任泽平：房价低的城市幸福指数高，新房改向德国和新加坡学习

来源：泽平宏观

估计放开三孩，最终生育情况可能低于保守派的预测，有可能在十四五或者最迟不到十五五，全面放开生育。

我们做了一个近4万人的问卷调查，出什么政策我也不生，占比32%，排第一。现在即使放开生育，年轻人也不愿意生了，保守派不用再担心中国人口的大爆炸。

降房价排在第二位，占31%，可见大家对降房价的呼吁声很高。为什么年轻人躺平，为什么不愿意生育，很大程度上跟房价过高有关。全球前十大高房价的城市中国占了一半。

房价低的城市幸福指数高。现在长沙是中国的第一大网红城市，已经超过成都、杭州这些地方了，老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵、唱歌，长沙还是中国的脚都。

为什么？因为长沙房价低，长沙的市区房价1万多不到2万，在中国的省会城市里面，可能是最低的。长沙、武汉、重庆、原来的成都，你会发现幸福指数高的往往房价不高。

像北上广深好像大家都是千万富翁，事实上挤压了你很多消费，而且背负了很大的房贷，一辈子给银行打工，幸福指数并不高。

中国大陆的住房制度，1998年学的中国香港，中国香港学的是英国，都深陷高房价之困。比如说高杠杆、预售制度、卖楼花、土地批租制度等有很大的关系。

东京、伦敦、纽约、中国香港、首尔等，这些国际上的大都市，那里的年轻人早就躺平了。比如说东京，东京早就陷入到老龄化、少子化、不婚化的低欲望社会了，在很大程度上跟八九十年代东京的房价提高有关。

那有没有房地产发展好的，幸福指数比较高的？有，德国、新加坡。比如说德国，第一是控制货币超发，德国的货币在全球范围内是控制得比较好的，像美国、日本等货币超发的国家一般房价控制得都不好。第二，对于开发商建的房子要限制他的暴利。第三，是保障租户的权益，比如说德国政府对租金价格是调控的。它有一套法律体系。

中国的房地产是有解的，这个解就是要改变中国的住房制度。新房改关键是人地挂钩和控制货币。

人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。建议像东北、西北，建设用地指标卖给东部或者南方，就像碳交易一样，地方财政也平衡了，人地挂钩、房地产的供求也平衡了。

为什么劳动报酬是下降的，资本报酬上升？因为资本的话语权太强了，劳动的话语权相对比较弱，所以需要公共政策调节。公共政策不能对资本太友好，对劳动太忽视。

如果出台这些政策，可能弥补社会的撕裂和收入分配的差距。比如说，房产税。你可以持有5套，10套房子，是你的自由，但是你占有了过多的社会资源，那你要多交税。这很公平，对不对？不然你房价一涨，别人一辈子白奋斗了。

中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。从短期的角度，后面应该是以稳为主。放在更长期来看，比如说放在3年5年的维度来看，可能人民币长期还是升值的。

如果说大家以后对REITs投资有兴趣，建议重点关注它的底层资产质量、预期收益以及升值潜力。

以上，是著名经济学家任泽平博士，在6月4日线上直播中，围绕“躺平、三孩、房价”的话题，分享的最新精彩观点。

在与吴晓波老师的对话问答环节，围绕近期“年轻人躺平”的热点话题，对当前中国存在的高房价、住房制度、税收制度等问题进行了分析，同时，也给出了建设性建议。

各位朋友，大家中午好。

我2014年下海，一晃7年，“泽平宏观”创建七周年了，感谢大家长期以来的关心和支持，欢迎多提宝贵意见。

曾经有一段时间痴迷于经济、股市、房市预测，也提出过“5000点不是梦”“一线房价翻一倍”等。

这几年我热心于呼吁了公共政策改革，比如新基建，放开生育，放开三孩。从学术讨论上升为国家战略。不仅关系国家和民族的复兴，也关系到每个家和个人的幸福。做有温度、有情怀、有责任的研究。

未来可能会重点呼吁新房改。因为中国的住房制度改革还有最后的十年窗口，我们这一次房地产改革改不好，对我们每个人的幸福，对于我们每个追梦人、年轻人，都可能是一种巨大的压力；如果改革好了，不仅涉及到我们国家的繁荣发展，而且涉及到我们每个年轻人的幸福。

