南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报道

在物管行业规模前十的龙头企业当中，仅有万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）尚未登陆资本市场，也因此一直以来，业界对其上市猜想不绝于耳。

11月5日，万科A（000002.SZ）公告称，拟分拆万物云到港交所上市。此项议案已通过董事会审议，董事会认为万物云境外上市后将会为其后续发展提供更好的资金保障和资本运作空间，有力促进公司整体战略升级与可持续发展。

据了解， 2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。2020年度万科按权益享有的万物云归属于母公司净利润占公司合并报表净利润的2.15%，按万科2020年净利润415.15亿元计算，万物云为母公司贡献了净利润约8.93亿元。

多次否认上市传闻， 如今时机成熟了？

万物云此前曾多次被传上市，但万科方面始终否认这一消息。

今年4月28日，市场曾传出万科正在筹备物业管理业务IPO事宜，或筹资20亿美元。随后，万郁亮在6月召开的2020年股东大会上回应表示，“万科物业”服务业务一定会上市，但目前无明确时间计划。

“地产科技”是近年万科屡次提及的关键词，与其他头部房企跨界机器人、新能源造车相比，万科的科技发展战略显得跨度更小，更为谨慎一些。

2020年10月，万科物业正式改名为万物云。此前，万物云CEO朱保全及万科董事会主席郁亮曾强调，万物云不以物业公司的概念上市。外界有分析称，万物云意欲对标贝壳系，定位于物管行业的空间科技服务商。

一个显而易见的逻辑是，互联网科技公司的二级市场估值高于传统物业股。

截至目前，万物云旗下有万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等七大业务板块，而其中的万科物业、万物梁行、万物云城则被称为万物云的“三驾马车”。

朱保全认为，预计万物云在2021全年的收入达250亿元。在增长规模方面，万科物业增速控制在30%以内、万物梁行增速保持在30%-60%、万物云城增速大于60%，三者定位分别为居民首选的物业管家、企业首选的物业管家、政府首选的物业管家。

万物云若要对标贝壳系，核心逻辑就是利用长期积淀的物管服务体系和科技系统，打造物管行业的开放式赋能平台，与其他物管企业由过去的竞争对手关系转为合作伙伴关系。

从传统物业公司，逐步转变为互联网科技平台，打包“物业+科技”板块上市，这或许是万科认为的时机成熟之处。

行业维艰，万科再造

在地产行业艰难转型的阶段，物业资产也是很多地产公司唯一拿得出手的资产，不少地产公司当下都在出售物业资产回收现金流。

11月1日，首创置业有限公司（下称“首创置业”）拟挂牌出售旗下物业公司首置物业100%的股权，以及首万誉业51%的股权。此前，另一头部地产公司计划200亿港元转让旗下物业公司50.1%股权予合生创展，不过最终没有成行。

物管行业得益于轻资产模式，相对稳定的现金流，较高的ROE，通过新冠疫情印证具有抗周期性，跨行业合作下科技赋能，增值服务支持着成长空间，这些优势在资本市场具有较好的吸引力和估值基础。

正是因为诸多优势，物业管理业务的估值一直大大高于地产公司，而直接的结果就是不少上市物业公司的市值高于其母公司。

比如，碧桂园服务当前的总市值为1771.59亿元，对应PE为42倍，而其母公司碧桂园目前的市值为1539.88亿元，对应的PE为3.57倍。

显而易见，万物云上市，也能让万科这块业务快速实现价值释放。万科在公告中就坦言，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势，同时符合公司股东的整体利益。

万物云成功上市，对标碧桂园服务，估值上再造一个万科并非没有可能。不过，也要注意到随着近期国际形势和国内地产行业市场环境影响，目前物业股估值有所下滑，市场信心不足。

Wind数据显示，截至今年9月底，51家在港上市物企平均市盈率为25.04倍，对比2021年6月30日34倍均值整体市盈率估值明显回落。

一方面，是房地产企业纷纷分拆物业公司赴港上市，另一方面，随着数量大大增加，港股资本市场对于物业股的追捧也不如过去两年。

目前物业公司的业务发展模式大多比较雷同，面临着剧烈的市场竞争，普遍依靠规模扩张来提升自身优势，在规模红利期之后，物业公司需要探索智能社区、增值服务领域的新突破口。

我爱我家控股研究院院长蔡宗翰向记者分析，“现今物业公司未来的估值都来自于在管面积和未来新增面积的来源都是首次物业管理合同，但当首期物业管理合同到期后，能否续签，是否会无序扩张后，管理能力不能满足要求，导致在管面积急剧缩小，管理社区的业主会更有发言权，所以如何把服务贯彻全服务链条、打通服务商之间资源整合问题、让业主资产保值增值，形成延续合同这个才是物业公司的存续和资本方关注焦点。”

目前对于万物云而言是否上市良机，还有待资本市场验证。