出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

随着各个公司的年报陆续披露，对于去年的内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最大的共同点。而利润增长不及营收增速的情况，主要原因包括以下方面：

（1）因销售均价增速不及土地成本增速、单位面积建安成增加，本导致的毛利率下滑；

（2）因财务费用、销售费用、管理费用快速增长导致的三费率增长过快；

（3）因部分项目盈利前景堪忧导致的存货减值的情况；

（4）因部分物业公允价值减少，导致的公允价值减少计入当期亏损的情况；

（5）因少数股东损益占比提升，导致归母股东损益增长不及营收增速的情况。

尽管各家的具体原因不尽相同，但以上五点原因均因宏观、行业大形势的变化而产生的。在面对城镇人均居住面积超40平米“供大于求”的大背景下，叠加近两年经济承压、疫情反复打击购房需求，而土地价格因“两集中”等原因而继续提升，预计在短期内，房企增收不增利的局面仍难有根本改观。

鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧分析各房企“增收不增利”的内在原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。

美的置业净利润率降至7.14%

年报显示，美的置业2021年营业收入约为737.03亿元，较2020年同期上升40.4%，同期毛利约134.95亿元，同比上升15.8%；核心净利润约54.58亿元，同比上升13.6%。值得注意的是，公司拥有人应占核心净利润约38.98亿元，同比下降9.5%。

上市公司股东遇到了“增收不增利”的局面。

从账面上看，美的置业“增收不增利”的主要原因之一是利润率出现大滑坡。全年毛利率由上一年的22.21%降至18.31%，首次降至20%以下，净利润率由上一年的9.14%降至7.14%。在利润率下滑的情况下，公司加权ROE也降至16.43%的新低水平。

毛利率下滑的背后是美的置业近几年土地价格的涨幅持续超过销售均价，导致房价地价比及其利润差持续收缩，以至于项目结转利润持续下滑。

销售均价徘徊不前 房地比被压缩

2018年，美的置业的销售均价约为10000元/平米，新增土地成本为4016元/平米。而到2021年的销售均价仍为11657元/平米，3年间仅增长16.6%，同期地价增长至近一万元/平米（克而瑞数据），同比增幅远超销售均价。

由于房地产开发、结转模式的缘故，近几年土地成本上涨的事实将也大概率将继续体现在美的置业未来几年的财报中。因此，利润率下滑趋势或仍未结束。

此外，随着物价及人力成本的提升，各房企的单位建筑面积的建设安装成本或也将明显提高，这也将导致项目利润率的下滑。

合作项目收益下滑明显 归母利润同比下滑

美的置业，近几年逐渐注重合作开发，既受益于全口径规模增长，而今年也被合作项目的收益下滑所反噬。

2021年，美的置业从没有并表的合营、联营企业处获得收益合计为亏损0.23亿元，同比上年盈利3.51亿元明显下滑。

此外，在并表的合作项目中，美的置业2021年的少数股东损益达到了15.59亿元，占总利润的29%，同比增长212%。而同期归母净利润为37.44亿元，同比下滑13.5%。美的置业的合作项目，从增量来看在2021年更多的是惠及了合作方而非上市公司股东。