好了，言归正传，给大家解读最新两个方面的热点政策：一个是关于放开三孩的影响，另一个是关于人民币汇率的走势。

最新的调研显示：

即使放开三孩，年轻人也不愿意生了

放开三孩政策以后，效果会怎么样？

我们最近做了一个调研，放开三孩后你最希望的政策，大约有将近4万人投票；

我们列了7个选项供大家选择，比如说降房价、经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障、纳入义务教育等等。

我们最后又给一个选项，出了这些政策也不生，作为第7个选项。

结果大家猜猜，4万人的投票，结果怎么样？

排在第一位的竟然是，出什么政策我也不生，这个占比是32%。可见大家现在的生育意愿很低。

现在即使放开生育，年轻人也不愿意生了，保守派不用再担心中国人口的大爆炸。

而且按照联合国的预测，也包括我们的预测，十四五、十五五时期中国人口开始下降了，总规模开始下降，所以尽快出台一些让大家生得起、养得起、愿意生的这样的一些配套措施。

最迟不到十五五

可能会全面放开生育

排在第二位的大约占31%，叫降房价，可见大家对降房价的呼吁声很高。

为什么年轻人躺平，为什么不愿意生育，很大程度上跟房价过高有关。

我呼吁完新基建、放开生育以后，后面可能会重点会呼吁新房改，主要是这个原因。

因为全球前十大高房价的城市中国占了一半，按照这个趋势下去，如果不推动深层次的住房制度改革，中国可能会占百分之七十八十。

但事在人为，还有最后10年的时间窗口，如果我们推动相关改革，我相信中国房地产还是有解的。

还有两个呼吁比较高的，大致各占9%，一个是加大教育、医疗社保的支出，大家呼声也比较高。

还有就是把学前教育和0~3岁的托育服务的供给，纳入到义务教育，大家呼声也比较高。

这是我们调研的情况，基本比较客观地反映了大家现在的呼声以及生育意愿。

展望一下，我估计放开三孩，最终的生育的情况可能还是低于保守派的预测，有可能在十四五或者最迟不到十五五，我们有可能会全面放开生育。

人民币汇率短期以稳为主

长期升值

讲一讲最近人民币升值。

过去一段时间，尤其去年下半年以来，人民币汇率出现了短期的急升。

人民币汇率短期的急升主要有几个方面的原因，

一个就是中国经济的复苏在全球是领先的，汇率这个事长期还是看基本面，短期看利差或资金面。

第二个原因就涉及到中国货币政策正常化，美元流动性泛滥，持有人民币资产的更有吸引力。

第三个就是美元的贬值，过去这一年，美元流动性泛滥，美元快速贬值。

也包括一些投机性的因素，热钱的流入。

人民币这种急升，现在央行已经出手了，刚刚公布的政策，央行提高了外汇的存款准备金率，打击或者提高投机成本。

传达了一个什么信号？

中国的货币当局不希望人民币汇率短期过快升值。

主要原因是会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨，如果再加上汇率升值，会导致企业的双重打击。

汇率以稳为主，长期来说有利于企业的经营。最近央行的一些技术官员也出来讲，人民币汇率后面要稳，后面人民币汇率短期的急升告一段落了。

从短期的角度，后面应该是以稳为主。放在更长期来看，比如说放在1年3年5年的维度来看，可能人民币长期还是升值的。

因为长期还是看一个国家的宏观资产回报率，中国的经济增速是美国的2~3倍，所以持有人民币资产的回报率显然更高。

问答环节

房价低的城市幸福指数高

问：不是放不放开三孩的问题，前端问题更重要，结婚率已经下降了，年轻人根本不愿意结婚，或婚后丁克或离婚无子。政府在哪些方面可以促进这些前端问题得到解决？

任泽平：我也做了一些调查，供大家参考，现在新的一代年轻人结婚少了，结婚晚了，离婚多了，不生孩子了。

这一个是大家选择的自由，观念发生了变化。

确实发达国家也出现过这种现象，像欧美日本，但是另一方面，中国也有中国的特殊情况，比如说我们房价过高，

大家流行说躺平，高房价一定躺平嘛，因为你奋斗一生买不起一套房子。

房价过高，抑制了结婚，抑制了生育，抑制了奋斗。

我给你们举一个例子，我是昨天刚从长沙回来，一家公募基金在那办的一个活动，我就问主办方为什么把活动放在长沙举办？

以前大的活动一般都放在北上广深举办，我觉得很奇怪，

会议的主办方就跟我讲，说现在长沙是中国的第一大网红城市，已经超过成都、杭州这些地方了。

长沙是中国的第一大网红城市，老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵、唱歌，长沙还是中国的脚都，幸福指数非常高。

