房地产变局不断演进，市场一线有何变化？近期，e公司记者实地调研北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、郑州、合肥、长沙等9大重点城市房地产市场，感受市场真实脉搏。

即日起，e公司推出【楼市重镇探营】栏目，每日一篇重点城市房地产调研报道，以飨读者。

第一篇，关于深圳，房地产市场风向标意义的样本城市。

“今年1月，我终于选到了自己心仪的房子。现在深圳摘*，成为低风险区域，我可以安心回家过年啦……”新晋成为星河天地业主的小王（化名）兴奋地告诉记者。

临近春节，深圳的街上，人明显少了，有房没房，大家都筹备着回家过年。魔幻了一年的深圳楼市在这两周里，也慢慢安静下来，几无住宅项目获批，也无新楼盘入市。从深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）最新数据统计，2022年第三周（1月17日-1月23日），深圳新房与二手房成交量分别为941套和632套。

数据告诉我们：市场并没有想象中那么差，深圳楼市成交量正持续小幅回升。但临近春节假期，楼市成交量会进入低价运行阶段。

市场没有那么差

时间才刚刚进入2022年，深圳的楼市便传递着寒冬的气息。

1月2日，新年深圳第一个开盘项目光明区的安联尚璟府，353个单位认筹仅15批，市场传闻仅售几套，开发商没有明确否认。

1月6日，龙华上塘的卓越柏奕府推售637套住宅，共229批客户入围，最后线上线下共售出约220套，去化率仅三分之一之多。

1月6日，位于观澜的御景华府开盘，推售533套住宅，共108批客户认筹，开发商没公布销售数据，但仅五分之一的入围人数来看，应该也不理想。

1月15日，今年首个拿预售证的新盘星河天地五期线上选房，开发商表示，248套房最后销售逾6成，收金7.7亿元，这已是2022年前后，去化成绩较好的项目了。

有业内人士预测，2022年上半年不会再有“日光盘”出现，新房的低迷正习惯性蔓延，未来这段时间，新盘打折、促销都不稀罕。很多人由此认为，市场如此差，深圳楼市将进入快速下跌通道。

但深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）最新数据统计，2022年第三周（1月17日-1月23日），深圳新房与二手房成交量分别为941套和632套，成交量正持续小幅回升。事实上，深圳新房和二手房早在开年后第二周就双双迎来首波反弹。显然，市场并没有那么差，但临近春节假期，成交量将进入低价运行阶段。

回望2021年，得益于网红盘的推动，以及全年新盘供应量井喷，深圳新房住宅成交创近六年新高，打新热贯穿全年。尤其是去年上半年，市场延续了2020年的火热态势，打新热持续，开盘去化率持续处于高位。随着政府管控加强，市场预期下降，供应的大增，去年下半年，新房市场热度呈现下降趋势。特别是四季度，虽然供应大幅度增长，但房地产税、大学区等政策箭在弦上，去化率逐渐下滑，跌至年内低点，即便网红盘也难售罄。年末，为了加快资金回笼，开发商推盘节奏明显加快，成交量出现一定程度反弹的现象，带动全年成交量及面积处于近六年来的最高位。

展望2022年，监管层维护房地产市场健康发展的决心保持不变，深圳中原研究中心分析认为，继12月全面降准之后，1月份央行又降息，从之前官方表态看，在市场预期之内。无论是17日逆回购和MLF利率分别下调10个基点到2.1%、2.85%；还是18日央行表示货币政策要充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，避免信贷塌方，要靠前发力，前瞻操作，走在市场曲线的前面。降准加降息预示了2022年稳增长将摆在更高的位置，同时对于低迷的房地产市场来说也是强心剂，利率下滑、房企风险降低，加上稳增长发力，经济向好，市场信心也会增强。春节假期与疫情叠加影响，深圳市场平淡，但预计节后市场将逐步回暖。新房住宅方面，随着房地产商为了尽快回笼资金，推盘节奏会进一步加快，预计春节后成交量会进一步上升。

