底层资产“借基上市”，公募REITs扩募堪比上市再融资，届时底层资产可同步扩充
原创 每经记者 理财不二牛
首批公募REITs陆续公布询价区间和发售日期，得益于REITs的功能属性，底层投资资产实则具备上市属性，投资人通过REITs投资工具间接对被投资产进行股权投资，与此同时，REITs基金亦与其他公募产品在募资端差异明显，其基金的扩募有望在日后成为被投资产再融资的通道，记者从业界了解到，届时底层资产可通过扩募同步扩充规模，定价标准需在上市交投活跃后，参考届时市场价值和规则进行。总而言之，从工具创新和功能属性来看，REITs基金的出现确为相关基础设施资产“借基上市”创造了条件。
公募REITs询价发售在即
近日，首批9只公募REITs正式获得证监会批复，总募资额预计300亿元，从5月19日开始，相关产品陆续发布询价及招募公告并确认询价及发售时间，部分产品在下周一开始正式询价。
有别于此前的REITs产品，本次外界聚焦的9只公募REITs从投资范围和功能属性上有明显差异，特别是基于基础设施项目标的，相关产品在募资投向上予以重点覆盖，不低于基金资产80%。
有业内人士表示，相较于此前的类REITs产品，本次证监会获批的9只公募REITs实则帮助底层资产完成了“借基上市”。深创投不动产基金管理（深圳）有限公司首席执行官孔令艺在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，本质上公募REITs就是资产的一次IPO，只是投资人未来将通过持有REITs基金份额来间接实现持股资产，且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙，亦属于REITs投资工具属性的创新。
基于此，9只REITs基金目前覆盖到的投资标的亦属于新股上市前的询价，孔令艺表示，接下来的询价确认将对网下投资者展开，以深创投集团旗下申报的红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（盐田REITs）为例，询价日为2021年5月24日，届时特定投资者将根据询价结果获得相应的权益资产。
与此同时，网上公开发售阶段，投资者依然可以进行竞价交易，以盐田REITs为例，基金份额发售数量为8亿份，扣除战略配售份额外，有2.24亿份基金份额将在网下进行申购，0.96亿份基金份额开放网上发售，其他8只REITs产品也均在网上及网下发行中确认了相关比例。
询价区间依项目资金需求设定
值得关注的是，当询价确认之后，REITs基金的首发上市价格也将确认，届时与基金的1元面值无关，这与投资者此前参与公募基金的投资有所不同，投资起点价并非1元。
因此，此次REITs基金的发行方式类似新股发行，投资者参与份额认购类似新股打新，只是投资者从打新股切换至打新基金份额。
据悉，相关资产的募资需求差别较大，产品在设计之初也在初始份额的规划上有不同，有的计划募集数亿份，有的十几亿份不等。对应投资标的的资金需求和估值情况，基金管理人会根据计划好的基金份额总量以及募资规模大小，来确定询价区间，进而匹配企业实际需求。
本次获批的9只REITs基金选择了不同的份额发售规模和对应的价格，首钢绿能询价区间范围在12.5元/份-14元/份；盐港REITs询价区间范围在2.163元/份-2.381元/份。从询价时间来看，本月24日，盐港REITs、首钢绿能、张江REITs、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯等7只REITs将实施询价，蛇口产园、广州广河询价将在5月25日进行。
在相关底层资产中，红土创新盐田港REITs基金的底层资产为盐田港现代物流中心，总建筑面积超过47万平方米，是国内最大盘道直入式单体仓储配送中心。据了解，此次纳入基金的一期和二期建筑面积约32万平方米，未纳入试点的部分可作为基金后续扩募资产的重要来源。
基金扩募功能堪比再融资
类似新股上市，此次9只公募REITs针对基础设施领域项目，对盐田港现代物流中心、杭徽高速资产、北京首钢生物质能源科技有限公司等标的实行资产证券化，未来相关企业有望通过REITs基金进行资金扩募，其性质与企业上市后再融资类似。
孔令艺表示，未来当REITs基金有兼并或收购资产计划时，可以通过扩募进行“再融资”。“REITs基金可以在现有规模的基础上，新募集资金用于购买符合规定的资产，因此REITs基金的规模是可以持续增长的。”在扩募的同时，REITs基金所投资的底层资产规模也相应扩大。孔令艺表示，企业可通过借助REITs这一资本平台扩张资产管理规模，发挥主动管理优势。不过，对于基金扩募的规定和监管要求，各产品在公告中也予以明确，除了要求基金运营业绩良好、管理人无违规处罚前科并符合《基金指引》的相关规定外，仍需基金份额持有人大会决议通过方能执行。
而有关扩募时的具体定价，业内相关人士表示将参考目前上市公司再融资计划中的定增方案，待上市交投活跃并有相关计划后再做决定。现在基金首发阶段类似于新股IPO，要进行询价定价进入交易所市场，“待基金上市后，每天的交易价格更迭本身就是市场定价行为，当基金需要扩募装入资产的时候，可以依规则就特定区间内的资产定价去折算最终装入资产的市场价值，并提交持有人大会决策。”