后来我就问了长沙的朋友，为什么长沙现在幸福指数这么高，成了中国第一大网红城市？

他们跟我说的第一个答案，就是因为长沙房价低，

长沙的市区房价1万多不到2万，在中国的省会城市里面，估计长沙的房价确实可能是最低的，想想也是有道理的。

比如说像北上广深好像大家都是千万富翁，但事实上挤压了你很多消费，而且背负了很大的房贷，幸福指数并不高，你还要去还房贷。

在长沙这个地方多好呀，买房子难度没有像北上广深大，大家腾出手来就可以去消费。

回答你这个问题，中国的结婚晚了、结婚少了、包括不生育了等等，很大程度上还是和我们的一二线城市房价太高了有很大的关系，

反过来想，如果中国的房价从现在的基础上降一半，当然要控制金融风险问题，大家幸福指数多高。

有朋友讲说武汉的幸福指数也很高，是的。武汉、重庆幸福指数都很高，你会发现幸福指数高的往往就是房价不高，房价一高了以后，大家都背负着房贷的压力，都是账面财富，都给银行打工，大家幸福指数肯定都不会太高。

呼吁完放开三孩以后，我要重点呼吁稳房价、新房改。

建议公共政策尽快推动新房改

加大教育医疗社保的投入

问：在未来的职业发展选择中，年轻人选择怎样的职业，相对而言不容易躺平？

任泽平：现在流行的热词“躺平”，确实是面对现实的一种无奈选择，这个当然也是一种选择的自由，确实也可以理解，因为现在高房价，包括教育、医疗的成本都比较高。

这里我有两点建议：

第一个是建议尽快推动新房改，通过人地挂钩，控制货币超发，稳房价。

第二个是加大教育医疗社保的投入等等。

公共政策如果调节收入分配，促进共同富裕，建立一个和谐的社会，我相信年轻人就不会躺平，

因为躺平那肯定是一种无奈的选择，谁愿意放弃自己的梦想躺平呢？只要我们的环境、政策到位，大家都会成为一个追梦人，都愿意去追求自己的梦想、价值，因为一个人的价值最终还是取决于对他人、对社会的价值。

当然它确实需要环境，如果你奋斗一生连一套房子都买不起，你对很多事情的这种热情确实会大幅下降。

希望能够推动相关改革，希望每个人积极向上。

REITs可以投资

重点关注它的底层资产

问：最近非常热的REITs基金是否可以进行投资，如果投资，它的前景怎么样？

任泽平：REITs最早在发达国家，已经有很多年了，简单来讲，它是一个资产证券化的工具，对我们每个人而言，它就是一个收益权凭证。

它的底层资产是基础设施、不动产，商业地产、酒店、写字楼、商场、园区、收费公路、物流、仓储这些不动产，这是它的底层资产。

它的收益率来自于这些底层资产预期的现金流、或者预期收益以及它升值的收益。

中国这一次推出的REITs，是率先在基础设施REITs里面推动的，第一批包括园区，仓储物流、收费公路、节能减排设备设施等等。

第一批推出的资产质量还是非常好的，都超募，受到大家的追捧，

如果说大家以后对REITs投资工具有兴趣了，我建议大家，重点关注它的底层资产质量、预期收益以及升值潜力。以后买REITs，就关注这三个点。

当然了，这里也是金融改革领域的进步，REITs在国内外是大赛道，是万亿级的。

中国的大开发时代逐渐结束，未来进入一个存量的时代，存量时代怎么挑选好的资产就变得非常重要了，REITs未来的市场空间非常大。

三胎会带来育婴用品相关行业消费需求

问：你讲到三胎政策有利于教育、医疗行业，能再更细致的讲一下，它还利好哪些行业板块？

任泽平：三胎政策具有一些生育的堆积效应，放开三胎以后，就像当年放开二胎以后，在一两年的时间，会有一些想生三孩的人，在未来一两年集中释放生育的意愿，所以会带来育婴用品相关行业的消费需求。

