中国基金报记者张燕北
首批9只公募不动产投资信托基金（REITs）试点产品上市近五个月后，第二批公募即将发售。近日获批的2只公募REITs产品有望于11月26日至29日期间正式发售，最快于12月6日成立。基于首批公募REITs认可度较高，市场运行平稳，开局良好，第二批公募REITs有望继续赢得投资者青睐。
从投资角度看，基础设施公募REITs适合偏好长期稳定收益的投资者。对于个人投资者而言，买公募REITs相当于买了一只特殊类型的基金，它的流动性较高、收益相对稳定、安全性也比较强，而且投资的项目普通大众看得懂。
首批公募REITS运行平稳
首批公募基础设施REITs自6月21日上市以来已满五个月时间，期间9只产品整体运行平稳，开局良好。随着市场趋于理性，9只公募REITs逐步回归价值中枢，流动性改善，估值大幅抬升。
Wind数据显示，首批9只基础设施公募REITs上市首日集体收涨。其中，蛇口产园上涨14.72%。随后，9只基础设施公募REITs交易价格呈小幅波动态势，第一周收盘价格全部高于发行价格。
上市运行五个月以来，从首批公募REITs的收益情况来看，大部分产品在二级市场表现十分优异。截至11月19日收盘，9只基础设施公募REITs中，仅1只产品价格低于发行价。其中，首创水务REIT价格涨幅最高，为28.97%；首钢绿能涨幅达到27.8%；中金普洛斯REIT、盐港REIT涨幅双双超20%；张江REIT、浙江杭徽REIT、蛇口产园、东吴苏园涨幅均超过10%。仅广州广河最新收盘价低于发行价，目前轻微折价0.21%左右。
整体来看，生态环保项目表现出较强的成长性，首钢绿能和富国首创水务作为两只特许经营权类公募REITs，也是两只上市以来涨幅最高的品种。
在成交额方面，Wind数据显示，上市首日9只基础设施公募REITs总成交额达18.60亿元，成交量高达4.27亿份。随后，成交额呈现快速下降趋势，6月29日首次降至亿元以下，随后成交情况进入平稳期，在6000万至8000万元左右波动，目前成交额躲在1000万至3000万之间波动。
在流动性方面，公募REITs的成交量在上市首日非常活跃，随后活跃度显著下降。从换手率来看，当前总体换手率在1%至2%左右波动。对于公募REITs上市以来的市场表现，华南一位公募人士认为，整体呈现出低波动、低换手率的特征，符合REITs产品特点，也符合市场预期。
值得一提的是，首批9只公募REITs中已有部分产品开启2021年度首次分红。其中，中金普洛斯REIT以累计可供分配金额8241.4万元计算，此次分红应分配金额约为7830万元；中航首钢生物质REIT以累计可供分配金额1.22亿元计算，此次分红应分配金额约为5154.1万元。
可作为养老资产长持
在首批公募REITs“开门红”后，出现了更多后来者。近两个月内，第二批共4只公募REITs陆续进入发行审批流程，其中2只REITs认购在即。由于首批产品的较好示范，市场对本月下旬开始募集的2只公募REITs寄予厚望。那么对于个人投资者而言，这批公募REITs是否值得认购？
业内分析人士表示，REITs的标的资产一般具有较强的抗通胀、保值功能。REITs具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。公募REITS的发行认购门槛低，由专业机构管理，也为个人投资者配置优质的不动产资产、分享国家经济高质量发展的机遇提供了投资路径。
RETIs与其他股债商品的相关性低，可改善组合风险收益特征，分散风险，优化投资组合。多数REITs能在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的不动产投资相比，REITs具有更丰富的参与、与退出的方式。
一位公募投资人士直言，“基础设施公募REITs还是比较适合个人投资的，首先它的流动性较高、收益相对稳定、安全性也比较强，更重要的是基础设施REITs投资的项目，基本上都是普通大众看得懂的项目。例如，假如将北京的一条机场收费高速公路拿来进行REITs，相信北京居民、出差和旅游到过北京的民众，都能对该高速公路进行项目尽调，也能根据堵车程度、路况信息等来判断这条路的经营情况。”
对于投资者关心的流动性问题，一位公募人士表示，公募REITs现金流预期比较稳定，基础设施类的底层资产受经济周期波动的影响较小，因此特别适合长期持有型的投资者。
中信建投证券研报表示，从投资角度看，基础设施公募REITs适合偏好长期稳定收益的机构投资者和个人投资者。其中，由于特许经营权类REITs需要采取现金流折现法进行估值，其类似于债券，即市场基准利率降低时，资产折现率降低，估值增加，收益增加；产权类REITs的标的资产是不动产，其优势在于抗通胀，当经济体中存在流动性过剩的情况时，其升值潜力增长。
由于公募REITs特别适合长期持有，有业内人士建议公众投资者将其作为未来养老资产来配置，谋取即非投机性、长期稳定收益。
