简称：同晟置业）也以6.48亿港元收购建业地产8.85亿股股份，成为建业地产持股29.01%的第二大股东。

爱企查显示，同晟置业是河南省铁路建设投资集团有限公司（简称：河南铁建投集团）下属房地产开发平台，而河南铁建投集团则由河南省人民政府100%持股。

来源：爱企查

建业地产表示，此次股权出让方为大股东恩辉投资有限公司，由胡葆森全资拥有。出让股份所得6.48亿港元，将以股东借款的形式借回给公司，有效补充公司现金流。

一系列操作之后，8月8日，建业地产发布公告称，其一只2022年8月到期的5亿美元（约33.85亿元）6.88%优先票据已全数偿还。至此，建业地产已完成今年所有到期美元债券的偿还工作。

关荣雪表示，在当前的行业环境下，国资进场无疑是为房企增加了一层保护罩。建业引入国资力量后，一方面可以加深扩展其在河南的布局；另一方面，也可在当前进入深度调整的行业环境下赢得重要合作力量，在后续拿地以及融资等方面占据一定优势。

建业地产表示，该笔还债资金来源于公司不动产盘活、大股东股权出让后所获资金的股东借款以及境内融资，对公司的经营性现金流不构成重大影响。

距离“上岸”还有多远？

值得注意的是，在成功偿债的同时，胡葆森或将面临失去上市公司控股权的风险。

建业地产介绍，公司后续将发行一只不高于7.08亿港元的可换股债券，2024年到期，票息5%、到期收益率9%。该笔债券将由河南铁建投集团进行认购，目前，双方正就发行事宜进行磋商。

据了解，可换股债券持有人有权按照不高于1.2港元/股的初始换股价将债券转换为股份，待悉数转换完成后，合共5.9亿股换股股份可予发行。

届时，河南铁建投集团将持有建业地产股份14.75亿股，高于大股东恩辉投资持有的12.73亿股。这意味着一旦交易完成，胡葆森或将失去建业地产实控人的位置。

对此，建业方面回应称，可转换股债券持有人有两年可再延期一年的可选择是否转换选择权，具体情况视后期市场交易状况而定。

关荣雪表示，不排除若后续建业地产资金流局势好转，且较具一定经营底气，那么有可能会保留控股股东的身份。

虽然控股股东是否会变更还是未知数，但建业地产高管变更目前已成定局。

8月1日，建业地产宣布，执行董事王俊、非执行董事林明彦和非执行董事陈瑛均已辞任。同晟置业党委书记、董事长邓高强，河南铁建投集团投资管理部总经理、同晟置业董事时松被委任为新的非执行董事。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，高管的变动意味着河南铁建投集团对建业地产的影响力将明显提升，在战略规划、企业运营策略、企业治理等方面给建业地产带来明显变化。

虽然从当前业绩预告来看，建业地产上半年仍处在亏损状态。但牵手国资的建业，事实上在盘活资产、项目交付、债券兑付等方面均取得一定成绩。

截至6月30日，建业集团1-6月共完成交付20132套，交付面积313.3万平方米，其中5449套实现交房同时办理发放不动产登记证，4805套实现提前交付。

另外，8月5日，郑州市房地产百亿纾困基金项目落地，建业旗下北龙湖金融岛写字楼项目还成为首个被帮扶对象。

来源：建业集团官微

建业地产表示，与国资牵手，体现出企业“不躺平”、积极作为化解风险的决心。

而成功自救的建业地产，在提到未来规划时也将“保交楼”放在首位。“下一步，公司将积极推进项目工程建设及施工进度，实现高标准、高品质按时交付。并同时促销售、促回款，力争实现持续稳定健康发展。”建业地产表示。