来源：华尔街见闻

房地产至暗时刻，万科发出了一道光。

同行频繁爆雷，“老大”万科突然放出了一个大动作：分拆旗下空间科技服务商万物云赴港上市。

万物云，源自万科物业，又加资管、商业服务、城市服务，已然成长为庞然大物。资本市场目前没有可与之完全对标的标的，相近的物业巨头碧桂园服务，目前市值逾1700亿港币。

此前，参照碧桂园服务等公司，市场给予万物云的估值在1500亿－3000亿之间。

过去几年，关于万物云上市的消息传了一遍又一遍，但万科董事会主席郁亮总是予以否认。

然而，这样一个“独角兽”，却在房地产行业危机弥漫的时刻，启动上市了。

2018年率先警示“活下去”的万科，在此刻发力维稳，显然有借万物云上市，提振市场和行业信心的用意。

值得关注的是，万物云是万科首次分拆新业务上市。6年前，万科就提出分拆新业务上市、锻造万亿市值的蓝图；但这几年，以万科为首的地产股萎靡不振，万科A市值仅为2000亿，较高峰已经下跌千亿。通过此次分拆上市，投资者也希望，能提振低迷的万科股价。

万物云开启了万科分拆上市的旅程，此后物流、长租等业务也有望分拆上市。对万科而言，这些分拆，真正有意义的是身份转变，不再是一家纯地产公司。

万物云“熟了”

11月5日晚间，万科公告称，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（下称“万物云”）到香港联交所上市。

万科方面对华尔街见闻表示，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。

公告显示，本次在港交所上市发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前）。

截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。

在财务方面，截至2021年6月30日，万物云未经审计的总资产为190.10亿元，总负债119.30亿元，所有者权益70.8亿元。

今年上半年，万物云录得营业收入103.83亿元，营业利润10.43亿元；同期，碧桂园服务的营收为115.6亿元。

在两周前的万科业务交流会上，万物云CEO朱保全介绍，万科的物业业务目前分为3个板块,包括住宅物业板块的万科物业、商业物业板块的万物梁行、和城市物业板块的万物云城。

在万科物业的规划中，城市服务将是未来最具增长性的板块。在过去一年中，万物云成已布局40个城市，并有望提前完成3年百城计划。

在业绩增长上，朱保全称，住宅物业增速控制在30%以内，商业物业应该在30%-60%的增速，城市物业应该大于60%的增速。

以上三个板块仅为SPACE板块，此外万物云还有GROW板块和TECH板块。这让万物云的业务有了更多的想象力。

在提到本次分拆上市的目的时，万科称，公司相信如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

本次分拆上市后，万科仍将继续保持对万物云的控股权，不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响，不影响公司独立上市地位。

同时，万科认为，通过本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

万亿市值想像

低迷许久的房地产行业，迫切需要一场大型狂欢，来提振大家的信心了。

物业龙头碧桂园服务，即便最近4个月的股价已大幅缩水，但其市值仍超过1772亿港元（约合人民币1461.01亿元）。

按照阳光城三季报披露的数据，通过换股万物云，当期其他权益工具投资较中报时增加了36.21亿元。以此换算，万物云在9月份未上市时的估值已超过千亿，上市后其市值有望达到2000亿元甚至更高。

值得关注的是，这是万科首次将新业务分拆上市。而这距万科首次提出分拆已经过去了六年。

过去十年，包括万科在内的大型开发商着力转型，早就不再仅仅是“开发商”，而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商，甚至深入制造业。

2018年年业绩会上，郁亮曾说，万科希望能培育出几只“独角兽” ，同年财报指出，未来要建立6个千亿级别的业务，才能再造一个万科；2019年，他又表示，分拆上市规则或将很快变化，届时万科的估值会更容易些。

这两年，主业为房地产的集团公司纷纷分拆资产上市，物业、商业分拆成为潮流。以碧桂园为例，过去五年，公司已分拆教育、物业上市；而恒大，则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。

从营业收入来看，万科物业营收早已过百亿，是比较稳定的现金流模式，具备分拆的可能性；万科物流也已满足分拆上市条件。

而在此时此刻，定位空间科技服务的万物云突然启动上市，可说是房地产行业自贝壳上市以来的又一个超级大单。它意味着，万科将从资本市场层面，转型城市运营类的科技公司。

“分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升，母公司股东也可分享分拆资产的净利，同时新业务独立，借助资本的力量可以做大做强。”深圳券商人士分析。

许多投资者都在翘首以待万物云分拆将会给万科带来怎样的影响，“下周万科会有几个涨停？”这类问题在他们之间萦绕。

但如果投资者不能认知到万物云的性质，而只是把它当作单纯的物业公司，则它的价值也难凸显。

一切都要看市场会给出怎样的答案。