出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

万物云，这个名字略带科技感的物企，千呼万唤始出来！

在龙湖智创生活向港交所主板递交了IPO的分拆上市招股书以来，作为行业唯二未上市的头部物企，万物云的招股书被市场期待已久。4月1日，港交所披露了万物云递交的招股书，我们得以更加近距离地观察这家1990年成立、有着32年历史，且在“而立之年”尽量让自己年轻化、科技化的龙头物企，究竟有多少科技含量。

空间服务的科技水平如何？

招股书显示，万物云与通常物企的“基础物业管理服务、业主增值服务、非业主增值服务”业务划分不同的是，其主要将业务划分为：社区空间居住消费服务，商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务等三大块。

其中，社区空间增值服务即多数物企的全部业务，包括社区的基础业务及增值服务：住宅物业服务（万科物业）、居住相关资产服务（朴邻）、社区增值服务。此外，商企和城市空间综合服务即为部分能力更强的物企布局的商管、城市服务业务，主要包括：企业、政府部门、其他机构的物业服务（万物梁行），城市间服务（万物云城）等。

2021年，万物云前两项业务分别贡献收入131.61亿元、86.93亿元，占总营收比分为55.5%、36.7%，合计92.2%，成为万物云最基础、最重要的业务。在此两项基础业务基础之上，衍生出来的“AIOT及BPaaS解决方案”，尽管占比仅有7.8%，但却成了万物云“故事”的关键所在。

据招股书和公司官网介绍，我们认为其所谓AIOT及BPaaS解决方案，主要是为了节省人力、推动空间服务的标准化、数字化和智能化、提升效率，而从事的“视觉监控云平台系统”。与市场上海康威视、大华股份，甚至商汤科技等一众AI公司在安防、视觉监控领域是正面竞争的关系。

万物云在云平台的布局主要分为三个层次：

感知层：布局在管物业的传感器、摄像头，主要实现7*24小时监控；

服务层：对于感知层收集的数据进行处理的系统，及软件系统层；

智能调度层：空间服务的AI解决方案，却仍在开发中。

据招股书介绍，目前的AIOT及BPaaS解决方案，可以实现的功能场景包括：汽车违规、垃圾识别、垃圾桶满溢等社区管理问题。并没有涉及“云计算”的IaaS层和PaaS工具层，更多的还是视觉监控的软件系统。在智能调度层与商汤科技、旷视科技、云从科技等还存在明显差距，每年3亿左右的研发费用与商汤的30亿、65%研发费用率有数量级的落差。

科技赋能后利润率却下滑？

截止2021年底，万物云在管面积达到7.85亿平米，合约面积10.14亿平米，为仅次于碧桂园服务规模第二大的物企。2019年至2021年，万物云营收分别为139.3亿元、181.5亿元和237亿元，碧桂园服务7.7亿在管面积（不含“三供一业”）在2021年录得营收290.42亿元，且碧桂园的合约面积达到了14.4亿平米。

主打科技“故事”的万物云的创收能力似乎不比聚焦三四线城市的碧桂园服务好多少。

招股书显示，2019-2020财年，在万物云的主营成本中，人力成本占比达到56.1%、35.2%、36.8%。看似人力成本有所降低，但分包成本占主营成本的21.4%、45.5%、43.3%，只不过是部分人力成本转由外包了。此外，计入行政开支的员工成本占比为50.7%、50.4%、50.5%，计入销售的员工成本占比为69.9%、65.6%、50.4%。

主营成本、外包、销售、行政等成本大头里，人力成本都是最大头，且呈现居高不下的状态。

尽管主打科技，但万物云在降人力成本方面却收效甚微，盈利能力有所下滑。毛利率从2019年的17.7%降低至2021年的17%，净利润率从7.5%降低至7.2%。

万物云的科技赋能，要见成效，似乎还有很长的路要走！

也有上市前突击分红的“小动作”

值得一提的是，“浓眉大眼”的万物云在上市前，也玩起了突击分红的“小动作”。

2017年，在还没有改名万物云、股改之前，万科物业就引入两家战略投资者博裕资本和58集团，博裕资本以其管理的基金认购25%股权（15亿元），58集团以其下属公司认购5%股权（3亿元）。

2021年10月万科宣布分拆万物云拟赴港上市后，博裕资本将7.6%股权转给瑞轩、睿达第三有限公司、珠海达丰，总对价69.96亿元，58同城姚劲波向海南云胜转让2.14%的股权，对价19.91亿元。还未上市，上述两大股东便通过突击股权交易收获90亿元，远超当初成本。

目前，万科占万物云公司股份为62.89%，博裕资本持股万物云17.14%，58同城姚劲波持股4.76%，公司董事局主席朱保全则持股8.57%（员工持股计划）。2019-20221年，万物云分别实现了10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元的净利润，而就在上市前夕的2021年，突击加大分红，2019、2020、2021年分别派息2.47、3.18、35.37亿元。

此次分红后，博裕资本、姚劲波、万科的员工均将在公司上市前先获得一笔不菲的收入，预计公司上市后，又将是一波造福运动。

值得注意的是，去年中止IPO的阳光城旗下的阳光智博，也在万物云上市前，将其换股得来的万物云股份，以30.53亿元的对价，事先离场。而留给万物云的则是，收购伯恩物业、阳光智博，导致账面无形资产从2020年底的5.83亿元，增长至2021年底的82.44亿元。确认的商誉36.2亿元，客户关系价值为41.56亿元。

这些收并购带来的无形资产，未来会否减值，或是个变数。