最终落地效果怎么样，还是取决于政策的配套，房价、税收都非常重要，真正让大家生得起、养得起。

像长沙这样的地方越多越好

问：网红城市长沙幸福感很高，那长沙的房子值不值得投资？

任泽平：严格来讲，长沙是一个人口流入的地方，而且是区域中心，城市发展潜力也非常好。

但这些年，地方政府比较积极去控制房价，比如限价、增加土地供应，据了解，长沙对房地产的调控、限价限购做得非常严格，在所有的省会城市里，长沙的房价涨幅算是比较少的，幸福指数也是比较高的。

如果很多的城市都能够学长沙，幸福指数会提高很多。

国家层面，要控制货币超发，政府层面人口流入的地方要适当增加土地供应。

虽然卖地创造的收入少了，但老百姓的幸福指数提高了。经济发展是为了什么？就是让老百姓更加幸福。

发展的目的并不是更多的卖土地财政，让房价涨得高，好像很有面子一样，

发展的目的就是让老百姓幸福，这是以人为本的发展理念。像长沙这样的地方，越多越好。

房产税治标不治本

长期对房地产调控影响不大

问：杭州最近疑似有房地产税的新政颁布，这个政策会对杭州有什么影响？

任泽平：房产税这一次可能会在热点城市扩围征收。

房产税主要是为了筹集地方收入，对于调控房地产市场短期有影响，长期影响不大，当然也分区域看。

为什么这么说？因为房价主要还是取决于供求关系，如果这个地方供不应求，人口流入又没有供应，该涨也要涨，因为税负是可以转嫁的；如果有的地方人口流出，又出了房产税，政府供给又非常多，它的房价的压力就会比较大。

比如美国，房产税都实行了好多年，但美国两大海岸线的房价不断创新高，广阔的中部地区房价是阴跌，它还是取决于供求关系。

所以房产税治标不治本，主要还是跟区域、供求关系、住房制度改革有关。

住房制度决定房地产市场的走势

问：你提出了新房改，如果国家认可了新房改，使用这个政策建议，对房价未来的影响会有多大？

任泽平：这涉及到我们国家的房地产未来10年的发展前景，我们研究了过去上百年十几个代表性经济体的房地产的历史，答案是非常清楚的，住房制度决定房地产市场的走势。

中国大陆的住房制度，1998年学的中国香港，中国香港学的是英国，都深陷高房价之困。

现在全球十大高房价城市，中国占了一半，哪天深圳房价超过香港，都不稀奇，就是住房制度决定的。

是不是中国的房地产没有解？是有解的；但现在我们没有形成共识，我希望未来的十年把它矫正过来，必须深刻认识中国住房存在的根本问题。

也有搞得好的，比如德国、新加坡，经济发展的好，老百姓幸福指数也很高，因为房地产控制的好。

他们的经验是什么？一个是控制货币，第二个是发展租赁。

人地挂钩

东北西北的用地指标可以卖给东部南方

还有一个就是人地挂钩，人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。

人口流入的地区，不要再用地指标向它倾斜，而为了控制大城市，深圳、杭州都不给供地，这都是错的。

怎么办？

既然碳指标都可以交易，以后中国的建设用地指标可以交易，比如东北、西北人都走了，建设用地指标卖给东部或者南方，这样，政府的收入就增加了。

比如深圳、杭州，人口大量流入，没有用地指标怎么办？买东北、西北的建设用地指标。这样供求就平衡了，房价也平稳住了，地区的发展也解决了。

虽然中国房地产的问题很大，还没有形成共识，但只要我们认识到问题根源，中国房地产到现在是有解的。

股市是货币的晴雨表

涨跌看货币的松紧

问：你在2014年预测5000点不是梦，又在2015年股灾前发出预警，全部预测准确。这次你重新回归资本市场，对未来A股怎么看？

任泽平：从两个维度来讲：

从长期来说，随着国家推动注册制改革、重视创新，中国资本市场迎来了繁荣发展的重大机遇期。因为资本市场对于创新发展是非常重要的。

从短期来看，我一直讲，股市在很大程度上是货币的晴雨表，货币松，大部分时间股市是涨的；货币收紧，大部分时候股市是跌的，往往跟经济基本面没什么关系。

比如去年因为疫情，中美经济都不好，但货币是松的，所以股市大涨；今年中国经济好了，但货币政策正常化，结果股市反而调整了，很大程度上与流动性有关。

所以股市、房市、商品、比特币等等，本质上是资产，股市是货币的晴雨表，股市的涨跌很大程度上看货币的松紧。

对话环节

国际大都市的年轻人早就躺平了

问：今天除了中国大陆以外，还有一些国际城市，比如说东京、伦敦、纽约、中国香港、首尔等，现在生活在这些超级城市中20岁-30岁的年轻人，如果没有父母给他们钱，凭他们今天的工资收入有多少人能够买得起房？

