每经记者 黄婉银每经编辑 陈梦妤

“国内REITs自从公开发行后，各方面反馈还是不错的。下一步可能需要克服的是，REITs之后是否包括商业地产，以及交易架构、税收、利率等相关问题。”日前，越秀房地产投资信托基金（以下简称越秀房产基金）董事长、执行董事及行政总裁林德良在接受《每日经济新闻》记者专访时表示。

2005年12月，越秀房产基金在香港联交所上市，这是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。

在此之前，房企要想将商用物业套现，只有通过整体转让或拆散出售的方式进行，如果想利用商用物业进行融资，也只能将其作为抵押物向银行等渠道寻求资金支持。

打造第二增长曲线

疫情之后，商业是受影响最大的产业之一，包括商场、酒店等业态。

林德良坦言，这两年商业地产的确不好做，疫情之后整体的消费、内需都受到一定影响，不过零售商业已在慢慢复苏。

“后疫情时代，我们可能需要从非常态转为常态化去面对。以后消费的内循环会更多，大消费也许会成为一个新增长点，比如汽车、科技类产品等等。”

林德良表示，在各商业业态恢复的过程中，可以看到新经济给予的机会，比如一些示范引领消费趋势的变化、数字化的驱动，以及平台经济、共享经济带来消费方式的变革。

零售商场以前的第一曲线就是日常运营、价值挖掘、会员管理、经营帮扶。林德良判断，2021年写字楼、零售商场会恢复到2019年的水平，但是酒店、公寓只能恢复到85%左右。

在这一背景下，就不能完全严守第一曲线的增长思路，还需要打造每个业态的第二曲线。“以前做写字楼就是进行物理空间的出租，比如做一些续租、微改造。但现在不再是简简单单出租一个物理空间，第二曲线更强调创新的赋能、区域的变化、生态圈的打造。”

越秀房产基金目前针对旗下写字楼的租户，总提供有约35类服务，也就形成了35类收入来源。在零售商场方面，第二曲线更多的就是去赋能商场，打造专属购物节，主动管理租户的客户，通过对流量的数据管理为商户导流，在原来的存量消费上做增量。

截至2021年6月30日，越秀房产基金旗下物业组合共有物业组合8项。其中成熟型物业整体出租率为94.0%，成长型物业整体出租率为91.5%，物业合计重估市值约为人民币344.88亿元。

“酒店公寓方面，以前的做法就是稳客房、抢餐饮、促宴会，现在第二曲线做的是资源整合，做产品升级。”林德良解释，在专业市场方面，第一曲线也已经是过去时，现在批发市场更多是做产业链的整合、资源的整合。

实现资产增值最大化

作为基金管理人，管理经营商场、写字楼等与一般物业方不同的是，必须具有资产管理思维。在林德良看来，资产管理思维归根到底是回到开发运营过程中怎么做到资产价值最大化，或者是投、融、管、退，整个环节怎么做到资产价值最大化。

在资产增值策略上，越秀房产基金的思路是，通过定期检视基金旗下物业组合，以发掘资产增值机会，从而维持项目市场竞争优势及提升回报。同时管理人针对客户接触点，为提升客户满意度和使用体验开展资产优化，实现越秀房产基金物业租值的持续提升。

商业地产是否只有持有运营这一条路？

林德良认为，开发商会从以住宅内房股为主的上市平台，逐步分拆出足够的业务板块上市，比如物业、商业地产、长租公寓、养老等等，甚至数字中心。把房地产公司里面的各个业态通过资本市场实现价值最大化，将资金需求从不同渠道募集回来。

林德良说，资产管理首先是估值做到最大化，一个物业的估值分为合同期内的、合同期外的。合同期内的估值，是根据租金水平、递增率再加上未来市场给到的。一般思维这样的租约可能是签长期的好，但在资产管理思维上，疫情期间很难有高租金，短租期在疫情期间可能是更好的选择。

在商业物业投资上，估值是一个算法，融资成本也是一个重要的考虑。“我们尽量把综合融资成本做低，做得越低，你的杠杆就越高。”

2021年上半年，越秀房产基金管理人主动管理到期债务，把握美债收益率70年来低位，完成新一期4亿美元债券发行，用于置换今年到期4亿美元债券。

林德良指出，在这样的低息环境下，去做收购是有利的，“因为这样的正杠杆就会体现得更加充分，从这个角度看是收购的好时机。现在无论是越秀体系内还是体系外的，我们都有去留意一些优质资产，特别是一些成长性的资产。”

除此之外，在投资策略上，林德良依然关注的是区域成长性、租金成长性，以及产业动能是否充足。