每经记者 甄素静 每经编辑 魏文艺

“收并购”几乎成为今年上市房企年度业绩会上的必答题。

从目前已经举行业绩会或投资者会的房企来看，大致分为两类：一是获得并购贷额度的头部企业，多被问及“已有哪些收并购目标”和“出手时机咋选择”等；二是出险房企，多被问及“已将哪些项目列入资产包”“资金筹集进展如何”等。

业内普遍认为，2022年房企将迎来收并购浪潮，而这之后，行业格局或将重塑。不过据克而瑞分析，上一波市场化收购主力是民企，但由于去年以来民企普遍流动资金紧张，当前收购主力逐渐转变为国企。虽然国企具备资金优势且收购意愿强，但决策效率偏低，因此并购规模恐难回到2017~2018年的峰值。

审慎态度

今年房企年报披露已过半，与往年最大的不同是，房企因疫情或审计等多种原因，出现了规模性的年报延迟披露现象。与之对应的是，资金相对充裕、获取渠道相对顺畅、综合成本低的房企或快或慢已在收并购的路上。

惠誉评级认为，鉴于处于财务困境中的房企致力于筹集资金偿付到期债务，2021年以来中国房地产行业的收并购交易量持续增长，并可能保持在高位，这与此前房市低迷时期收并购交易增加的情形一致。

但无论行动快慢，在业绩会上，拥有雄厚资金实力被看作是“白衣骑士”的房企，无不透露出“审慎”的态度。

今年1月初，招商蛇口拿到了地产行业第一笔收并购贷，注册完成30亿元并购票据，也标志着房企并购类债券发行破冰。此后有消息称，银行针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三道红线”相关指标，对于行业收并购而言无疑加大了操作空间。

在3月24日业绩会上，旭辉控股CFO杨欣表示，并购额度既不计算在金融机构的两道红线之内，也不计入房企三道红线计算的新增有息负债之内，因此未来会积极拓展。而此前的3月9日，旭辉控股公告称，平安银行将授予其50亿元并购融资额度。3月31日，交行上海分行与旭辉确认了一项并购战略合作协议，将提供给后者100亿元框架性并购贷款授信额度。

对于目前优质企业而言，收并购政策为融资提供了保障，而其审慎的主要原因则是需要充分考虑风险与收益性价比。越秀地产董事长林昭远在3月10日的业绩会上表示，公司在接触、积极研究，核心还是要有好的项目标的，资金不是问题。

招商蛇口管理层则在3月22日的业绩会表示，有合适项目的基础上，充分考虑收益跟风险，会积极争取并购机会，同时也会利用相应的一些并购贷款，落地到执行则是积极寻找、谨慎决策、慎重出手。

在3月31日的业绩会上，华润置地管理层表示，目前公司已共获得400亿元并购额度，但更多侧重于项目端收并购，不考虑对公司或平台的收并购。万科管理层则在3月31日的业绩会上透露，会秉持保证自己安全，不要给行业添麻烦的前提下，尽其所能做对行业健康发展良性循环的事情，留意相关机会。

而同时出于审慎和增值服务考虑，作为收并购市场上被看好的种子选手，除内部整合并购外，保利及其物业公司在市场上并未出手，在3月24日的业绩会上表示“还在洽谈中”。已有进展

事实上，已有部分头部房企率先开启了收并购模式。在3月30日的业绩会上，碧桂园常务副总裁程光煜透露，去年四季度开始，公司对现有合作项目进行收并购安排，跟十多个合作方八十多个项目进行了沟通，目前已有35个项目完成了收并购，还有30个项目基本谈妥。

今年动作稍快的房企已经完成了交割，华润万象生活管理层在3月31日的业绩会上表示，今年初已经落实了禹洲物业和中南服务两个收并购项目。截至3月底，禹洲物业已完成交割，实际管理方已转交给华润万象生活；中南服务也正在交割办理中，下一步中南服务也会很快实现交割。

1月中下旬，中海及其系列公司共斥资36.9亿元，先后从雅居乐和世茂合作方手中拿下了广州亚运城的项目股权，此后又斥资10亿元获得了龙岗集团大本营汕头的优质股权项目。

惠誉评级分析认为，许多国企收购了合资公司合作方的项目公司股权，原因是他们对这些项目较为了解，且能获得准确的项目数据，包括任何表外负债，这缩短了尽职调查周期，并降低了项目执行风险。

除项目层面直接收购股权外，另一种合作形式则是先签订大的框架协议。最早受到邀约的招商蛇口在4月5日晚公告称，已与佳兆业、长城资产在深圳签署战略合作协议，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。

趋势变化

从目前银行和机构端与信用级别高的房企签订的框架协议来看，行业对于收并购支持力度在加大，高层对行业风险出清意愿强烈，其中也有不少机构直接下场，做起了项目方的大股东，为项目后期正常交付提供保障。

据机构统计，今年二三季度仍是主力房企的尝债高峰期，这也意味这些房企需要加快遴选出清优质项目以快速回笼资金。而作为接盘方，保证项目利润不被拖累，是肯坐上谈判席的首要条件。

值得注意的是，从目前已发布的2021年房企年报来看，在行业整体下行大环境下，房企利润被不断压缩，最直观表现是，前几年毛利率做到30%仅为行业平均水平，而现在能做到25%且净利保持正向增长已是很优，去年多家主流房企的毛利率已降到20%以下。纵向相比，成为一家优秀房企的门槛在逐渐降低。

明源地产研究院首席研究员艾振强认为，受疫情及经济大环境等综合影响，当下很多人进入自觉降杠杆的状态，社会总需求不足，最典型的是房地产市场，尽管利好政策一茬接一茬，但作用没预想的那么明显。一是终端购房者的需求不足，二是民营房企进入资产负债表式衰退，购地需求不足。有些房企拿到并购贷之后，大部分拿去还债，而不是去做收并购。

克而瑞地产研究认为，未来市场收并购趋势将从收购资产包的形式转向单项资产收购，如单个优质项目或如物管等优质资产。此外，联手AMC处理流动性出现问题的但潜力较大的开发项目。一般情况下AMC先对项目进行风险排除，负责不良资产的处置和重组，而房企对项目进行改造、再开发，最终推向市场变现，双方各自获得相应的收益。