常常感叹“时间不够用”的罗韶颖，这一次又在和时间赛跑。

迪马股份（600565.SH）公布东原仁知服务IPO申请获受理的消息不过10天，递表紧随而来。

4月30日晚，东原仁知服务城市运营服务集团股份有限公司（简称“东原仁知服务”）叩响了港交所的大门。

有意思的是，与一般创始人掌权不同，罗韶颖个人持股量极低，尚不足0.5%，且并未在东原仁知服务就职，而是将管理权交给易琳、衡清达与范东等人，自己则选择“隐身”。

尽管明面上，罗韶颖并没有紧握大权，但在递表之前，她已为东原物业做好了铺垫，一系列操作背后，都少不了她的身影。

在递表上市之前，东原物业两度更名，罗韶颖为其注入“城市运营服务”大物业理念；封赏12位高管、引好友入股；注册资本翻五倍……

脱去上市公司掌门人的身份，罗韶颖喜欢将自己当作一名“创客”。而一名优秀的“创客”，身上总有几分理想主义的色彩。罗韶颖的理想主义情怀，更多是来自对产品设计脑洞大开而又近乎严苛的追求上。

这从东原物业的更名也能看出几分，将“仁知”放入名字之中。不过注入“城市运营服务”业务的东原物业，尚没有收获理想成绩。

罗氏兄妹股权差40倍

分拆东原仁知服务服务赴港上市，罗韶颖筹划了一年多的时间。股权梳理之后，东原仁知服务腾出过半股权予天津澄方，一家迪马股份的全资附属公司；还引入了第三方持股人嘉实物业和栢天；同时纳入股权激励公司天津合伙“封赏”12位高管。

增资入股和购买股份是成为股东的主要手段，递表前，东原仁知服务的四位股东天津澄方、栢天、嘉实物业、天津合伙分别持股持51.04%、25.41%、13.57%、9.98%。

企查查显示，东原仁知服务的实际控制人是迪马股份的股东罗韶宇，其妹罗韶颖是迪马股份的董事长，两人未在东原仁知服务任职，均通过迪马股份间接持股，不过兄妹俩受益的股份却相差40倍。

迪马股份通过天津澄方持股51.04%，而前者由重庆东银（罗韶宇及赵洁红分别拥有约77.78%及22.22%股权）和重庆硕润（由重庆东银及赵洁红分别拥有约98.96%及1.04%股权）分别拥有约34.59% 及2.93%股权。

罗韶宇及其妻子赵洁红通过重庆东银、重庆硕润间接持有东原仁知服务19.15%股份。其妹罗韶颖持有迪马股份0.94%股权，相当于间接受益东原仁知服务0.48%股份。

此外，东原仁知服务身后还簇拥了12位高管。

2019年12月26日，迪马股份发布公告，旗下子公司东原澄方拟实施员工股权激励暨增资扩股的方案。激励对象包括东原仁知服务联合首席执行官、执行董事兼总经理范东、财务总监刘兴、市场总监申明伟、运营品质总监张莉、高端物业总监肖宇、武汉公司总经理梁金强等共12人。

这12人出资199.47万元入伙持股平台——天津合伙，共持有东原仁知服务9.98%股份。其中，范东认缴出资额105万元，持有该持股平台52.86%股权；刘兴出资71万元，持有37.2688%；其余等人持股0.05%-1.57%不等。

嘉实物业作为第三方持股人，通过市场资料确认投资机会，最终持股13.57%。其背后为嘉实国际，主要从事股本投资、于中国及海外市场提供金融咨询服务。

同为第三方投资人，栢天的入股机遇却不尽相同。栢天的幕后控股人是王浩，据东原仁知服务所说，“王浩先生通过迪马主席罗韶颖女士的引荐与本集团相识。”王浩间接全资拥有栢天，相当于受益了栢天持有的全部25.41%股份，为个人受益的最高持股比例。

四次增资，两度更名

最初的持股格局与现在截然不同，去年初至今的四次增资让东原仁知服务的体量愈加庞大，随后进行的股权腾挪又将它逐渐剥离东原地产。

去年一月，东原仁知服务启动注资计划。经过1月2日、2月12日、4月23日的三次增资，注册资本从1000万元增至1999.47万元。

彼时，东原仁知服务从东原房地产独资拥有变成三位股东联合持股，东原房地产、天津澄方、天津合伙分别持有51.01%、39.01%和9.98%股份。其中，东原房地产注资20万元，天津澄方注资780万元，天津合伙注资199.47万元。

紧随其后的，便是削减地产母公司的持股。2020年8月，东原房地产将手中25.41%的股份以6500万元的价格转让给栢天。

两个月后，东原房地产又以3470万元和3080万元的价格，向嘉实物业和天津澄方分别转让13.57%和12.03%股份。至此，东原房地产正式退出东原仁知服务，上市前的股权格局形成。

去年12月，东原仁知服务转制为股份有限公司，注册资本进一步增加到5000万元，各股东持股比例不变。

站在物管风口，为将东原仁知服务服务推向资本市场，罗韶颖还对东原物业品牌做了两度更名换新。

去年底，原本的“重庆东原澄方实业有限公司”变更为“重庆东原仁知实业集团股份有限公司”。将“澄方”替换为“仁知”二字，取自论语“仁者安仁，知者利仁。仁为初心，知为践行！”

元旦前夕，“重庆东原仁知实业集团股份有限公司”再度更名为了“东原仁知城市运营服务集团股份有限公司”。

由“实业”改为“城市运营服务”，大物业理念应运而生，“成为受人尊敬有独特业务的城市更新服务商”是眼下东原仁知服务的企业愿景。

“城市运营服务“不显

住宅面积占比近七成

东原仁知服务两度更名，加上“城市运营服务”的理念 ，不过呈现在服务项目中却并未显示独特之处，三条业务线分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。

2018年-2020年，东原仁知服务的收入从3.87亿元增长98.2%至7.67亿元，复合年增长率约为40.8%。同期，净利润分别为2910万元、2560万元和8450万元，增幅达到190.4%；毛利分别为8860万元、1.33亿元和2.16亿元，增幅达到143.8%；三年的毛利率也呈上涨态势，分别约为22.9%、23.7%及28.2%。

收入逐年攀升，但各业务线贡献的收入比例从2018年延续至今。截至2020年12月31日，物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入分别为3.49亿元、2.05亿元、2.13亿元，收入占比分别为45.6%、26.7%、27.7%，与2018年的比例基本吻合。

受益于迪马集团的扩张，东原仁知服务的服务范围包括中国14个省、自治区及直辖市的38个城市，尤其是在西南和华东地区。截至2020年底，在管面积达到2110万平方米，合约面积达到3550万平方米。

目前，它有近七成的管理面积来自住宅业态，来自非住宅业态的规模约三成。共有227个在管项目，其中，89个为住宅物业及138个为非住宅物业，住宅物业及非住宅物业的总在管建筑面积分别约为1430万平方米及680万平方米，面积占比为67.8%、32.2%。

此外，东原仁知服务的管理规模仍有大部分来自关联企业。2016年，东原仁知服务开始为第三方物业提供服务，截至去年底，来自独立第三方的在管面积占总面积的47.1%，达到994万平方米。而源自迪马集团及关联公司的规模达到52.9%，约为1116万平方米。