公募REITs再迎新进展！
沪深交易所公告显示，截至5月26日下午5时，首批9只公募REITs中已有6只完成询价，分别来自红土创新基金、中航基金、华安基金、东吴基金、浙商资管、中金基金6家机构。5月31日起，6只产品将正式开闸发行。
整体看，这6只产品均从此前发布的询价区间中实现定价，目前发行价最高的是中航首钢生物质REITs（13.38元）。6只产品募集的份额较为集中，战略投资者募集份额占比均超过50%，最高比例超过了70%。从最终确定的名单来看，战略投资者中有泰康人寿、银河证券、中航证券、浙商证券等各路机构身影。
最高定价为13.38元
整体看，6只产品的最终发行价，与此前预定的询价区间较为接近。其中，红土创新盐田港REITs的询价结果为每份基金份额2.300元，偏于询价区间（2.163元/份-2.381元/份）右侧；浙商证券沪杭甬杭徽高速REITs的发行价定为8.720元，靠近询价区间（8.270元/份-9.511元/份）左侧。
富国资产相关人士认为，公募REITs的定价逻辑类似股票IPO。从2005年1月1日起，我国正式施行“IPO询价制度”，该制度有利于利用询价增进信息沟通，减少信息不对称，提高IPO定价准确性。
此外，从投资者结构来看，6只产品募集的份额较为集中，向战略投资者募集的份额占比基本在50%以上。比如，华安张江光大园REITs发行总额为5亿份，其中初始战配份额为27665万份，占比为55.33%；浙商证券沪杭甬杭徽高速REITs和中金普洛斯仓储物流REITs的战略配售比例，则分别高达74%和72%。
天相投顾高级基金研究员杨佳星对中国证券报记者表示，公募REITs在份额发行方面主要以战略配售、机构投资者网下认购为主，可能未对个人投资者提供很高的认购额度。但中长期来看，作为基金的重要组成部分，尤其是对比海外成熟市场REITs基金在投资组合中的重要作用，REITs基金将成为广大投资者在构建组合过程中必不可少的一个产品类型。
参与战略配售机构名单出炉
随着发行定价出炉，参与战略配售的机构名单也浮出水面。战略配售参与机构大体分为原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其他专业机构投资者两大类。
以发行价最高的中航首钢生物质REITs为例，该产品获得两家原始权益人或其同一控制下的关联方“首钢环境产业有限公司”和“北京首钢基金有限公司”认购，认购份额均为2000万份，占比均为20%；此外还获得7家专业机构投资者承诺认购，分别为泰康人寿保险有限责任公司、北京北咨投资基金管理有限公司、中国银河证券股份有限公司、中航证券有限公司、中银理财有限责任公司、工银瑞信投资管理有限公司、深圳市前海建合投资管理有限公司，7家机构合计认购基金份额约为2000万份，占比为20%。
华安张江光大园REITs的战略配售对象有12家，除了珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）和上海张江集成电路产业区开发有限公司外，还有浙商证券、华金证券、招商财富资产管理有限公司等机构身影。
来源：基金公告
杨佳星指出，契合REITs的投资者，主要是需要丰富投资组合、降低组合内基金相关度以及希望投资房地产获得固定收益的投资者。由于REITs的特殊性，投资者需要对所投基金的底层地产标的有一定的了解认知，合理规划风险。
此外，投资者较为关心的认购费问题，也在发售公告中得以明确。中航首钢生物质REITs发售公告显示，投资者认购金额在100万元以下、100万-300万元、300万-500万元的，认购费率分别为千分之六、千分之四、千分之二，500万元及以上每笔仅需1000元。该费率规定对网下投资者、战略投资者和公众投资者均适用。但华安张江光大园REITs则免去战略投资者的认购费用，网下投资者认购费用每笔1000元，公众投资者认购费率不高于0.5%，且认购金额在1000万元以上的，认购费率每笔1000元。
存在投资难度
“整个流程下来很顺畅，并且作为创新产品，也确实得到了各路投资者的青睐。”某公募内部人士直言，自5月17日获批后，首批9只产品都在本周进入询价阶段，最终发行定价将会陆续落地。如果超额募集会有末日比例配售，产品成立后就会上市交易。
杨佳星表示，公募REITs的推出，给投资者带来一个新的投资工具，进一步丰富了公募基金的投资工具。平安基金指出，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
但杨佳星也提到，REITs产品的投资也存在一定难度。首先在于流动性，该基金封闭式管理，在到期前只能采用场内交易的形式退出，对一些不熟悉场内交易基金份额的投资者构成了一定的门槛。其次，对基金公司而言，REITs基金由于多数投资于单一标的，对风险的把控尤为重要。由于这类基金具备股性的特征，一旦标的市场价值出现大幅波动，会较大程度影响基金收益。
红土创新基金表示，目前该公司已有一些项目储备基础，通过红土创新盐田港REIT会积累出更多业务经验。未来其将基于公司投研布局和股东方的资源优势，为支持实体经济发展贡献专业力量。
