摘要

自公募REITs产品落地以来，不仅得到机构投资者的踊跃参与，获得较高比例的战略配售，5月31日首批公募REITs产品陆续公开发售，多只产品一日售罄，启动回拨机制并按比例配售，可见公众投资者参与的热情也十分高涨。

作为创新产品，公募REITs填补了国内此类金融产品的空白，为投资者资产配置提供了新工具，在问世初期引起市场极大关注。

作为首批公募REITs产品的管理人，富国基金表示，对于投资者而言，公募REITs适合作为长期的资产配置工具，但不排除首批产品上市后二级市场价格出现波动，投资者应理性看待首批上市REITs投资价值，充分考虑自身的风险承受能力，避免追涨杀跌，分享此类产品长期投资回报。

公募REITs“特殊的”风险收益特征

和投资者之前买过的公募基金不一样，公募REITs预期收益和预期风险水平低于股票型基金，高于债券型基金和货币市场基金。公募REITs其实是长期限的权益性产品，在存续期内主要投资于基础设施资产支持专项计划全部份额，以获取基础设施运营收益并承担标的资产价格波动。

简单来说，公募REITs是这样帮投资者赚钱的。一方面，公募REITs通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的；另一方面REITs持有的是基础设施的权益，因此当基础设施估值上升时投资者往往能获得资产升值的回报，但REITs基础设施的建设情况、项目的运营管理能力以及自然灾害等因素都会影响项目业绩，产生资产端的收益波动。

还有一方面，是其交易价值。因为公募REITs上市交易，投资者可以像股票一样在二级市场交易REITs。但毕竟公募REITs与股票存在差异，产品后续有可能净值回归，投资者应该理性看待其交易价值。

目前，首批公募REITs已经完成公开募集，即将进入上市交易阶段。从价格端来看，公募REITs不是打新股，上市后也不能保证一定上涨，其二级市场价格易受到多方面因素影响，考虑到目前投资者对于REITs产品形态和投资逻辑的熟悉度整体仍不算高，不排除公募REITs上市后交易表现因各方的认知差异呈现一定波动，对此投资者应长期持有而非侥幸套利，从而遭受价格波动带来的损失。

境外市场经验值得借鉴

中金公司研究显示，观察海外REITs发行上市后的价格表现，并没有发现在价格方向上的普适规律，主要依托于REITs基本面优劣和投资者的板块配置偏好。

例如，美国基础设施和数据中心板块有部分REITs在上市一年后录得累计50%以上的价格涨幅，而传统住宅、零售、办公板块REITs上市第一年内的价格变化幅度一般不超过20%，整体上涨跌互现。又比如香港REITs上市后破发的情形较多，价格下跌幅度可达30-40%，可能和流动性、底层资产质量相对一般等因素有关。但香港也有类似领展房产基金这样通过主动资产管理几乎每年都可持续提升股价的案例。

除了底层资产是否优质，管理人和外部管理机构的管理能力也是公募REITs长期回报情况的关键。

对此，富国基金表示，在专业团队建设上，通过内外部引入优秀人才，定期开展相关活动，组建一支对公募REITs有深入研究和理解的专业团队，重点研究相关法规政策，组织专项课题讨论，并进行国内外案例分析；从中长期来看，将不断总结实际运营过程中的经验教训，制定行之有效的基础设施资产运营策略、总结科学合理的运营管理方案、提供优质的信息披露内容，保障基金持有人的利益。