3月3日，越秀服务集团有限公司（6626.HK，以下简称“越秀服务”）发布2021年年度业绩公告。2021年，公司实现总收入19.18亿元，同比增长64.2%；毛利率为35%，较2020年增长0.5个百分点；归属股东净利润为3.59亿元，同比增长80.55%。每股基本盈利0.27元，同比增长35%，派末期股息0.102港元。

截至2021年12月31日，越秀服务拥有在管面积为3890万平方米，同比增长19.1%；合约面积为5840万平方米，同比增长17%。

公告显示，越秀服务方面称，物业管理行业正处于整合加速期，扩规模仍是战略优先目标。

业绩会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，目前正在接触洽谈收并购的物管公司有3至5家，但还没有确定标的，也未达到相关披露标准。公司对于标的考量和决策更看重标的质量，并进行合理估值。

TOD营收占比12.4%

根据公告，2021年，越秀服务来自非商业物业管理及增值服务（包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务）所得的收入为14.25亿元，同比增长75.7%；来自商业物业管理及运营服务（包括商业运营及管理服务、市场定位咨询及租户招揽服务）的所得收入为4.93亿元，同比增长38.2%。

2021年，越秀服务新签约项目71个，新增合约建筑面积1020万平方米，首次进入北京、宁波、南通、重庆、无锡等新城市以及学校、高速公路服务区等新业态，推进若干合资公司成立，促成当地项目承接与发展。

越秀服务2021年业绩发布会现场

截至2021年12月31日，越秀服务在管项目共251个，合约管理项目为315个，覆盖粤港澳大湾区、华东、华中、北方和西南五大区域，区域布局战略为“1+4”。

其中，从区域上看，来自大湾区的合约面积占比为70%，来自华东、华中、北方、西南的合约面积占比分别为10%、10%、8%、2%；从业态上看，来自住宅、TOD的合约面积占比分别为77%、10%。

业绩会上，越秀服务资本运营总监万思蕴透露，截至2021年末，TOD物管业务实现的总合约面积为612万平方米，总在管面积565万平方米；全年新增合约面积114万平方米。具体而言，为广州地铁98个地铁站、24个车辆段/停车场提供物管业务。

2021年，越秀服务TOD业务实现收入2.38亿元，占总营收12.4%，毛利率为23.4%。2022年，公司实现首次走出广州，成功中标福州地铁2号线的TOD物管业务。目前，越秀服务与6个城市的地铁公司建立了业务联系，包括重庆、长沙、昆明、福州、南宁、青岛。

提及TOD行业现状与未来目标，越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏表示：“TOD市场专业化程度较高，目前全国约超过40个城市运营地铁，也有城市开通高铁等城际轨道，TOD整体的市场容量较大。”其进一步称，未来希望公司TOD业务的收入占比不低于10%。

记者获悉，国务院印发的《“十四五”现代综合交通运输体系发展规划》显示，城市轨道交通运营里程在2020年达到6600公里，2025年预期达到1万公里。

越秀服务方面表示，展望未来，公司TOD业务的战略为“建能力、造标杆、强模式、拓规模”。

根据各城市地铁官网，截至2021年12月31日，主要城市如广州，其目前里程数为745公里，在建里程为293公里（截至2022年2月16日），外拓里程为72公里；福州目前里程为60公里，在建里程150公里，在建线路4条；长沙城市轨道交通第三期建设规划（2017年至2022年）规模约122公里；青岛目前开通里程284公里，总规划里程503公里，总规划路线13条。

发力社区增值服务

除了TOD业务，2021年，越秀服务新增多个写字楼项目，在现有在管商业规模的基础上，进一步外拓新增广州粤传媒（维权）大厦、广州创维科学城总部大楼及广州云享经济生态园等。

截至2021年12月31日，越秀服务商业在管面积达330万平方米，合约面积530万平方米，年内新增合约面积170万平方米。2021年，商业物业管理及运营服务的收入为4.93亿元，同比增长38.2%。

值得注意的是，2021年，越秀服务的社区增值服务收入同比大幅增长228.8%至4.42亿元，占总营收23%，提升1.5个百分点，毛利率为46.1%。

万思蕴表示，新增的美居业务在2021年实现收入1.39亿元，对社区增值服务收入的大幅增长起到了重要的支撑作用。

根据公告，越秀服务方面表示，物业管理行业正处于整合加速期，扩规模仍是战略优先目标。同时，公司将以住宅物业管理为基础，积极拓展商业、大交通和城市服务等业态，全力打造“住宅+商业+大交通+城市服务”四大业态为主的城市综合服务运营商，通过“内生+外拓+收并购”方式快速扩大规模，提高市场份额。

业绩会上，林峰表示，目前正在接触的物管公司有3至5家，但还没有确定标的，也未达到披露标准，对于标的考量和决策更看重标的质量，并进行合理估值。

另一方面，毛良敏表示，TOD业态是越秀服务的特色之一，希望借助与广州地铁的合作，将TOD业务进一步做深。“在出去沟通拜访客户过程当中，深切感受到其他城市的地铁集团对广州地铁物业的工作比较认可，这给越秀服务外拓奠定了比较好的发展基础。同时，除了地铁业务之外，越秀服务也在持续关注高铁、机场等大交通业态。”毛良敏称。

展望未来，万思蕴介绍称，公司确定“1455”的总体战略。其中，“1”是以基础服务为中心；“4”是四大业态（住宅、商业、大交通和城市服务）；第一个“5”是五大增值服务，包括C端业务、美居、社区商业、科技服务及商业咨询与运营；第二个“5”是五项核心能力，包括投拓能力、供应链管理能力、数字化能力、组织与人才发展能力，以及安全能力。

其次，分战略包括大湾区战略，即以广州为中心，深耕大湾区；TOD战略是将其延伸、拓展到机场、高铁等交通枢纽，形成大交通业态；商业战略围绕非居业态如甲级写字楼、办公产业园区、购物商场等项目，开展运营、管理及增值服务，成为领先的资产管理服务商。

林峰称，2021年是越秀服务发展史上具有里程碑意义的一年。这一年，公司于香港上市，实现各项经营指标快速增长。2022年，公司迎来成立30周年，将以优质基础物业管理服务为发展根基，以商业运管和科技赋能为核心竞争力，为城市运营和发展提供全业态物业管理和增值服务。