证券时报记者 吴家明

“这么多年来，深圳楼市调控效力最猛的就是二手房参考价，直接控制住金融杠杆，也终于改变了许多人对深圳楼市只涨不跌的预期。”在福田园岭，记者见到一位深耕学区房的房产中介小陈，入行三年的他见证了疫情对深圳楼市的影响，也见证了参考价对楼市的影响。

“虽然我们这个片区的房子普遍楼龄较长，但由于学区和旧改的双重概念，所以一直备受购房者的青睐，在2020年的时候园岭片区房价涨幅明显，一些楼龄较长的老高层房源，最高成交单价都在每平方米13万元左右，远远超过片区参考价。”说起附近的房子，小陈说的头头是道，“自从二手房参考价出台后，效力慢慢显现，现在成交的房源价格基本都只是比参考价高出5%左右，大约在每平方米9万至10万元。”

在小陈看来，同样是受到疫情的影响，但今年购房者的反应与2020年的时候完全不同。“现在的购房者虽然对政策的敏感度还是很高，但会比以往谨慎。所以，愿意参照参考价卖房的业主也越来越多。”乐有家研究中心计算了过去一年来深圳二手房实际成交价与参考价的价格差，也叫偏差值，其中价格差在10%以内的属于接近参考价成交。2021年2月二手房参考价出台后，接近参考价成交的房源占比逐月提升。去年9月，接近参考价成交房源占比接近40%，去年12月则接近一半的房源以接近参考价成交。到了今年3月，已有过半房源接近参考价成交。而且，2022年第一季度的价格和2021年第一季度来对比，如南山中心区、华强北等不少中心地带的片区价格出现较大幅度回调。

“最近，关于参考价调整的预期升温，许多购房者都会来询问，我们也只能告知要以官方消息为准。”小陈说。近日，一则关于“贷款成数不再参考指导价”的消息又在互联网流传，一些购房者误以为是银行不再按二手房参考价发放贷款。不过，记者询问中国银行、宁波银行等银行的个贷经理，均回复未收到任何消息，请购房者以官方发布的消息为准。

正是因为二手房参考价的威力大，所以才会引起购房者的高度关注。除了价格调整，多位购房者也对记者表示，现在的二手房参考价是一个小区一个价格“一刀切”，希望更新后的二手房参考价能够更“精准”。也是在近日，东莞官方发布第二版“房价地图”。第二版“房价地图”中各楼盘住宅销售价格采用区间法发布，取统计时段内完成网签住宅的最高和最低销售单价，作为该楼盘成交价格区间。官方的说明中指出，在价格区间范围内，同一楼盘不同住宅单元因楼栋、楼层、户型、朝向、景观等差异而有高有低，属正常现象，因此第二版“房价地图”能更好反映相关楼盘的价格水平。在业内人士看来，对于诸如二手房参考价这样的数据，如何去根据楼层、朝向来计算参考价，这些技术性的工作仍需要细致，但却是应该努力的方向。