来源|雪山财金

同一家公司，2020年上半年营收140.1亿元，全年营收不增反降至104.1亿元，同比下降55.2%。

这样一份魔幻的年报数据来自接下来我们要讲的这家规模不小，名气不大的公司——禹州地产。

禹洲地产1994年成立于厦门，2009年在香港联交所上市，目前已发展成集房地产开发、商业投资运营、酒店运营、物业管理、金融、贸易为一体的多元化综合性集团，目前已布局长三角、环渤海、大湾区、华中和海西五大区域。

图：禹州地产董事长 林龙安

魔幻年报：36亿营收离奇蒸发

今年三月，禹州地产发布了其2020年财报，凭借一连串吊诡的数据，拉高股民看懂房企报表的难度，数据一出，外界一片哗然。

根据其年报，2020年上半年营收140.1亿元，全年营收不增反降至104.1亿元，同比下降55.2%。

两个疑点：1.年度营收为何比半年营收还少？2.消失的36亿去了哪里？

对此，禹洲集团给出的解释是：由于上海的若干物业项目的开发进度及武汉、唐山的物业交付有所延期，导致收入递延确认。

但是，如果延期收入确认，意味着成本也要延期确认，这个解释显然与禹洲地产暴跌的净利润矛盾。

数据显示，禹洲地产上半年净利润为15.51亿，同比下降了18.67%；全年净利润却变成了2.28亿，同比下降了94.25%。

一般来说，公司季报和年中报可以不经审计，因此对比营收和净利润的变化，只能有一个解释：年报因为审计师的不认可，禹洲地产剔除了一些收入。

也有地产分析师直言“出现这种情况，只能理解为中期报告存在造假或错报的情况。”禹洲地产的数据也失去了应有的效力。

‘榨干式’分红：分派股息为当期净利润的13倍多

如果说禹州地产的年报数据让人大跌眼镜，那么接下来要讲的”榨干式“分红则让人大开眼界。

据其2020年报披露，公司分派中期股息以每股普通股12港仙派息合计约5.61亿元，另外，拟派末期股息21.5港仙/股合计约10.31亿元，共计要拿出约15.92亿元。

如果说2019年在录得大额净利润的状况下，公司大比例分派股息尚可以理解，那么公司在2020年仅录得归母净利润1.17亿元，且在下降96.76%的状况之下，作出如此巨额分派派息决策，实在难以服众。

一旦执行分派股息，作为公司实控人的林龙安及相关方将获得大头将近10亿元。余下的才会分给散户。

实际情况来看，港股市场超过40%派息率的公司就比较少了，像禹洲地产这种业绩大幅下降的同时还进行超高派息的堪称罕见。虽然派息率高低并不能直接反应公司经营的好坏，但通常情况下派息率过高会被认为公司管理者看淡公司前景，有“落袋为安”的心理。

在房地产行业普遍收紧的大背景下，公司如此大比例分派股息，导致自有资金骤然减少，对保障自身流动性来说不是个好消息。

大幅降价抛售楼盘，紧急拆除样板间

一直以来，“朗廷系”都被禹洲地产视作敲门砖，为其打开当地市场做铺垫。不过近来“朗廷系”业主维权事件频出，雪山财金猜测是否与其财务状况和管理者的消极经营有关。

去年11月，位于青岛的禹洲朗廷府降价60万抛售房源，引发大批业主维权。

根据业主邹先生爆料，自己去年在即墨禹洲朗廷府以总价二百多万元购买的期房一夜之间骤降了五十多万，这一切都源于禹州地产的“任性”定价。

邹先生表示，自己当时以18490/㎡的价格购买了朗廷府的洋房，“现在洋房降到了13000左右一平，房子降价我们也理解，但是开发商一下降这么多，大几十万一句话给我们降没有了，我们不能接受。”

有着同样遭遇的不止邹先生一人，自禹洲朗廷府去年开盘以来购房的业主都在此次降价事件中受到了波及。眼看临近交房，17000－18000/㎡的房子降到12000－13000/㎡，差价将近60万，这让全体业主的内心跌落谷底，更有业主大呼，直接降了一个“首付款”。

此外，禹州地产在低价抛售房源的同时，也在着急拆样板间：

不顾业主利益一边低价抛售楼盘，一边紧急拆除样板间，在营收腰斩的境况下，禹州地产的“跑路”心态直接显现在了其对待楼盘项目的态度上。

消费者的抵制直接反映到了市场层面，3月23日，穆迪将禹洲集团的企业家族评级(CFR)从“Ba3”下调至“B1”，并将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。克而瑞将评级降为“回避”。

禹州地产唱衰已是看得见的事实。