2021年是中国公募REITs元年，监管部门与市场主体凝聚共识，发挥合力，先后推动11只公募REITs产品亮相中国资本市场，获得了投资者的踊跃认购，上市后总体运行平稳，取得了好的开端。中金基金携手全球领先的现代仓储物流服务商普洛斯发行了首批公募REITs中产权规模最大的中金普洛斯REIT（508056.sh），目前基础资产运营稳定，2021年三、四季度经营业绩均超招募说明书预期，并通过分布式光伏发电助力双碳目标。与此同时，中金基金与母公司中金公司持续推动REITs试点项目申报工作，项目基础资产覆盖了产业园区、高速公路、铁路、数据中心、清洁能源等多条赛道。在试点取得阶段性成功的基础上，如何在夯实试点项目规范运作的同时，立足长远，建立基础设施REITs长效发展机制，不断扩充符合国家战略的基础资产范围，推动市场持续健康发展，是REITs市场面临的主要课题。

今日中国证监会官网刊发了《深入推进公募REITs试点，进一步促进投融资良性循环》，重点提到了下一阶段的重点工作，引入扩募机制、推动保障性租赁住房项目落地，为解答这一课题指出了重要方向。

尽快引入扩募机制，推动REITs持续纳入优质资产

在扩募机制方面，证监会提出正在指导沪深交易所研究制定REITs扩募规则，这是中国REITs发展的重要方式。

2021年11只REITs发行上市并平稳运营，但与成熟市场不少规模超千亿元人民币的REITs相比，当前境内公募REITs上市初期资产管理规模较小，规模经济效应和品牌效应尚不显著。试点原始权益人普遍为各行业领先的基础设施龙头，多持有大量符合质量标准的基础设施资产，因此在不断扩大REITs试点数量的同时，尽快引入扩募机制推动现有项目实现优质资产的持续注入，有助于推动市场规模稳步增长，改善流动性，提升稳定性，为更多长期性的资金入市创造条件。

存量REITs扩募并不断吸收优质资产可以实现多方共赢：原始权益人实现盘活优质存量资产和新增项目投资的投融资良性循环；基金管理人通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增长和流动性改善；市场关注度和参与度的提高将对REITs定价和流动性起到进一步正向支持作用，并将资本市场的定价传导至更广泛的基础设施与不动产市场，体现REITs定价的“锚”的作用，形成促进市场活跃、规模增长的正向循环。

我国现有的基础设施公募REITs规则明确基础设施基金可进行扩募，同时为扩募发售方式保留了充分的灵活性，前期公募REITs试点项目的申报、发行上市、稳健运营、顺利分红为扩募操作奠定了基础。如能尽快推出标准化、高效的扩募机制，将对我国REITs市场持续纳入优质存量资产、实现市场规模增长起到重要的积极促进作用。

中金基金持续关注并推进公募REITs扩募相关机制及技术研究工作，基于中金公司作为目前参与全球REITs最多的中国投行的知识积淀及对于境内REITs市场的持续研究，将与合作伙伴在政策法规框架内积极研究与推动公募REITs的扩募尝试。

推动保障性租赁住房公募REITs落地，不断扩充基础资产范围

在扩充REITs基础资产范围方面，证监会提出抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

在“房住不炒”、“租购并举”背景下，租赁住房市场扩容是大势所趋，改善租购比例是未来中国住房市场发展的主旋律之一。其中，保障性租赁住房是关乎民生工程的重要基础设施，公募REITs可以通过市场化资源配置机制实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡，有助于实现住房租赁领域的合理稳定的土地供给、日趋完善的住房租赁资产管理能力、市场化上市与投资退出机制的有机结合，吸引市场化资金来提高保障性租赁住房供给，打造一套可操作、可持续的住房租赁投融资模式，顺势利导地实现投融资良性循环，落实房地产长效机制。

2021年7月《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）将保障性租赁住房纳入公募REITs试点范围后，国家发改委、中国证监会、相关部委、证券交易所、行业协会积极推动保障性租赁住房REITs试点尝试，组织市场机构优选试点项目、研究解决关键问题，多省市也先后出台了鼓励公募REITs支持保障性租赁住房市场发展的政策性文件。

中金基金积极参与相关研究探讨，发挥REITs团队成员在住房租赁类REITs及住房租赁项目股权投资领域积累的丰富经验与专业储备，与中金公司各部门发挥“中金一家”战略协同优势，探索和设计适应保障性租赁住房行业特征的REITs治理机制和模式架构，为合作伙伴提供公募REITs全链条业务服务，积极参与保障性租赁住房试点项目筹备与申报工作，力争实现试点项目的尽快落地，为保障性租赁住房REITs经营管理保驾护航。