基础设施公募REITs自出道以来，一举一动都备受关注。为了帮助投资者更全面地了解基础设施公募REITs的相关知识点，我们特意推出了“REITs情报站”栏目。今天，小泰先来为大家带来第一期的内容——公募REITs知多少，一起来了解一下吧。

首先我们来攻破第一个问题：备受关注的REITs，究竟是什么呢？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

通过REITs，投资者可以享受实务资产因经营而取得的分红收入及二级市场的交易损益。

REITs示意简图

REITs的走红可不是突如其来的，其诞生进化的历程可谓年深日久，主要分为五个阶段：

 第一阶段：企业融资阶段

（2016年之前）

此阶段类REITs产品作为借鉴REITs的表面逻辑，实现不动产持有人所持产权（或项目公司股权）在法律层面上的过户，部分产品实现会计上的出表，不过绝大多数产品还是以企业融资为目的。

 第二阶段：投资参与阶段

（2016-2018年）

此阶段类REITs产品除了继续作为企业融资的工具，开始成为包括内外资地产私募基金、投资集团等的投融资模式的重要组成部分，类REITs的产品价值开始从融资向投资发展。

 第三阶段：价值实现阶段

（2018-2020年）

此阶段是类REITs发展方向的实现，各种类REITS产品回归投资导向的本质，基于流动性价值促进不动产金融属性与使用属性的分离。

 第四阶段：公募REITSs区域试点阶段（2020年-2021年）

2020年4月30日，发改委、证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式标志我国REITs正式开启了公募产品时代。

 第五阶段：公募REITSs全国试点阶段

（2021年及之后）

2021年7月2日，发改委公布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，正式标志试点区域放开至全国范围。

看到这里，或许不了解它的投资者还有一个疑问：金融产品那么多，为何还要推出REITs呢？

总结起来，REITs的闪光点可概括为以下三点：

项目优质，投资者可以享受到优质稀缺资产的价值提升和运营收益。

具有稳定的分红机制及扩募机制，可以实现长期资产配置。

与其他资产的相关性较低，有助于优化投资组合。

除此之外，REITs本质上还具股债二重性这一重量级的“杀手锏”：

01

分红收益类似债券

REITs的固定收益属性本质上来源于REITs则主要投资于成熟行业，业绩总体比较平稳、运营波动性相对较小，进而引致REITs派息分配的稳定性。

基础设施REITS有强制分红制度，收益分配比例不低于可分配利润的90%，且参与的项目需要经营3年以上并有稳定现金流。

02

增值收益类似股票

REITs的底层资产的评估值（如土地溢价等）具有波动性，会影响投资者预期价格；

REITs虽为封闭式基金，但它的交易却体现在投资者在二级市场的买卖成交上，会与其他股票一样受到股市行情、成交量、流动性和买卖双方的风险偏好等影响，因此具有股的属性。

股与债的双重结合是不是很特别？

如此独特的REITs，与其他投资产品正面battle一下，是否依然会居于不败之地呢？

首先，与股票类资产相比

基础设施公募REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，相对于收益分配较高股息股票而言可能更加稳定。

值得注意的是，底层资产主要为成熟运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。从物业运营层面来看，基本不会出现大幅的增长或者维持持续性的高增长。因此，基础设施公募REITs产品的收益相对稳定。

其次，与债券类资产相比

基础设施公募REITs无固定利息回报，但有稳定的强制的分红机制，并在此基础上有资产增值带来的份额价值提升预期。

由于基础设施公募REITs是权益投资，依赖于资产本身的运营，因此，受资产运营能力的影响，可能也会存在由于运营不善等原因造成的单位价值下跌的风险。

最后，与公募基金相比

主要体现为投资标的不同。基础设施公募REITs产品以拥有持续 、稳定经营现金流的不动产作为底层基础资产。普通的公募基金通常以上市公司股票、债券等作为投资标的。此外，两者的收益来源也不相同。基础设施公募REITs的收益来源主要有不动产运营分红以及因资产增值带来的资本利得收益。而普通的公募基金除获取股息、利息收益外，灵活调整投资组合配置，资本利得收益显得更重要。

好啦，对于公募REITs的基础知识，大家是否已经心中有数呢？