来源：中国房地产报

刘伟/发自北京

世茂工三又一次出现在人们的面前，这一次它终于成功易手。

7月29日，北京产权交易所司法拍卖平台显示，北京卓睿物业管理有限公司（“中植系”公司，下称“卓睿物业”）竞得北京市朝阳区工体北路13号院3号楼1-4层及5幢不动产项目（即“世茂工三”项目），成交价格为16.45亿元。

这已是北京世茂工三项目第5次挂牌拍卖，该物业正是贾跃亭在国内最值钱的资产。

标的信息披露，项目评估价格为29.28亿元，本次起拍价格较前次挂牌价格再度缩水20%，保证金1亿元，增价幅度500万元，卓睿物业加价一次即成功竞得。。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想在受访时表示，世茂工三是一个典型的城市更新项目，目前该项目仍有商户运营，但实际上它已经处于经营不善的状态。项目当前的整体招商、运营、管理水平平庸，无法匹配三里屯商圈潮流的档次和氛围，所以它需要重新赋能、激活潜力。“中植系”在城市更新这个赛道已经完成了好几宗收购交易，说明他们很有兴趣在这个领域持续发力。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平告诉记者，像世茂工三这样的小体量商业，一定要有独特的定位，例如，SKP-S馆、奢侈品快闪、西单城市更新场等。

围绕做高端品牌创新店，还是有想象空间的，王永平表示，但由资本方拿下的这个小体量项目，除非能整合到资源方合作操盘，否则单独一家资本，很难能把它做起来。

一波五折的拍卖

昔日网红项目亏损13亿元出手

29.72亿元买入，16.45亿元卖出，5年时间，贾跃亭在世茂工三这笔买卖上亏了13亿元。

公开信息显示，世茂工三商场位于北京朝阳区三里屯工体北路，南临工人体育场北路，东临新东路，北靠幸福中路，西侧为幸福村三巷。建筑面积8.23万平方米，规划用途为商业、地下商业、办公、地库。

该项目2016年被世茂许荣茂以30亿元的价格卖给了贾跃亭，高出市价近10亿元，曾被称为贾跃亭旗下最值钱资产。

但随后一场由拖欠供应商款项引发的乐视系资金链危机爆发。乐视为缓解资金之困，开始各方寻找买家接盘世茂工三。

李想称，世茂工三的最大优势是区位，项目位处朝阳工体北路三里屯商圈，整个区域是北京潮流汇集的地方，有很强烈的吸引消费的能力。但它的问题就在于自从贾跃亭买下这个项目以后没有用心打造，导致项目多年经营不善，还有着四次法拍四次流拍的经历，这些都会对整个项目的品质和运营产生一定的负面影响。

在此次成交前，项目标的的出让之路较为坎坷，曾4度流拍。

2019年1月世茂工三首次拍卖，起拍价格23.02亿元，最终流拍；2019年4月世茂工三第二次拍卖，起拍价格21.87亿元，降价5%，最终流拍；2019年8月世茂工三第三次拍卖，起拍价格为21.87亿元，未调价，最终流拍；2021年4月世茂工三第四次拍卖，起拍价格20.5亿元，降价6.26%，最终流拍。

“这个项目之前流拍了四次，期间不断地降价，最后降到16.45亿元才拍卖成功，比之前的乐视的收购价格跌去差不多45%。说明该项目会让很多的机构去认真思考一下，值不值得以这么高的价格来拍、要不要去跟投。”李想坦言。

据竞买公告，竞拍成功后，拍卖款将缴入法院指定账户，该户名即为中信银行总行营业部作为原告与乐视系作为被告的案件案号，北京财富时代置业、北京百鼎新世纪、乐视控股以及贾跃亭在此案中为被执行人，被执行标的为21.36亿元。

公开资料显示，卓睿物业成立于2020年5月11日，法定代表人为赵一荻，注册资本为1000万元人民币，公司由北京中植资源物业管理有限公司100%持股。

北京中植资源物业管理有限公司为中植创信投资有限公司全资子公司；中植创信投资有限公司为中海晟融（北京）资本管理集团有限公司全资子公司；中海晟融（北京）资本管理集团有限公司由中海晟丰（北京）资本管理有限公司持股99.9333%，由解直锟持股0.0667%；中海晟丰（北京）资本管理有限公司由解直锟持股100%。

为什么是中植系？

多年来，“中植系”在房地产行业内有不少布局，是很多房企背后的“金主”。

最近的一次，是与佳源国际联手出现在10月末浙江嘉兴的一场土地拍卖中。自去年佳源国际在嘉兴首次联合“中植系”冲进土地市场后，双方便以佳源国际持股60%，“中植系”持股40%的方式展开数次合作。

在“中植系”买入北京工体3号公寓的同时，世茂的名字以合作方的名义被提及。2020年4月26日，“中植系”投资平台中海晟融披露已收购北京市东城区工人体育场西路公寓项目（北京工体3号公寓），并以40%权益引进世茂集团合作。

坊间盛传，“中植系”在房地产圈最大的合作对象就是世茂，通过中植创信投资这个平台与世茂以50：50的股权比例成立了多家公司。

除此之外，还有佳兆业。2017年9月，佳兆业复牌半年后，掌门人郭英成用项目收益作为交换，引入“中植系”外援，旗下中海晟融透过设立35亿元基金收购佳兆业位于深圳南门墩城市更新项目51%股权。中植方面称，深圳这座城市是投资者们不愿错过的“宝地”。

在房地产行业，“中植系”善用错综复杂的资本运作。除世茂、佳兆业外，还与大名城、万通地产、蓝光发展等上市房企有过密切交往。

近年来，中植系对北京大宗资产项目已经不是首次出手。

除购入中弘大厦、工体项目外，2016年，中植系旗下中融信托旗下地产投资基金中融长河资本，还先后斥资逾32亿元收购北京中融信托大厦、百盛太阳宫写字楼，进行了“商改办”改造，并迅速对外出租。

据了解，此次拍卖，龙湖、世茂、高和、远洋资本、帝王都曾表现出意向，但最终由中植拿下。

李想认为，类似世茂工三这样的城市更新类项目，它的募、投、管、退周期大约是五到十年，它和传统的住宅开发周期与模式并不一样。首先城市更新的周期更长；其次，在“三道红线”等严格的政策监管下，上市房企对现金流的要求更趋严格，而该项目资产偏重、回报周期也更长。

因此部分房企去实践多元化、比如进入城市更新的赛道，更易受到财务状况的束缚，表现得更加谨慎。李想表示，反而一些房地产领域的机构投资者或基金方，他们的操盘模式可能会更灵活、更激进一些。

世茂工三项目确实需要一些新思路和新想法去打造，大致的方向应该是两种，一种还是作为购物中心去运营；另一种是“商改写”。但这两种方向都是机遇和挑战并存，而且需要一定的时间去升级、改造、调整，李想称。