“我刚刚拼了4个钱包买的学区房，真的会‘凉’了吗？”这是深圳一位“宝妈”晨曦(化名)最近的烦心事。

来源|证券时报

作者 | 吴家明

今年以来，打击学区房炒作成为多地监管部门的重要工作之一，优质教育资源紧张的一线城市尤其如此。近日，深圳市人大常委会社会建设工委组织起草了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。征求意见稿针对入学政策进行了完善，并均衡了教育资源，提出深圳市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式。

一直被称为楼市“硬通货”的学区房，还稳吗？

深圳大学区招生已在部分片区试点

在公共教育方面，征求意见稿提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

证券时报记者发现，深圳最早于2015年开始推行大学区制，多个片区早已实施。今年上半年，深圳龙华区教育局修订了龙华区义务教育阶段大学区学校积分入学办法，并就入学积分的标准、深户和非深户在积分上的计算方式、大学区与单片区加分项等方面，向社会公众征集意见。在市场人士看来，这是深圳首次提出“全区试点大学区制”。其中，最受关注的莫过于深圳高级中学(集团)北校区学区房，带学位的小区成交均价早已突破每平方米10万元。以深圳二手房成交参考价为例，水榭春天一期的参考价为每平方米73000元，而带有深圳高级中学(集团)北校区学位的水榭春天五期二手房成交参考价高达每平方米90500元。

此外，从各区的大学区分布来看，过去多集中在“非核心区”，一些优质学校并没有被划进大学区内。深圳各区并没有统一的大学区就学规则标准。“我把小孩送进了桂园小学，没有选择就近的笋岗小学，虽然每天接送很辛苦，但我觉得桂园小学的环境比较好。”家住罗湖笋岗片区的王莹告诉记者。据悉，罗湖的“笋岗-桂园片区”已实施大学区制，包含片区内的笋岗小学、百草园小学、桂园小学等，但这些学校都不是传统的名校。

为实现教育质量均衡，近年来深圳推出了许多措施，其中包括推进各大名校集团化办学。不过，一旦新设分校传言流出，资金就闻风而动，福田八卦岭片区就是典型案例。该片区房价在2019年和2020年都登上深圳各片区二手房价涨幅榜前列，原因只是当地有一所正在建设但并未招生的名校荔园小学东校区。

福田八卦岭片区正在建设的荔园小学东校区，正是因为这所正在建设的学校，八卦岭片区房价在2019年和2020年都登上深圳各片区二手房价涨幅榜的前列。

心态变化学区房业主主动降价

“我是去年年底的时候买了深圳中学初中部的学区房，35平方米的‘老破小’花了500多万，现在身边的家长朋友都在讨论，我担心学区房还稳吗？”晨曦最近为了学区房有点心神不定。“隔一条马路，房子新旧程度相当，但房价几乎相差一倍，这就是深圳学区房和非优质学区房的房价差别。”

学区房有多热？市场各方的心态如何？2日，记者前往深圳中学初中部学区进行实地采访。在短短几百米的贝丽南路两旁，聚集了近10家房地产中介门店，主打的当然是学区房。在记者的调查中，几乎所有的被访者都认为，深圳教育资源依旧紧张，优质基础教育资源就更为紧张，而且均衡程度有待改善。优质学区房是刚需，所以更为保值，也更受投资客的青睐。不过，经过不断升级的楼市调控和教育政策变动，无论是买家还是卖家，“学区房信仰”已开始瓦解。

“虽然不能说读好的学校就能考出好成绩，但小孩读完书或许能赚到不少钱，能不吸引人吗？”房产中介黄经理说，“不过，今年上半年深圳二手房市场因为出台参考价大幅降温，学区房也受到影响，加之最近关于学区和教育的政策频出，学区房业主的心态已经发生了变化，主动降价的房源越来越多。”

“带有深圳中学初中部和翠北小学双学位的阳光天地小区，一套74平方米的房源去年最高报价900万元，现在有业主报价780万元，急售，比参考价高一点。”黄经理表示，“尽管如此，有许多客户看房之后也没下手，买家对学区房的看法已经发生变化。”

深圳中学初中部旁，三家房产中介门店密集分布，在一定程度上呈现出学区房之热。

除此之外，记者在福田八卦岭和园岭片区等新兴和传统优质学区房片区调查时也发现，主动降价的房源越来越多。八卦岭片区的鹏益花园，就有多套房源按照二手房参考价出售，相较之前降幅在10%至20%。

不过，大学区的推行或许还要注意其带来一些“反面作用”。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，大学区政策在深圳早已试行，此次预计将大面积推广。如果按照目前的大学区招生政策，降房价还是比较困难，或许还会带动原本非该学区的住房价格上升。不过，如果配合其他教育政策，比如入学摇号、教师轮换、修建更多的学校等，教育资源平均分配，将有机会防止学区房的价格乱象出现。“目前而言，学区房的价格看似仍坚挺，但随着时间的推移，是有机会下跌的。”

打造“深圳样本”

那么，深圳的大学区制将会如何推行？多位业内人士认为，大学区制推行后，或由过去的非核心区试点改变为名校学区试点，再到全面推广。此外，建立义务教育学校教师交流制度，让名校的老师流动，学区房现象会自然而然消失，再配合增加学位供应、名校集团化办学，基本实现各区教育均等。

过去，每一轮楼市大涨，不管一二线或三四线城市，学区房都是上涨领头羊。不过，各地对于学区房的改革正在进行中。

北京西城区教委去年4月30日发布了“7·31”入学新政。这一政策规定，2020年7月31日后新购房屋或户籍从本市其他区迁入西城区的家庭适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。近日，该区结束了2021年小学多校划片入学意向填报工作，“7·31”的靴子正式落地。公开信息显示，近段时间以来西城顶尖学区房价出现“松动”，甚至大幅跳水。今年3月，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，这是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》的配套文件，适用于2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。

据不完全统计，今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原等超过10座城市出手，重拳整治学区房乱象。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，学区房炒作直接带旺了部分城市楼市。楼市调控政策也要见招拆招，对于学区房调控，在需求端抑制炒作的同时，供给端也要发力。过去，学区房之所以刚性上涨，就在于心理预期，这次打掉预期，最坚硬的房价刚性上涨板块破冰，学区房开始降温。从市场表现看，北京、上海、深圳、合肥等地的学区房价格都有所下降，这是好现象。

由此可见，深圳需要为大学区招生落地、破局打造“深圳样本”。不过，也有分析人士表示，大学区招生并非一劳永逸，做好配套才能发挥实效，特别是如何均衡大学区间的教育资源配置，这将考验有关部门治理能力。