最近大家看到了REITs的信息了，很快就要发售了，很多人转发，其实我想说真的，也就那样，对于个人投资者来说：认购，可以，不认购也没问题，就是买不买都行。

照例，结论在前：

一、我觉得目前的REITs是更偏向机构品种，散户参与不参与REITs的认购都可以，注意，你注意我的限定词“目前”。

二、毫不否认第一批产品本身质地不错，而且由于有很多份额已经被战略投资者认购，所以第一批REITs产品认购发行问题不大。

三、我认为REITs刚开始，还有很大的政策空间，这个和个人税收递延型商业养老保险一样，未来完全可以给出更大的政策支持。

四、为什么我说普通投资者买不买都行？

因为对我们普通散户投资者来说，REITs的替代选择不少，公用设施行业上市公司（更何况有些上市公司本身就是发REITs的公司）、低估值绩优蓝筹股，还有红利型ETF等等，而且REITs未来还会上市，有可能出现折价，大家即使要买REITs也不在于这一时。

当然这几个结论，有点得罪人。

开始说正文：

一、选择

跟国外可以投资商业地产等等不一样，REITs在我国是基础设施基金，所以你会看到我国要发的和准备发的REITs都是高速公路、产业园区、物流园区、供水与污水治理等等。

这些基础设施就是前期投资大，后续现金流稳定，可以稳定分红，这也是我国REITs发展的基础，不过我国目前REITs都是项目建好，开始稳定运营了，那么就有这样的问题了：

如果我是一个大股东，我的项目质量很好，日进斗金那种，我自己即使未来还有大项目需要融资，我也可以低成本融资。

你想想行了，我有优质资产，那么愿意低息借钱给我的人很多，优质项目我不需要也没必要高成本盘活，而且REITS需要高分红，我为什么能低成本融资的情况下，把这些能高分红的好项目拿出来当REITS？大股东也要算计啊。

当然不排除有大股东要当好人，当活雷锋。

反过来，如果我是大股东，我持有的项目不好，没什么现金流，都快破产那种，我迫切需要融资，来盘活存量资产，压力太大了，来来来，你要啥项目我都给你，你只要给我钱就行，但是差项目通不过各级各部门审核，通不过基金公司券商的审核，也当不了REITs。

这就是一个很矛盾的地方。

很多高速公路、产业园区、污水处理、物流园区等等已经股票上市了，上市都是绩优项目公司，比如随口举个例子，不代表个股推荐：

港股有个上市公司中国物流资产(01589)也就是宇培，也是一个类似于普洛斯的物流资产上市公司，这个公司大客户有京东旗下京东物流、菜鸟、良品铺子、拼多多、美团、格力电器、华为、顺丰控股、中通速递、中国邮政、中国远洋海运集团（中远海控的大股东），这是宇培的官网截图。

而且京东作为这个公司的大客户，算是知根知底，京东也参股这公司，所以这公司质地没问题。

那么问题来了，作为个人投资者，对，我们不是机构，我们不从机构角度出发，我们就从我们自身出发，你是买物流REITs还是买物流出租商的股票？

以此类推，浙江沪杭甬高速股票也上市，这个公司也要拿出一段高速公路发REITS，你是买高速公路股票，还是买高速公路的REITS，我觉得也都可以讨论啊。

REITs是万亿甚至更大规模的品种，未来一些公用事业上市公司拿出项目来当REITs肯定会越来越多，我们会越来越多面对这样的选择：

买这个股票还是买这个公司发的REITs。

声明：宇培或是浙江沪杭甬的股票仅用来文章举例，不代表个股推荐，你知道我投资能力很一般的。

现在咱们也知道公用事业类上市公司在A股和港股都不少。

如果股息率一样，我们散户投资者自然应该买股，毕竟股价波动大，我潜在的未来赚钱的机会更大，相当于隐含的期权价值高。

所以定价上，应该是REITS的息率要求比股票更高一些，对不对，OK，要求股息率高，那么又回到了最初的起点——我作为大股东，即使要盘活存量资产，我能靠好项目低成本融资，我为什么拿出好项目来当REITs？

而且小股东尤其是上市公司小股东还会质疑：你能低成本融资却要发分红高的REITs是不是侵害中小投资者利益？

我们普通投资者面临的选择很多：REITs、公用设施上市公司（更何况有些上市公司本身就是发REITs的公司）、低估值绩优蓝筹股，还有红利型ETF等等，选择很多不唯一，替代品很多，我们可以优中选优，所以这也是为什么我敢说我们散户投资者买也行，不买也没有问题的原因。

二、机构

我为什么说REITs现在更多是机构品种的原因。

首先我问一下大家REITs快发行了，合同、招募说明书看了吗?

我跟你说，根本看不完。

说个八卦，这次REITs 发行创造了一个基金业的新历史——最长基金招募说明书。

中金基金发的那个中金普洛斯的招募说明书有1600多页，史上最长基金招募说明书，100多MB，我在中金基金官网下载好几次才失败，最后我去上交所下载的。

随便打开一页，详细介绍整个项目的各种项目来龙去脉，就跟上市公司IPO一样，我觉得1600多页的招募说明书，可能放在上市公司IPO历史上都算最长的了，不算最长，也是最长的之一。

我不觉得散户，甚至机构有人能在这样短的时间内看完这种东西。

说完了八卦，说正事：其实这次机构很踊跃，更多的是银行的理财子公司等等机构关注，以前公用基础设施这是非标资产，OK，现在是公募基金，所以这些机构很乐意。

我个人认为：REITs刚开始，后续还应该有很大的政策空间，这个和个人税收递延型商业养老保险一样，未来完全可以给出更大的政策支持，比如相对降低REITs风险权重，让保险公司等机构提供更大的投资空间。

三、上市

首批产品质量本身没啥问题，所以发行应该没啥问题，我就不说发行了。

我想出几个问题:上市以后，REITs归机构的哪个部门投资?

是归固收部门投资，对，要求每年大比例分红，有道理吧；

归非标部门投资，这不是股票债券，也不是传统基金，也可以；

还是归FOF部门投资，有些大机构有专门投基金的部门或是小组，对，REITs也是基金。

又想出一个问题:REITs上市以后归哪个行业的分析师分析；

归属金工或是基金分析师覆盖，这是基金，没问题啊；

还是归公用事业分析师覆盖，高速公路，水务，港口等等，这妥妥的公用事业，也没毛病啊；

还是归固定收益分析师覆盖，每年定期分红，怎么就不是固收了啊？

REITs封闭式运作，上市交易，那么一旦出现折价，才是我们散户投资者的好机会。

这也是另一个我说我们普通散户投资者现在买也行，不买也行的机会。