证券时报记者 朱凯 吴少龙

基础设施公募REITs作为一种全新的资产大类，填补了国内资本市场的空白，也是国内投资者进行资产配置的一个新工具。自去年6月21日首批基础设施公募REITs上市以来，多只产品价格涨幅已超过30%。

从其遭到“热炒”背后的成因来看，分析人士认为，当前市场存在一定“资产荒”，REITs本身市场供给不足，叠加境内个人投资者的非理性追涨，似乎成了助推公募REITs持续走高的主因。

监管密切关注“热炒”异象

记者了解到，监管层近期密切关注到公募REITs交易风险，并采取一系列措施，在做好市场风险提示的同时，通过相关手段平抑REITs价格，引导理性投资。公募REITs市场刚起步，其行稳致远还需凝聚多方合力，共同呵护成长。

据REITs基金管理人方面介绍，当前监管已要求管理人充分关注外部交易和舆情信息，针对价格波动较大、存在外部待澄清市场传闻等情形，及时披露交易风险提示公告、澄清公告及其他影响交易价格的事项，切实回应市场关切。信息披露文件应针对性披露与项目收益情况相关的具体内容，及时反映当前市场价格下项目估值与项目实际收益的关系，充分准确地揭示投资价值和风险，比如披露项目分派率、内部收益率等关键指标。

“从当前上市项目来看，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌1小时或1天的冷却机制，并同步提示市场风险。”某上市REITs项目管理人告诉记者。监管部门表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、误导投资者交易决策和影响市场交易秩序的异常交易行为，依规从严采取了一系列监管措施。

据悉，监管已要求各会员单位加强从业人员培训，通过多种形式向广大客户充分提示REITs交易风险，引导相关投资者理性审慎参与交易。据了解，后续，监管部门还将进一步提高风险提示的精细化程度，包括在累计涨跌幅或当日涨跌幅较大时，由会员单位通过弹窗提示向投资者实时提示交易风险、推送管理人风险提示公告等。

“与当前A股市场、债券市场相比，基础设施公募REITs仅11只产品上市，其市场规模有限，整体处于供不应求的状态。”受访行业人士告诉记者。他说，首批公募REITs产品的三季报和四季报披露后，其经营业绩、可供分配金额等数据都好于预期，市场对优质资产的追捧历来有之，同时考虑到短期内REITs市场供给有限，出现炒作或在所难免。

跟风溢价买入将面临投资风险

公募REITs作为一项兼具股性与债性的产品，其预期收益、预期风险与底层资产的情况密切相关。在底层资产收益率保持稳定时，其偏离的价格最终将回归其价值本身。

一位REITs投资人士表示，缓解当前公募REITs炒作问题，必须从源头着手。眼下，公募REITs正处于试点阶段，监管层对项目的审核总体保持审慎稳妥的态度。未来有望进一步推动公募REITs扩容，形成常态化发行节奏。

记者从接近监管人士处获悉，下一步，监管层将加快推动项目供给，研究扩募机制，完善信披体系，强化市场监管，推动REITs市场持续健康发展。与此同时，在交易机制方面，还将加强异常波动盯市，完善投资者适当性管理，使REITs在兼具权益和债性的基础上，平抑过度股性炒作。

事实上，REITs产品的收益主要由两部分构成，即底层资产的现金分红与二级市场的买卖差价。REITs产品底层资产的经营相对稳健，出现暴涨暴跌的可能性较为有限，在投资时，建议关注不同项目的内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）。

当前，由于部分项目的二级市场价格溢价率较高，以当前价格测算的IRR以及净资本化率都已经低于发行时水平。仅以“红土盐田港盐田港REIT”为例，以3月3日收盘价3.682元进行测算，产品净现金流分派率将由发行时的4.15%下降至2.59%。投资者若盲目跟风高溢价买入公募REITs产品，将面临投资回报大幅下降的风险。

来源：证券时报