来源：市值风云

随着各部门连续发文，行业整体向好的趋势明显。

作者"国胜

编辑 |小白

4月29日，金科股份（000656.SZ）发布2021年报，公司实现营业收入1，123.10亿元，同比增长28.05%；结算面积1，200.96万平方米，同比增长18.34%；实现净利润66.88亿元，其中归母净利润36.01亿元。

营收表现优秀，成功引起风云君的兴趣，下面我就看看这份成绩单在行业内处于什么水平。

2021年，行业整体“稳字当头”

要评判这份业绩单，我们先回顾一下2021年地产行业的大环境。

01 商品房销售整体稳中有升

2021年，为保障房地产市场健康稳定发展，国家层面坚持落实“房住不炒”的总方针，陆续出台与实施房企“三道红线”、银行“贷款集中度管理”等措施。

2021年，全国商品房销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%；商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%。政策实施的效果明显。

参考行业增速，金科股份营收同比增长28.05%，客观来说还是不错的。

我们再来看一下两家业内优秀代表公司的数据。2021年，万科A（000002.SZ）实现营业收入4，527.98亿元，同比增长8.04%；保利发展（600048.SH）营业收入2，849.33亿元，同比增长17.20%。

从营收增速来看，金科股份的表现并不弱于行业龙头公司。

销售数据端，2021年，金科股份实现销售金额约1，840亿元，同比略有下降，仍位列行业前二十。销售端的波动同样传导到盈利端，2021年金科股份实现归母净利润36.01亿元。

02 量入为出，注重现金流安全性

当外部环境波动明显时，金科将稳定发展放到了第一位，而保持稳定的第一要素就是现金流。

2021年，上市公司实现销售回款1，853亿元，回款率达到101%，创历史新高。2021年，金科股份经营净现金累计净流入142亿元，连续四年保持净流入。

有个知识点还是要强调一下，房地产企业的拿地支出是计入经营活动的，这意味着金科股份其实早在几年前就已经重视量入为出。

2021年，金科股份将投资销售比控制在40%以内，累计新增土地储备47宗，土地购置合同金额为376亿元，计容建筑面积976万平方米，在保证现金流安全的前提下补充了优质土地资源。

截止2021年底，金科股份可售资源面积约6，591万平方米，完全可以覆盖公司未来两到三年的销售。

有息负债规模持续压降，信用评级稳定

2021年，银行端对房地产的资金投放力度有所收紧，全国房地产开发资金来源总量为20.1万亿元，同比增长4.2%。其中，国内贷款为2.3万亿元。

2021年，金科股份在公开市场累计完成8次债务兑付，兑付金额超106亿元。

财报数据显示，在保障现金流安全的前提下，金科也一直在压降有息负债规模，由年初的976.64亿元下降至年末的806.10亿元，有息负债规模压缩约170亿元，较2020年6月末更是压降近300亿元。

就有息负债结构来看，金科股份压缩的主要是来自银行和非金融机构端成本相对较高的负债。

2021年末，上市公司来自银行融资余额419.39亿元，占比52.03%；来自非银行金融机构融资余额降至197.13亿元，占比降至24.45%；自公开市场融资余额为189.58亿元，占比提升至23.52%。

在融资市场偏紧的背景下，公司2021年仍然成功在境内外各类公开市场债券融资10次，融资规模约118亿元。公司控股子公司金科服务通过引进战略投资者融资约40亿。

在信用评级市场，金科股份信用等级为稳定，中诚信、联合评级均给予公司AAA级评级。2021年4月，标普国际将公司的评级由B+跳级提高至BB-，并一直维持至今。

“四位一体、生态协同”战略初见成效

一直以来，金科股份都在努力开拓地产之外的第二业务增长曲线。

2020年，金科股份正式提出“四位一体、生态协同”的发展战略，以地产为核心，通过向产业上下游延伸，逐步构建起自己的生态系统。目前，部分业务已初具规模。

物业方面，2021年金科服务全年实现营业收入59.68亿元，同比增长约77%；归母净利润10.57亿元，同比增长71%；在管面积达2.37亿平方米，新增在管超8000万平米，同比增长50%。

商业方面，金科商业已经形成了金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线。

2021年，金科商业的营业收入同比增长30%，跃居商业地产企业前20强。截至去年底，金科商业在管项目达到80个，在管面积超过307万平米。

产业运营方面，金科产业已实现全国22个城市的布局，累计开发和管理园区28个，入园企业年产值超过2000亿元，建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

根据公开信息，金科股份还在拓展代建业务，2021年代建项目销售金额20.28亿元，新增代建储备建筑面积140万平方米，代建储备货值近500亿元。

上述多元业态的协同发力，一方面促使金科股份整体收入结构多元化，为公司贡献更多增量；另一方面也增加了上市公司抵御行业周期波动风险的能力。

政策向好趋势明显

再来看一下公司一季报的数据。2022年一季度，金科股份实现营业收入126.72亿元，与上年同期基本持平，经营净现金实现24.84亿元净流入（去年同期净流出23.37亿元）。行业的周期波动影响仍在延续，但是政策向好的趋势已经比较明显。

4月29日，人民银行召开专题会议，强调“执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。”

5月4日，银保监发文，特别强调“要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。”

同日，深交所也发文表示“支持房地产企业合理融资需求，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。”

各部门连续发文，在起到提振市场作用的同时，也体现了监管部门对地产行业的重视。

从公开数据来看，房地产仍是我国国民经济的支柱产业，2021年增加值7.76万亿，对GDP贡献率6.8%，如果将房地产上下游涉及的50多个行业增加值加总，对GDP增长的贡献率接近20%。

2021年，我国常住人口城镇化率64.72%，仍处于快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上。

随着各部门密集释放楼市稳预期的积极信号，以及GDP保增长的目标，行业周期波动已经在向好的方向发展，行业内的重点房企值得关注。