住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。

我们认为，发展保障性租赁住房公募REITs的核心使命是增加租赁住房供给。通过REITs盘活存量资产、拓宽企业融资渠道、实现租赁住房投资循环、打造租赁住房企业可持续发展模式，以提高租赁房源供给规模，推动解决大城市新市民、青年人住房困难问题。

保障性租赁住房公募REITs助力“住有所居”

目前，大城市租赁房源供给不充分不适配、租赁市场发展不规范不透明、需求端租客权益未充分保障的现状亟待改变。我们认为，通过运用REITs等工具盘活存量、引入增量的社会资本形成租赁住房投资循环，可以加快补齐租赁住房供给侧短板，让广大人民群众“住有所居”。

2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供给；解决新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。同日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文），明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。今年1月，中国证监会2022年系统工作会议指出，推动拓宽基础设施公募REITs试点范围。

自2017年8月起，RCREIT（REITs研究中心）陆续发布《美国租赁住房REITs模式研究》、《我国租赁住房REITs模式研究》等研究报告文章，并率先提出观点认为，十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。RCREIT（REITs研究中心）指出，上述过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。我国住房租赁市场与REITs模式的结合，必然是水到渠成、相辅相成。

其他机构观点方面，中金研究认为，租赁住房作为“十四五”期间中国房地产领域的重心，REITs逐步纳入租赁住房，以此实现投融资闭环、促进租赁住房供给是应有之义；REITs将是租赁住房投融资模式创新中的“点睛之笔”，重资产模型下引入REITs工具构建租赁住房投融模式闭环是必然选项。华泰固收推算“十四五”期间40城建设保障性租赁住房约1005万套、建筑面积约7亿平方米、累计投资额约2.8万亿元，预计2022年保障房投资约6000亿。而关于新增保障房租赁住房REITs市场潜在规模，兴证建筑测算目前我国保障性租赁住房累计存量资产规模约3-5万亿元，可REITs化市场规模对应3000亿-5000亿元。

发展租赁住房市场、培育专业化机构化住房租赁企业亟需REITs支持

由于住房租赁业务具有现金投入与产出的期限错配和租售比低的特点，资金成为制约其发展的最重要因素，为此金融支持政策也相应出台，鼓励通过REITs工具解决住房租赁市场上的资金难题。2016年6月，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）就明确提出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

发展租赁住房REITs的核心使命是增加租赁住房供给。坚持金融服务实体经济的原则，通过设立租赁住房REITs公司，收购住房租赁企业的实物资产，然后以收购的实物资产为基础，在公开市场向公众发行REITs份额并筹集资金，并可由REITs公司选聘租赁企业负责日常运行。

保障性租赁住房公募REITs能够将流动性较低的保障性租赁住房项目转换为流动性较好的作为金融产品的REITs份额，助力企业获得权益性资金、降低资产负债率、扩大资产管理规模。我们认为，通过发展保障性租赁住房公募REITs：

第一，有利于住房租赁市场获得稳定长期资金来源，并为居民储蓄提供良好投资渠道。REITs是中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点。租赁住房投资回收期长，需要长期资金投入。我国以间接融资为主，长期权益资金短缺，REITs作为介于股票和债券之间的权益性融资工具，面向社会公众发行，可以把短期零散小额的储蓄转换为长期集中大额的资本，为住房租赁市场提供稳定长期资金来源。

第二，有利于企业迅速扩大规模，加快推动培育规模化、专业化的租赁住房机构。租赁住房REITs能够助力企业实现“重资产投资循环+轻资产回报循环”。企业通过搭建REITs平台，保留资产管理权。将成熟物业装入REITs公开市场发行，获得再投资资金，实现投资循环。

第三，有利于打造租赁住房企业可持续发展模式，有效增加租赁住房房源供给。租赁住房REITs助力盘活存量资产、拓宽企业融资渠道，使得租赁住房原始权益人有能力持续投入增量业务，打造租赁住房企业可持续发展模式，推动租赁房源规模增长。

2022年保障性租赁住房供给将大幅增加 保障性租赁住房REITs试点项目亦有望扩容

2021年，中央针对保障性租赁住房建设力度加大。3月，全国“十四五”规划纲要提及加快完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；5月，住房和城乡建设部及7月国务院常务会议，聚焦新市民、青年人住房困难问题；7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，发挥市场机制加大房源有效供给，提供小户型和低租金满足新市民住房要求。

2022年1月20日的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套（间），超额完成93.6万套（间）的筹集计划。2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。根据住建部规划，“十四五”期间，将在40个重点城市计划筹集保障性租赁住房650万套（间），这意味着2022年全年“任务单”接近五年规划的37%。

来源：第一财经

据睿资统计，在多地印发的加快发展保障性租赁住房政策中，亦指出试点推进保障性租赁住房公募REITs。例如：2021年11月，上海市印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，意见指出，在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下，试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金；2021年12月，甘肃省人民政府办公厅发布关于印发加快发展保障性租赁住房实施意见的通知。通知指出，支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITS）融资。江西印发《江西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》指出，鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金（REITs）试点；2022年1月，湖南省住房和城乡建设厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的通知》，支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金试点。