出品：大眼楼管

作者：肖恩

近日，重庆房企财信发展的董事兼总裁王福顺、副总裁彭胜昔、监事唐宗福集体辞职，此后三人也均不在公司担任其他职位。这是继去年底高级副总裁王少宇辞职，今年2月份“80后”贾森顶替鲜先念任董事长之后，财信发展高管层的再一次重大人事变动。

财信发展成立于1996年，发家于重庆，系财信集团旗下上市公司。作为重庆的五家上市房企之一，财信发展已远远落后于龙湖和金科，距东原和协信也有较大差距。近年来房地产的生态早已发生了翻天覆地的变化，从因城施策，到三道红线，再到集中供地，留给中小房企的空间越来越小。

此次在重庆集中供地中未有收获，也在一定程度上折射出中小房企逆袭的通道或已被堵死，寄托于年轻的管理层翻盘，可能性不大。

Q1营收翻两倍却还在亏损

要说大多数房企在去年1季度面临着巨大的困难，那是可以理解的，但是今年多数公司都在低基数的情况下实现了快速增长。财信发展在今年1季度营收同比增长210.71%的情况下，归母净利润竟然亏损0.3亿元，甚至高出去年Q1的亏损幅度。

从财信发展的财报中可以看到，公司项目的毛利率出现了滑坡式的下滑，相较于去年Q1的20.66%、全年的17.46%，下滑至10.47%。加上管理费用、财务费用和销售费用，营业利润就直接录得亏损0.34亿元。

从公司2020年年报的数据看，公司目前绝对主要的业务仍然是房地产开发。如此低毛利的盈利能力，基本上已经宣告了财信发展在当下房地产行业环境中，综合竞争力非常弱，今年Q1处在赔本赚吆喝的情况之中。

白银时代 拼不过规模也拼不过管理

在重庆本土有五家上市房企，如今，龙湖、金科纷纷进入千亿规模，东原、协信也有长足发展，规模在200亿以上。向来低调发展的财信已经掉队了，仍在苦苦追寻突破百亿目标。财信发展2020年签约销售面积76.16万平方米，销售金额为70.67亿元，2019年这一数字为70.23亿元，甚至未能进入克而瑞TOP200。

2020年全年，财信发展录得营业收入60.52亿元，同比增长78.3%；归属于上市公司股东的净利润1.16亿元，同比增长6.82%。增收不增利的主要原因是财信发展2020年计提资产减值准备2.5亿元，其中存货跌价准备2.67亿元。

在房地产行业的白银时代，毛利率本就被严重压缩，如若项目价值稍差，稍有减值或降价，就将吞噬高杠杆地产公司多年的利润。财信发展2020年减值的额度超过了2019、2020两年的归母净利润，一次减值，两年白干。

财信地产运营管理能力弱还体现在自持物业上，公司北岸江山、财信城、海棠国际三个项目商业部分的平均出租率分别为85.6%、35.23%、21.45%。后两个项目如此之低的出租率，资产减值是早晚的事。

亟需补充突出重庆集中供地未有斩获

财信发展的净利润率、ROE今年在3%、6%左右徘徊，如此低的盈利能力，财信发展的内生增长率注定很低。要上规模，注定要靠杠杆来堆积。

截止2020年末，财信发展的融资余额为49.7亿元，融资成本区间/平均融资成本为5.22%-12.5%，其中15.51亿元信托融资的融资成本区间最高，为11.5%-12.5%，且均为1年之内需要偿还。

今年1季度，财信发展短期债务15亿元，长期债务26.2亿元，合计41.2亿元，当期账面资金为25.44亿元，净负债率为55%。整体杠杆率不高，但是融资成本已然高企，如果再加杠杆，将进一步推升融资成本，这将对本就不高的利润水平形成压制

不过值得注意的是，截止去年底，财信发展的土储中，总建筑面积为119.92万平方米，剩余可开发建筑面积为39.01万平方米。而2020年签约销售面积76.16万平方米，公司亟需补充土地储备，但在土地招拍挂规则发生重大变化之后，“两集中”政策令财信在土地端与全国性房企放在一起，毫无优势可言。

由于22个重点城市基本就是未来中国房地产的主要市场，因此“两集中”政策无疑将把所有房企，无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小，聚集在一个角斗场内相互厮杀。

此次重庆集中供地，龙湖、融创成为最大的赢家，而财信未有斩获。对于财信来说，逆袭通道或早已堵死，寄托于年轻的管理层翻盘，成功的可能性不大。