引言

2022年3月3日，越秀服务作为首家披露业绩的物业企业，交出了一份相对满意的年度经营答卷。2021年全年企业实现营收19.18亿元，同比增长64.2%，公司拥有人应占溢利3.60亿元，同比增长达80.6%，在当前已披露业绩盈喜预告的物企中居上游水平。这主要得益于越秀服务在2021年精准项目拓展以及持续的业务突破。

针对越秀服务的2021年的业绩经营亮点，将主要从以下两点进行聚焦解读：

规模：面积双双突破，TOD未来市场潜力足

盈利：社区增值带动盈利上涨，创新激发增长动能

一

TOD、商业规模双双突破

TOD未来市场潜力足

截至2021年末，越秀服务总在管面积为3887万平方米，合约面积为5838万平方米，合约在管比为1.5，储备面积相对充足。全年合约面积新增1021.8万平方米，其中60%来自第三方项目拓展，展现出企业较强的外拓能力。从区域布局上，越秀服务深耕大湾区，同时积极进驻华东、华中、北方及西南四大区域，形成“1+4”区域布局结构，且所布局城市中一二线城市占比高达94%。

图：越秀服务2021年管理规模情况

资料来源：企业业绩报告

具体看，越秀服务所管理的业态包含住宅物业、大交通（TOD物业）、商业物业及城市服务（及公建）四大业态。其中，非商业物业在管面积为3560万平方米，较2020年末增长19%。

住宅物业合约管理面积为4487万平方米，贡献77%的管理面积；从收费水平上，住宅物业服务平均管理费维持在相对稳定的状态，2021年平均收费2.8元/平方米/月。

而非住类业态则是企业规模增长潜力最快的板块，主要包含TOD物业以及商业运营上的快速增长。其中，越秀服务作为TOD第一股，其独特的运营模式在拓展过程中得到了市场的广泛认可，截至2021年末，企业TOD在管面积为565万平方米，合约面积已达612万平方米，覆盖98个地铁站，24个车辆段/停车场。

越秀服务管理层在业绩发布会上表示：企业总服务的TOD项目已占据广州市1/3的市场份额，未来在其他TOD项目服务到期之时，也将积极参与竞标中，以抢占更大的市场份额。

2022年越秀服务的TOD物业管理模式首次走出广州，成功中标福州地铁二号线，目前企业已与重庆、长沙、昆明、福州、南宁、青岛6个城市公司的地铁项目建立业务联系。从建设规划看，未来市场对于TOD物业管理服务的需求量巨大，越秀服务凭借在大交通服务领域服务专业度，将是极具竞争力的物业管理服务方。

在商业项目越秀服务同样维持着较强的市场竞争力，企业在管写字楼超30个，面积为261万平方米，其中包含多个地标项目，如广州国际金融中心、广州越秀金融大厦、越秀财富中心等。

从收费角度看，近三年企业所管理的写字楼项目平均物管费相对维持在高位，超22元/平方米/月。且写字楼的平均出租率也维持在超90%的水平，结合越秀服务布局区域看，多布局于核心都市圈的核心城市，对于市场未来商办物业服务的需求也较高，专业服务水平、高出租率、高服务收费标准，都将为越秀服务在市场拓展中的有力加持。

二

社区增值服务带动盈利上涨

持续创新激发增长动能

得益于规模的持续增长，越秀服务的营收及盈利水平也获得了较高的涨幅。2021年，企业全年营收为19.18亿元，同比增长64%；其中，商业运营实现持续发展，营收4.93亿元，同比增长38.2%。

图：2019-2021年越秀服务营收情况

数据来源：年报及招股书

从盈利的角度看，越秀服务的社区增值服务在报告期内实现快速增长，当期毛利为2.037亿元，同比增长300%，毛利率提升8.3个百分点，这主要得益于企业不断升级社区增值服务，并根据客户的生活诉求拓展新业务。目前越秀服务所包的增值服务共包含五大板块，分别为：C端增值服务、美居服务、社区商业管理、科技服务、商业咨询与运营服务。

资料来源：企业业绩报告

其中，2021年越秀服务新增美居业务，通过整合线上线下产业链资源，为客户提供‘硬装+软装+一步到家+焕新改造’一站式定制化解决方案。报告期内，企业旗下的悦秀会会员体系，联合广州越秀食品升级新零售业务；同时，越秀服务迭代‘悦汇时光’社商品牌，升级业态组合，探索多样化、全方位的协作模式，打造差异化核心竞争力。以上多种创新升级都为越秀服务提升营收及盈利能力提供较强的助力。

结语

2021年，越秀服务差异化的业态布局优势，在目前物业行业中具有极强的竞争力，在拓展策略上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰先生表示，将坚持住宅、商业、交通及公共服务四大业态拓展策略，在收购及项目拓展中，会系统化评估标的/项目所处城市、居民消费水平、项目位置、项目质量、项目安全生产质量以及后续维护投入成本等。

根据2021年上市初企业定下的三年面积突破1亿平方米的发展指引，在接下来的两年，将是越秀服务规模攻坚的关键时期，通过审慎收购优质标的，叠加市场外拓强劲发力，有望给投资者交出一份亮眼的成绩单。