10月21日晚，港交所披露了珠海万达商业管理集团股份有限公司招股书申请。中信证券、摩根大通、瑞信为联席保荐人。

据了解，今年3月，大连万达商业管理集团将旗下轻资产商业资源进行重组，成了拟上市公司珠海万达商管。此后经过多轮融资，该公司融资总额由原来的31亿美元增至60多亿美元。甚至有业内人士猜测称，如果珠海万达商管能够成功上市，估值或超2000亿美元。

上半年营收106亿，负债率仍超80%

重组之后的珠海万达商管成了国内商管企业“巨无霸”。

截至2021年6月30日，珠海万达商管共管理380个商业广场，162个储备项目，线下商户数量超过8万家，其中超过 6.6万家入驻了在线平台，会员数量达到7630万人。

招股书显示，截至2020年12月31日，根据弗若斯特沙利文的资料，在众多

商业运营服务提供商中，珠海万达商管的合作品牌数量、年客流量、储备项目建筑面积，均在全国排名第一。按在管建筑面积计算，公司在全球以及中国皆排名第一，在国内甚至超过了第二名至第十名的总和。

作为中国唯一一家在管项目覆盖所有省级行政区的商业运营服务提供商，珠海万达商管的运营模式主要有两种形式，分别为委托模式管理和租赁运营模式。其中委托管理模式收入主要包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。租赁运营模式收入主要包括商业管理服务及租赁中来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。尽管这两种模式下的收入来源并不完全相同，公司有权享有两种管理模式下的项目产生的项目净收益的若干百分比（一般介乎20%至40%）。

招股书显示，2018年至2020年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元，2021年上半年收入106.36亿元，比去年同期增长42.7%；2018年至2020年，净利润分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元，2021年上半年净利润为6.56亿元；2018年至2020年，核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元，2021年上半年为20.65亿元。

从资产回报率来看，2018年至2020年，珠海万达商管的资产回报率分别为9.6%、4.5%、2.8%，2021年上半年为3.9%。

此外，近年来，珠海万达商管的资产负债率则一直保持在80%以上。招股书显示，2018年至2020年，公司资产负债率分别为80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年资产负债率则为80.4%。

腾讯、蚂蚁等持股，签订对赌协议

招股书显示，截至最后实际可行日期，大连万达商业、珠海万赢、银川万达分别持有珠海万达商管69.99%、8.83%、0.01%股权，而大连万达商业又透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的股权。腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG等投资者合计持有21.17%股权。

截至最后实际可行日期，王健林持有大连万达商业股权的52.68%，并间接持有珠海万达商管41.5%的股份。

此外，腾讯通过Huang River Investment Limited、深圳高灯计算机科技有限公司，共投资15.12亿元，占股0.84%；蚂蚁科技通过AcceleratorI Ltd． 、上海云鑫创业投资有限公司，共投资25.95亿元，占股1.44%；中信资本通过CCP Wing Investment Limited、CCP Wing II Investment Limited，共投资17.94亿元，占股2.5%；郑裕彤家族通过Well Smart Developments Limited投资1.29亿元，占股0.07%。

值得注意的是，招股书披露公司与这些投资者们还签订了对赌协议。根据协议，大连万达商业及珠海万赢已同意保证珠海万达商管2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成，则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

轻资产风口正旺，万达能否再次飞上天？

万达系的上市故事，可谓十分“折腾”。

早在2014年12月，万达商业便首次在港交所上市，但市值表现一直不如内地A股上市的房地产企业，对此王健林曾表示，万达商业估值太低，对不起股东和投资人。

2016年3月，万达商业发布公告将进行私有化退市，同年9月正式从港交所退市后，转而将目标放在了A股上市，不料排队6年仍未成功。于是在今年三月，万达撤回了A股上市计划，并再次准备赴港上市。

此前，万达商业拟上市的资产以商场、酒店、文旅项目为主，房地产属性浓厚。而随着房地产调控政策的相继实施，万达商业开始向轻资产转型，2019年底，万达商业集团彻底从房地产业务剥离，成为纯粹的商业管理运营企业。

而这次要上市的珠海万达商管，则是万达商业将轻资产商业资源进行重组之后成立的，并首次引入了国有资本——珠海国资，据了解，珠海国资委出资30亿元，战略投资入股珠海万达。

近年来，随着轻资产风口正旺，不少商管企业上市后的表现也十分抢眼。

以华润“万象生活”为例，其在上市前就行了业务剥离，最后从偏向重资产的华润商业变成轻资产管理公司。当时招股价报22.3港元/股，市值约490.6亿港元。截至2021年10月22日收盘，华润万象生活每股报43.35港元，总市值达989亿港元。

而在轻资产风口下，备受资本市场青睐的珠海万达商管，到底能否飞上天？又能飞多高？还需拭目以待。