中国的工业周期、价格周期，乃至融资周期、信用周期中，地产都是重要的驱动力量，目前很多宏观研究的前瞻指标、趋势指标本质上也根植于地产周期，房地产税背后隐含的地产周期的弱化，不仅是单个行业层面，未来可能是整个经济发展模式、融资模式的转变，对其中的一些核心问题，我们将持续进行追踪、研究。

01 房地产税与地方财政

房地产税，或相关的房产税，并不是一个完全的新事物，市场对这个问题的探讨，常集中于：房地产税能不能替代土地财政，成为地方财政收入新模式。

这个讨论实际上隐含了一个判断：房地产税作为政策主动的改革，其落地与否、强度、意愿会受到“困难”的制约。

我们换一个角度去看这个问题：近几年来，房价高升的同时，居民端购房成本增加，房企却依然面临利润和经营问题，如何理解这个奇怪的“负和”现象：节节攀升的土地溢价，导致居民端的财富通过房企流向了地方政府，即所谓的土地财政，也就是说，我们常说的超级地租模式，在土地财政模式下，本质上是“超级基建模式”一一全社会的财富通过地产流向政府，政府用这部分钱去做基建，叠加整个房屋的更新，形成了“城市化”(或城镇化)。

目前我们这套土地财政+大基建模式，本质上是实现城市化的工具，这个体系中：城市化通过拆旧建新，提供可售土地；土地出让通过地产和基建形成城市化。城市化的空间既决定了土地财政的负债来源空间，又决定了土地财政的资产投向空间。

02 城市化与建筑业

从城市化的进程来看，发达经济体普遍位于70%-80%的城市化区间内，中国改革开放后经历加速，截止2020年城市化水平预计已有63%+(城镇化率63.89%)，近些年的年均变动在1.2个百分点左右，则2021年底城市化水平接近65%，以这个速度，5年后城镇化水平就将超过70%。

城市化增速在未来面临空间不足，进程必然会放缓，对应的可供出让土地不足，同时基建设施趋向饱和，土地财政和大基建模式面临必然的收缩(日本是个例外，非政府部门总需求长期不足，导致财政始终保持强支出，城市化也对应突破区间，达到90%+的超高水平)。

从可比的经验中不难看出：随着城市化的放缓，建筑业(地产+基建)增速随之换台阶，经济中固定资产形成拉动的模式也同步被压缩。

03 关于房地产税的3点看法

(1)房地产税，以及后面隐含的土地财政等模式的转变，不仅有“房住不炒”、经济动能转化、共同富裕…等主动的“改革”意图，更是城市化进程末端，空间不足、速率放缓的被动趋势，在这个趋势中，传统的土地财政、大基建模式无法持续；

(2)因为这不仅是一个主动的“改革”，也是被动趋势，所以我们认为这个趋势具有客观性，并不会因为诸多困难影响其落地，最极端的风险是日本经验的演化一一持续的私人部门总需求不足，导致被动的政府补位，形成极端的城市化率和建筑业占比（过度基建）；

(3)随着城市化进程放缓，基建-地产投资-建筑业大概率将在一个更低的增速上寻求均衡。

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