自2021年6月21日REITs上市以来，在经历了前期2个多月的沉寂之后，从8月末开始，REITs的二级市场表现开始活跃，并随之结合着各自背后公共事业项目的经营情况，行情的波动和上涨的幅度拉开了距离，表明投资者对于REITs的研究和认识在加深，并落实到了对于相关产品的二级市场交易定价上。早在发行之前，我就给出了投资REITs的16字方针：“全面撒网，重点持有，固收替代，权益思维”，至此，16字方针里针对发行的前4 个字已经阶段性地过去，未来，大家更要关注的是后12个字。

2022年1月28日，沪深交易所分别发布了《上海证券交易所基金自律监管规则适用指引第3号——基金通平台份额转让》、《深圳证券交易所证券投资基金业务指引第3号——基金通平台份额转让》，这里的三个“仅”需要大家重点关注：

1

“仅面向持有开放式基金账户的投资者提供特定基金品种的转让服务”；

2

“初期仅开通基础设施基金份额转让功能”；

3

“初期，仅支持投资者采用报价转让方式卖出、做市商采用报价转让方式买入基金份额”。

以此为契机，REITs的二级市场行情再次爆发，一些品种的市价甚至较二级市场的发行价格溢价翻番。这样的市价表现是否合适，随后的市场调整给出了答案。

基于前述22篇文章，我们必须再次指出：REITs的实质，有很浓厚的“债券基因”在其中，虽然它们在二级市场上市交易，虽然每个品种的背后都有一个实体经济产业项目----理论上约等于“上市公司”，但REITs不是上市公司，不是债券，它们只是类股票、类债券。从收益来看，至少上市后的近三年已经有了明确的分红约定；至于那些成熟的、带有公用事业性质的产业的经营状况，很难给予大家类似于高成长型股票那样的市价“想象力空间”，因此，在做REITs定价的时候，我之前的文章中已经多次提及到：一定找到、看准那个定价的“锚”，别“漂”的太远。

总之，REITs的内在价值在于底层资产有稳定的现金流，前期二级市场上的强势价格表现，相对于底层资产现金流情况所出现的偏离，体现出了公募REITs的股性特征，但它们终究是要价值回归的，并且是回归到“锚链长度”的半径之内。至于基金通的开通，实质上是有望提高流动性，缓解供应紧张的问题，加大了筹码的供应量。最根本的，还是在债性方面：公募REITs提前公开披露了每年的分红比例，债性特征相当明显，建议投资者要详细透彻地了解价格变动的因素和收益来源，警惕不符合逻辑的价格非理性上涨所伴生的风险。

END