近日，万科A发布2021年年报，2021年度公司营收4527.98亿元，同比增长8.04%，归母净利润225.2亿元，同比减少45.75%，公司净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑。同时，2021年度公司非开发业务正逐步形成盈利蓄水池，或成为公司新增长点。

受毛利及投资等影响，公司2021年归母净利下滑45.75%

2022年3月31日，万科企业股份有限公司（证券简称：万科A，证券代码：000002.SZ）发布2021年年度报告。与往年一样，年报中包含了一封致股东的信，不同的是2021年公司管理层在信中表示已感受到前所未有的压力。

从盈利来看，根据Choice数据，2019年—2021年，公司营业收入分别为3678.94亿元、4191.12亿元、4527.98亿元，净利润分别为551.32亿元、592.98亿元、380.7亿元，归母净利润分别为388.72亿元、415.16亿元、225.24亿元。2021年度，公司营收、净利、归母净利分别同比增长8.04%、下降35.8%、下降45.75%。综上，万科虽营收保持平稳增长，但是利润却已出现大幅下滑，公司盈利能力或也现颓势。

公司利润下滑主要由毛利率下滑、投资收益回落、计提减值三方面因素造成。

受开发业务影响，2021年，万科整体毛利率降至21.8%，同比下降7.4%。毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少了188.7亿元。或受前期高成本地块集中出售影响，2021年公司开发业务毛利率下降至23%，扣除税金及附加后的毛利率更是由24%下降至17.8%。

受联营公司及处置子公司收益下降影响，公司2021年投资收益66.1亿元，同比上年下降69亿元，降幅达到51.07%。此外，根据市场情况，公司2021年末进行了减值测试，计提35.3亿元资产减值，其中存货减值准备达到31.2亿元，合计减少权益净利润约25.5亿元。

随着开发业务走弱，2021年万科新开工面积约3265.3万平方米，同比下降17.6%，但是由于前期大规模建设，2021年公司竣工面积3571.4万平方米，同比仍增长5.6%。

逆势增长，物业服务营收增长28.5%

据公司2021年年报，公司主营业务包括房地产开发及物业服务，2021年公司实现物业服务收入达198.31亿元，同比上涨28.5%，物业服务相关毛利率也基本稳定，仅下跌0.9%，是各业务中下跌幅度最小的板块之一。

万科物业服务主要依托万物云项目，该项目为全域空间服务提供商，并形成社区、商企和城市空间协同业务体系，通过人工智能等技术综合提升空间服务效率。2021年，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1%。

万科物业和万物梁行是万物云的核心品牌，截至2021年底万科物业在管第三方住宅、商用项目分别达1605个、1319个，分别占在管项目的56.9%和84%。此外，商写空间服务方面，万物梁行已服务包括阿里巴巴、腾讯、拜尔、字节跳动等在内的超50家头部及世界五百强企业。

此外，公司还积极拓展物业相关服务，朴邻房屋租售相关项目达2079个、服务家庭约300万户；万睿科技的智能硬件实现对外输出；武汉数字运营中心驱动全国超2000个物业项目的联动。

其实，早在2015年，万科就为物业服务进行了制度化改革。

2015年6月，公司发布《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的董事会决议公告》，明确同意万科物业通过市场化道路，追求快速增长的总体策略，万科物业未来几年新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘。同意万科物业引入面向万科物业体系员工的事业合伙人机制，万科还为参与该项的员工增发了10%股份。

物流仓储、租赁住宅等业务均助力公司新增长

万纬物流2015年开始布局仓储业务，并于2018年收购太古冷链，并由此进入冷链行业，公司冷链仓储规模已达国内第一。2021年，公司物流业务实现营收31.6亿元，同比增长68.9%，冷库业务实现11亿元，同比上涨89%。

此外，公司还在不断扩大相关业务，2021年万纬物流新开业141万平方米。其中，新开业17个高标库，可租赁建筑面积114万平方米；新开业8个冷链园区，可租赁建筑面积27万平方米。

值得一提的是，疫情下，万纬冷链相关软硬件条件获得政府认可，旗下厦门海沧冷链园区与宁波北仑冷链园区均被设立为进口冷链食品集中监管仓。2021年，公司还携手国药集团北京生物研究所，完成新冠疫苗库改造，将北京亦庄园区打造为智慧疫苗库。

除此以外，公司积极响应国家“房住不炒，租售并举”的政策，将旗下“泊寓”打造为全国最大的集中式公寓提供商，报告期内公司租赁业务实现营收28.9亿元，同比增长13.9%。

报告期内，泊寓新获取房间2.76万间，净新增开业1.71万间，年均出租率95.3%；项目前台GOP利润率为89.7%；全年租金收缴率为98.9%；客户续租率达58%。

14家房企净利下降，积极开辟新增长点

据Choice数据，根据申万二级行业分类，截至2022年4月6日，在已公布2021年业绩情况的24家房地产开发企业中，14家公司净利润同比下滑，其中冠城大通（600067.SH）下降366.92%、北辰实业（601588.SH）下降82.78%，华侨城A（000069.SZ）下降54.51%，但上述公司或积极开辟新业务增长点。

据冠城大通2021年报，2020年、2021年公司净利润分别为3.53亿元、-9.42亿元。公司2021年房地产相关业务以去库存、回流现金为主，报告期内，房地产业务实现收入34.36亿元，同比减少30.80%。此外公司根据市场情况，对部分项目计提了存货跌价准备。

而与之形成对比的是，2021年公司积极投入电磁线业务，对相关业务技改扩能，2021年公司电磁线业务收入创新高达56.38亿元。得益于此，公司全年实现营业收入94.57亿元，同比增长6.36%。

此外，公司还通过子公司福建冠城瑞闽新能源科技有限公司进行锂电池系列产品的设计、生产与制造，目前公司锂电相关产品包括：硫酸乙烯酯（DTD）、三（三甲基硅烷）磷酸酯（TMSP）、碳酸乙烯亚乙酯（VEC）等。

北辰实业精耕细作发展物业，报告期内，公司优化营销策略，加快回款，报告期内，发展物业实现合同销售金额167亿元（含车位），较上年度上涨37%。此外，报告期内，公司成立首都会展集团，并服务保障中国国际服务贸易交易会等大型展会。

华侨城A积极稳妥推进文旅项目，2021年，公司旗下27家景区、28家酒店等文旅项目共接待游客7797.9万人次，为2020年的182%，恢复至2019年的150%。此外，公司还加强数字化转型，积极探索数字产业化，构建以大数据为核心的消费与产业互联双平台生态体系，报告期内，公司旗下花橙旅游平台销售额同比增长超60%，注册用户数突破1100万。