近日，老牌粤系房企广州珠江实业集团有限公司（下称“珠江实业集团”）也开启了物业板块分拆上市，其全资控股的广州珠江城市管理服务集团股份有限公司（下称“珠江城市服务”）向港交所递交了招股书。

值得注意的是，城市公建服务在珠江城市服务的收入中占比最大，受到市场广泛关注。有专家表示，基础设施类物业不太容易频繁变更物业公司，所以物业企业可以长期持续地为这类公共物业服务。不过，如果物业企业想进入其他城市拿公共物业的项目，其难度也会比较高。

公建和文体服务是“亮点”？

近年来，在“三道红线”“土地集中供应”“房贷集中度管理”等政策的影响下，房企融资难度加大，拆分物业板块上市成为大多数房企新的融资方式。不过，尽管物业的发展前景被资本市场普遍看好，但是想要在众多的物业上市公司中脱颖而出，受到资本的青睐，这似乎也不是一件容易的事。

招股书显示，珠江城市服务成立于1987年，是立足广州、深耕大湾区、辐射中国其他地区的综合城市服务提供商。

珠江城市服务的业务线有三条，即城市公建服务、城市生活服务、城市文体运营服务。城市公建服务即为政府机构办公楼、公立医院、学校、公园、酒店、购物中心、产业园等物业提供物业管理服务；城市生活服务即为住宅物业提供基本的物业管理服务和社区增值服务；城市文体运营服务即为体育馆和运动场馆提供管理和运营支持。

招股书显示，截至2020年12月31日，珠江城市服务的在管项目共有431个，签约建筑面积及在管总建筑面积分别为3640万平方米及3190万平方米。业务覆盖大湾区的广州、佛山、珠海、东莞、惠州、江门、肇庆7个城市，广东以外的城市分布于13个省份。财务数据方面，2018年-2020年，珠江城市服务的总收入分别为7.59亿元、8.61亿元、8.81亿元。

中指院数据显示，截至2020年，百强物业的平均在管面积为4879万平方米，平均在管项目为244个，收入均值为11.73亿元。可以看出，珠江城市服务的年度收入和在管面积都不及百强物业的平均值，规模不算大。行业内普遍认为，规模较小的企业应该有自己的特色，形成差异化竞争优势。

那么，珠江城市服务靠什么来赢得市场呢？其招股书显示，珠江城市服务致力于成为中国综合智能服务及文体运营服务的领先提供商。为了实现这一目标，珠江城市服务制定了业务战略，表示要巩固大湾区的领先地位，将业务拓展至长三角地区的一线、新一线及二线城市，实施“城市+物业”的发展模式，探索“文体+物业”的发展模式，实施“智能技术+物业”的开发模式，完善人力资源体系。

招股书显示，截至2020年底，珠江城市服务在大湾区管理的总建筑面积占比为68.4%；另外，大湾区物业服务产生的收入占其总收入的77.3%。可以看出，珠江城市服务的大部分业务集中于大湾区，向外拓展的空间还很大。

对于珠江城市服务来说，“城市+物业模式”或许是其主要亮点。从珠江城市服务近三年的的收入来看，城市公建服务在三条业务线中占比最大，2018年、2019年、2020年收入占比分别为50.4%、49.5%、47.5%。

珠江城市服务表示，将利用其在公共物业管理领域的丰富经验及控股股东珠江实业集团在广州市的资源拓展服务范围，从服务楼宇、社区拓展至街区、城市，以市场化手段承接公共服务职能。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，一般情况下，与城市相关的基础设施类物业不太容易频繁变更物业公司，所以物业企业可以长期持续地为这类公共物业服务。与此同时张波也表示，如果物业企业想进入其他城市拿公共物业的项目，其难度会比住宅物业高，因为城市基础设施类公共物业的服务差异度与住宅比起来更大。

另外，“文体+物业”的发展模式也是其主要亮点。招股书显示，在三条业务线当中，珠江城市服务的文体运营服务的毛利率最高，近三年基本在40%以上，而城市公建服务和城市生活服务的毛利率在20%左右。珠江城市服务表示，城市文体运营服务的毛利率较高的原因是劳动密集性较低。

尽管文体运营服务的毛利率较高，但是从目前来看，文体运营服务的收入占比较低。招股书显示，2018年、2019年、2020年珠江城市服务的文体运营服务收入占比分别为15.2%、15.5%、15.0%，在三条业务线中收入占比最小。

资产负债率超过80%

总体来看，珠江城市服务的收入有大部分来自第三方。2018年、2019年、2020年，珠江城市服务来自于独立第三方的收入占比为89.0%、88.1%、88.6%，来自珠江实业集团及其合营企业、联营公司及关联方的收入占比为11.0%、11.9%、11.4%。可以看出，珠江城市服务与一般的物业公司不同，对母公司的依赖程度较低。

不过，从利率水平来看，珠江城市服务的利润率并不出彩。2018年、2019年、2020年、珠江城市服务的毛利率分别为22.8%、23.9%、27.3%。据乐居财经统计，2020年42家上市物企平均毛利率达 29%，如此看来，珠江城市服务的利润率还有待提高。

对于上市募集资金的用途，珠江城市服务表示，将用于收购其他公司、扩大及丰富增值服务、投资技术系统、一般业务运营及营运资金，而对于资金的具体比例分配，招股书中还没有明示。

值得注意的是，作为一家物业公司，珠江城市服务的资产负债率较高。2018年-2020年，珠江城市服务的资产负债率分别为66.3%、83.6%、81.3%。一般情况下，上市公司的资产负债率超过80%就算较高。张波表示，一般情况下，物业公司的现金流水平相对来说比较稳定，再加上是偏轻资产的运营模式，所以资产负债率理论上不会特别高。

对于利润率、负债率等问题，《华夏时报》记者致电珠江实业集团的官方电话，其工作人员表示，不能传达采访事项。随后，记者给珠江实业集团及相关工作人员发去了采访提纲，截至发稿，未收到回复。