出品：大眼楼管
作者：陈宪
随着房地产行业调控的深入，从三道红线到两集中供地，从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中，17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点！过去两年倒闭了大批的中小房企，甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。
“内卷”这个词适用到房地产业，就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段，行业集中度将持续提升，有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企，通过杜邦分析梳理各房企的ROE，从中找出各房企的盈利模式，试图找寻行稳致远的“剩利者”。
中国金茂为中国中化控股有限责任公司旗下城市运营领域的平台企业，以高端物业项目开发、物业租赁及酒店投资与经营三大业务板块协同发展的模式。经过前些年的激进扩张，中国金茂近几年ROE水平跟随大市先升后降，2020年降幅明显至9.01%，在所有统计的100家上市房企中位列第66位，处于中下游位置。主要是由于权益比及净利润率的大幅下降，对盈利能力发出预警。
ROE处于中下游水平 同规模房企中垫底
统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现，ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。中国金茂过去几年的平均ROE先升后降，2016年-2017年，房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售，届时房地产行业从居民加杠杆开始，逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏，中国金茂的平均ROE从7.52%升至17.17%。不过在前两年的冲顶后，房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。
截止2020年，中国金茂的平均ROE降低至9.01%，其在所有统计的100家上市房企中位列第66位，处于中下游水平。同时也低于金地集团、旭辉控股、金科股份等一众规模相当的房企。
净利润率降至10.3% 同规模里偏低
观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况，从2017年开始，净利润率出现了比较明显的趋势性下滑，从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%，下滑近5个百分点。
值得注意的是，利润率的下滑情况，是大小房企均需面对的困境。
中国金茂过去几年的净利润率先升后降，截止2020年，净利润率从16.68%升至19.74%。截至2020年降至10.3%，其在所有统计的100家上市房企中位列48位，在规模相当的房企中处于位置处于中低水平，高于中南建设及阳光城、低于金地集团及旭辉控股。
权益比例骤降12.1个百分点 处在行业中下游
面对行业调整期，不少房企会选择报团取暖，一是减少自身的风险，二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升，尽管这里面存在明股实债的情况，但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化，会在项目结转时变成利润分配的变化，过去几年，行业内少股股东损益占比明显升高，相应地归母股东利润的占比则是下滑。
在归母利润占比方面，中国金茂近几年先升后降，从2016年的55.4%升至2019年的74.8%，2020年回落至62.7%。在统计的百家房企中位列82位，处于下游水平。同规模房企中，金地集团、旭辉控股同样不超过70%，但中南建设、阳光城这一比例在90%以上。可见，头部整体权益比下降的趋势下，仍有企业无需利用合作开发的手段。
总资产周转率波动不大但不高
通常来说，如果说单个项目的利润率下滑，那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目，加快周转赚到和以前一样的利润，但“薄利多销”显然会更累，但这毕竟是挽救利润的一种方法，也对开发商提出了更高的要求。
Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑，从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。
平均总资产周转率方面，中国金茂过去几年基本稳定在0.15~0.18，排在统计的百家房企的74位，始终低于同规模房企。
杠杆率行业中游
权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况，但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年，在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样，有明显的波动。在2016-2018年，房企经历一轮加杠杆的过程，而在2018-2020年则在逐渐降杠杆，但是降杠杆是痛苦，因此缓慢也是情理之中。
在平均权益乘数方面，中国金茂近几年是不断上升的，从2016年的4.58逐年提高至2020你的8.29。在统计的百家房企中排46位，处于中游水平。同规模房企中，仅高于金地集团，低于旭辉控股、金科股份、中南建设及阳光城，三道红线零“踩线”。
综上，中国金茂的平均ROE处于行业中下游，对比同规模房企来看，虽然杠杆率持续提升，但净利润率及权益比在2020年降幅较大，导致2020年平均ROE骤降8.16个百分点。
附注1：在统计A+H上市房企的杜邦分析数据
附注2：各指标计算公式
平均ROE=归属母公司股东净利润/[（期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益）/2]*100%；
净利润率=净利润/营业总收入；
归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润；
平均总资产周转率=营业收入/[（期初资产总计+期末资产总计）/2]；
平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。
