本文来源：新华财经，作者：杨溢仁

发布日期：2022年8月5日

根据当前保障性租赁住房试点要求，相关REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设，这将有效拓宽建设资金来源，充分吸引企业、金融机构、个人等社会资金进入保障性租赁住房市场，增加保障住房供给。

新华财经上海8月5日电（记者杨溢仁）保障性租赁住房REITs正在加速落地，8月5日，首批两单保障性租赁住房REITs产品正式开启询价。

中金基金管理有限公司（简称“中金基金”）副总经理、中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（“中金厦门安居REIT”）基金经理李耀光接受记者专访时称，保障性租赁住房REITs的推出，无论是对我国基础设施公募REITs行业还是对保障性租赁住房行业而言都具有重要意义。

市场发展前景广阔

从市场前景来看，住房租赁行业正迎来最好的发展时期。

根据新华网和研究机构共同编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，未来在城镇化率提升、长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代等趋势的共同作用下，预计中国2030年租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。

平安证券首席经济学家、研究所所长钟正生此前预计，2022年全国保障性住房的增量约为230万套（间）。

兴业证券股份有限公司首席经济学家王涵更表示，保障性租赁住房建设在未来几年内将持续发力。尤其在2022年财政发力前置的情况下，保障性租赁住房建设能起到“稳增长”的效果，对地产投资增速的增量贡献预计达到1.1%至1.6%。

保障性租赁住房和政府兜底的公租房有所不同，公租房优先保障低收入群体的需求，更加注重公平；而保障性租赁住房主要聚焦无房的新市民、青年人这类“夹心层”的问题，旨在有效解决其阶段性住房难题，不仅要低价还要考虑质量，需综合考虑性价比，目前主要是各地政府吸引人才的手段。

以即将面世的中金厦门安居REIT为例，其资产涵盖了位于厦门市集美区的两个保障性租赁住房项目——园博公寓和珩琦公寓。两个项目共拥有保障性租赁住房房源4665套，合计建筑面积约19.86万平米。

“对保障性租赁住房行业而言，公募REITs产品的成功落地，是行业进一步发展壮大的重要抓手。”中金基金副总经理、中金厦门安居REIT基金经理李耀光接受记者专访时称，“中金基金此次携手厦门安居集团有限公司，积极探索和实践适应保障性租赁住房行业特征的REITs治理机制和管理模式，就是希望能够借助中金厦门安居REIT的成功实践，为中国保障性租赁住房行业发展提供有益经验。”

根据当前保障性租赁住房试点要求，相关REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设，这将有效拓宽建设资金来源，充分吸引企业、金融机构、个人等社会资金进入保障性租赁住房市场，增加保障住房供给。

市场发展前景广阔

在国内政策强调加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题的背景下，保障性租赁住房REITs试点的落地可谓恰逢其时。

那么，推出保障性租赁住房REITs究竟能给行业、企业、地方政府、投资者等市场参与主体带来哪些正面效益？

李耀光认为，对于住房行业来说，保障性租赁住房REITs通过打通保障性租赁住房投融资闭环，能够吸引更多的资金投入保障性租赁住房的建设中，进而增加保障性租赁住房的有效供给，对落实“房住不炒”“住有所居”具有重大意义。

对于企业来说，通过发行保障性租赁住房REITs，可帮助其回收前期投资的资金，进而投入到新的保障性租赁住房项目建设中。公募REITs可作为企业的资产持有和管理平台，提升资产的流动性，并通过轻资产运营模式促进企业综合发展。

“REITs产品的权益型特点高度契合保障性租赁住房企业的融资需求特点，从此次REITs试点项目的情况来看，REITs将成为此类企业资产上市的平台，持续为企业提供长期权益性资金，有效缓解保障性租赁住房投资建设的资金压力，从而更好地支持当地住房保障体系建设。”中信证券相关负责人告诉记者。

对于地方政府而言，保障性租赁住房REITs的推出将有助于拓宽当地保障性租赁住房建设资金来源，这是扩大地方保障性租赁住房供给的重要抓手，也将有利于该市场的健康高质量发展。

对于投资人来讲，保障性租赁住房REITs的推出，在丰富其投资可选标的的同时，也有机会为投资者创造较好的长期投资回报。

“我国保障性租赁住房的租金一般低于同地段同品质市场化租赁住房，这有利于将出租率维持在较高水平，为投资者贡献相对稳定的分红。”李耀光称。

总而言之，保障性租赁住房REITs的推出，有利于实现多个层面的共赢。不过，尽管上市一年多来，公募REITs的整体表现可圈可点，但这与市场存在“资产荒”现象、REITs本身供给不足、境内个人投资者非理性追涨等多因素息息相关。

“市场应理性看待REITs的短期价格表现，重点关注其长期投资价值，高度警惕价格与底层资产价值之间的严重偏离风险。”一位REITs投资人士表示。

“当然，基金管理人和外部管理机构的资产管理能力，将对底层资产经营的稳定性起重要作用。面对相同的外部环境变化，专业的团队可以为投资人创造更好的收益。”在李耀光看来，“对广大投资人来说，选择符合自身风险等级的REITs产品，树立价值投资理念，关注REITs投资的长期分红价值，避免盲目跟风炒作，将有助于提高长期投资获得感。”