二手房业主纷纷松口

相比去年新房成交创六年新高，深圳二手房市场基本处于冰封状态，二手住宅成交创近15年的新低。房子流动性明显减弱，使得不少人担心“站岗”，如何转手是不少购房者考虑的首要问题。

“深圳二手房进入了最难卖的时期。”深圳一位已从业多年的地产中介人员表示，现在的房子，挂牌也不一定能卖掉。在流动性减弱的深圳二手房市场环境下，对于业主来说，要卖房子只能选择降价出售，越是难卖的房子，价格幅度越大。事实上，市场下行的预期下，一些业主已经开始松口。记者通过多个中介门店了解到，最近二手房的成交的确出现了回暖迹象，主要原因就是有许多卖家逐渐松口。经历了近一年的政策消化，有很多卖家逐渐将房价降至指导价以及指导价附近。

这其中，一些老牌名校片区的二手房价格也在下调。有机构统计，因名校概念几度领涨深圳的八卦岭片区，最新业主报价下调幅度为-1.2%，坐拥深圳最好的中小学百花片区下调幅度也达到了-1.0%。事实上，学区房的降幅早有苗头，上述中介人员告诉记者，大学区及双减细则推出来后，片区挂牌量明显增多，部分着急的业主降价数百万也难以出售。

记者在南山、福田、宝安多片区采访时，多位地产中介人员也表示，尽管目前二手房咨询的客户有所增加，但最终成交并不容易，观望和谨慎依旧是当下购房者的心态，而大幅下调价格的也是少数着急出手的业主，更多业主也是观望状态，挂牌更多是在试探市场行情。目前来看，短期内不会有太大的起色，房住不炒政策坚定不移，房价涨幅受限。

分化是必然趋势

由于深圳二手住宅市场持续低迷，项目一二手价格倒挂的价差正在缩小，投资客大量减少，购房的更多是真正追求住房品质和价值的买家，这样的买家购房更趋理性。

“现在市场没那么火热，房价比较平稳，不用担心‘今天不下单，明天就涨上天’，倒是最好的买房时间。房子可以慢慢选，看准就别犹豫。”星河天地的新业主小王告诉记者，这是她第三次打新星河天地，一次因为积分不够没有入围，后来入围又没有摇中，现在终于成功。对比三次打新，小王说第一次最焦虑，感觉有钱也抢不到房子，手里的现金正快速贬值。

在2022年的第一个月，小王成功“上车”，不用再为买房而焦虑。越来越多的购房者也明显感觉到，去年上半年入不了围的积分，在下半年就轻轻松松进了场。轻而易举的“选房票”，越来越多的新盘选择，让很多购房者们有了新的纠结：明年会不会继续降价？

这种纠结，并非空穴来风。

去年，深圳第二批集中供应地块出来第一次推出来后突然收回，等再次挂牌，大部分地块已调低了销售的限价，最引人注目的前海的出让地块，销售限价从之前的9.9万/平降到9.2万/平，降价7000元/平。之后的第三批出让土地里面，又出现了9.2万/平的前海和限价8.5万/平的宝中地块，都是热门地块。也就是说，去年购买的毛坯均价限价10.7万/平的前海楼盘，放到今年，同区域的新盘毛坯均价限价是9.2万/平，看得见的“降价”，那现在还要不要打新？要不要等？出让地块的限价持续下跌，让购房者的入市情绪再度降低。

每个市场的波动期，历史都已经证明是刚需选房不错的买入时间，例如2009年初、2014年底、2019年底。现在，深圳楼市重新进入低迷期，但这一届的购房者显然更加成熟和理性。“没有看到市场有明显回暖的趋势，购房者不会轻易做决定。”一位房企营销负责人说表示，深圳楼市内部的分化现象才刚刚开始，未来新盘有遭抢购的也有卖不动的，这都很正常。

有业内人士建议，对于购房者来说，尤其是刚需者，任何时期都是买房的好时候，市场进入下跌期，遇到喜欢的盘也别多纠结，毕竟，谁能保证买在最低点？