他们的困境是不是和今天中国的北上广深、杭州、南京、苏州的同学们是一样的？

任泽平：刚才说的这些国际上的大都市，那里的年轻人早就躺平了，

比如说东京，东京早就陷入到老龄化、少子化、不婚化的低欲望社会了，在很大程度上跟八九十年代东京的房价提高有关。

在这里我们也可以做个对照，同样是省会城市，比如长沙的房价就比较低，它是个网红城市，大家吃喝玩乐都很开心。

但是一些房价很高的一线城市，包括中国香港的幸福指数就不是很高。

这不仅是我们研究的一个结果，也确实是大家共同的呼声。

中国的房地产是有解的

要改变中国的住房制度

问：如果年轻人都是因为房价高而躺平了，那你的解决方案是什么？

任泽平：这个东西还是得讲讲逻辑。

我先给大家说个数据，全球前十大的高房价城市，中国就占了一半。

为什么占了一半？

这跟我们的住房制度有关。中国大陆1998年房改学的是中国香港，但全球房价最高的就是中国香港。中国香港学的是英国的住房制度，而伦敦在发达国家里面是房价最高的。

英国伦敦的房价也是极高的，这跟住房制度，比如说高杠杆、预售制度、卖楼花、土地批租制度等有很大的关系。

那有没有房地产发展好的，幸福指数比较高的，大家不投资房子的国家？有！

德国、新加坡。

中国的房地产是有解的，这个解就是要改变中国的住房制度。

我们再举一个土地财政的例子。

地方政府拆迁的成本也比较高，而且地方可支配财力的60%来自卖地收入。

我在这里没有绝对地说谁好谁不好，我的意思是，这个土地制度决定了高土地价格、高房价。

这个问题有没有解？是有解的。

比如说德国，第一是控制货币超发。

第二，对于开发商建的房子要限制他的暴利，可以有合理利润，但是如果利润率过高，那国家是要限制的。

第三，是保障租户的权益，比如说德国政府对租金价格是调控的。

德国有一个住房租赁法案，如果房租超过国家政策的某个百分比，那就是违法的。

如果说开发商暴利，租户暴利，这也是违法的，它有一套法律体系。

还有更重要的是，德国的货币超发在全球范围内是控制得比较好的。

我举一个例子，

在欧元诞生之前，当时整个欧洲的锚货币就是德国马克。因为大家觉得马克对货币控制得好，很多欧洲国家觉得自己控制得没有德国好，所以就盯着马克好了。

后来欧洲成立了欧央行，总部就设在了德国的法兰克福，所以德国一直对货币控制得比较好，德国房价是全球房价稳定的一个谜或者说是奇迹。

我们再来看全球，像美国、日本等货币超发的国家一般房价控制得都不好，货币超发导致房价上涨。

公共政策不能对资本太友好

对劳动太忽视

问：怎么看待社会阶层撕裂的问题？

任泽平：《21世纪资本论》提出了一个很重要的命题，

在过去的几十年，资本收益是大于劳动收益的，这就导致了财富和收入差距的大幅拉大，以及社会阶层的撕裂。

无论是美国，中国，包括全球都面临同一个问题。

那这个问题的症结在哪里？或者说怎么解决它？

其实是有办法的。

咱们反过来讲，为什么劳动报酬是下降的，资本报酬上升了？

因为资本话的语权太强了，劳动的话语权相对比较弱，所以这时候就需要从公共政策的角度去调节问题。

你的公共政策不能对资本太友好，对劳动太忽视。

我举个例子，如果出台这些政策，有没有可能弥补社会的撕裂和收入分配的差距？

我认为是可以的。

比如说，房产税。你可以持有5套，10套房子，是你的自由，但是你占有了过多的社会资源，那你要多交税。这很公平，对不对？

不然你房价一涨，别人一辈子白奋斗了。