来源：每日财报评论

同策“卖身”寻到新出路，而世联行的处境却愈发艰难。

撰文/何嫱

出品/每日财报

近日，世联行（002285.SZ）披露2021年第一季度报告，报告期内，公司实现营收12.50亿元，同比增长17.78%；归属扣非净利润-7482.07万元，上年同期为-1.81亿元，亏损有所收窄；经营活动现金净流出5869.91万元，上年同期为净流出2.67亿元；基本每股收益0.01元。

此前市场消息称，同策正在试图卖身恒大房车宝，并已“基本谈拢”。一时间，“前买家”世联行的近况也引发了业内广泛关注。

2019年12月，世联行宣布收购同策，在业内引起轩然大波。当时世联行收购同策的消息一出，不少媒体评价为这是代理商之间难兄难弟的抱团取暖。如今，同策“卖身”寻到新出路，而世联行的处境却愈发艰难。

盈利能力下滑，多项指标恶化

2020年，珠海大横琴集团有限公司（以下简称“珠海大横琴”）取代世联地产顾问（中国）有限公司成为世联行的控股股东，实际控制人由陈劲松变更为珠海市横琴新区国资委，世联行从此拥有了国资背景。

世联行在2020年的整体业绩有所改善，据世联行2020年业绩报告，期内公司实现营收67.2亿元，同比增长1.1%，归属于上市公司股东的净利润为1.1亿元，同比增长35.33%。

这两项数据虽然结束了2019年同比下降的局面，但均未回到2018年的水平：去年营收相比2018年减少10.8%，归属于上市公司股东的净利润相比2018年减少73.3%。

尽管当期上市公司盈利实现增长，但这并不意味着世联行在持续经营的主业大有起色。世联行的毛利率为11.9%，相比上年同期继续下挫。2018年，世联行还维持在21.7%的毛利率水平。

此外，剔除政府补助及联营企业股权处置的出售收益等非经常性损益项目影响后，世联行的扣非归母净利润仅为2521万元，同比减少了32.6%。2020年，世联行的净利率不足2%，平均净资产收益率约为2%，这两项盈利能力指标也均处于极低水平。

世联行向《每日财报》表示，2020年底，公司对公寓业务和金融业务进行了重组，剥离了中资产模式的公寓业务以及出售部分小贷资产。2021 年将是公司全面发展“大交易+大资管”的元年，公司将“聚焦能力”，在卸掉包袱——重资产逐步剥离，轻装上阵——清理以往的投资项目的基础上，重新回到轻资产专业服务的能力上。

控股股东大幅减持，股权变现“粉饰”业绩？

据公开资料显示，世联行是国内首家登陆A股的房地产综合服务提供商，上市后营收和业绩也维持过多年增长，但在房地产市场持续调控下，营收和业绩自2018年以来持续下滑，实控人也有了退出之意。

2020年8月，世联行的控股股东世联地产顾问（中国）有限公司向珠海大横琴集团有限公司转让了2.01亿股世联行股份，占世联行总股本9.9%。对于此次股权转让，很大可能是世联行为缓解资金链紧张的纾困之举。

此前，世联行与58也有过战略合作，上海更赢就是其与58开展合作的重要纽带。2019年，58同城、世联行宣布，双方在新房及二手房分销渠道服务上达成合作。彼时的58同城总裁姚劲波坦言，成立新房多方销售服务平台（PMLS）的目的就是打通新房交易各个环节，构建全新新房交易生态体系。

然而实际运行结果不太乐观。数据显示，2020年1～3季度，上海更赢营收虽达13亿元，但净利润却亏损1.7亿元。

2020年12月，世联行公告称，作价2.55亿元向天津瑞庭房地产经纪有限公司转让其持有的上海更赢股权。天津瑞庭的实控人为ANJUKE HONGKONG LIMITED，而安居客又是58重点打造的房产业务品牌。转让后，58持有了上海更赢的全部股权。

工商信息显示，世联行在入股上海更赢时的认缴出资2.04亿元，此次股权转让后，公司获得收益5100万元。对于去年刚经历了实控人易主、业绩低迷的世联行而言，一倒手就凭空多出了5100万的利润，如此腾挪，世联行颇有“粉饰”年报之嫌。

对此世联行向《每日财报》表示，此次交易为世联行、同策与天津瑞庭的三方交易，定价为三方共同协商的结果，此交易并非公司与天津瑞庭两方交易，是正常的市场化交易，世联行并无粉饰年报意图。

长租公寓业务折戟，多元化发展遇阻

过去几年里，世联行对长租公寓业务投入了大笔资金，却带来了长期的巨额亏损。据上市公司披露的财务数据，世联集房在2019年净亏损3.21亿元，2020年前三季度继续亏损2.09亿元。

截至2020年三季度末，世联集房早已是资不抵债，其净资产为－10.35亿元，主要由于亏损面持续扩大所致。

2020年12月底，世联行公告称，将向宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业（有限合伙）、转让子公司世联集房100%股权及对应权益，转让价5.3亿元。世联集房是世联红璞公寓的运营主体。

此次交易的对手为华燕智辉（有限合伙），其投资了珠海横琴华琴实业投资合伙企业（有限合伙），而华琴实业（有限合伙）的另一个出资方为南京魔方佳弘公寓管理有限公司（其推出了长租公寓品牌“魔方公寓”)。至此，红璞公寓并入了魔方公寓。世联行的长租公寓业务折戟。

世联行还曾通过旗下的上海世联行股权投资管理有限公司，投资了多个一线城市的商业地产项目。譬如2017年，世联行成功拿下甲级写字楼东贤大厦。

东贤大厦位于上海市大宁CBD的核心地区，临近中环高架以及南北高架，与上海知名豪宅金茂府为邻。在2020年新冠疫情突发的冲击下，商业地产普遍运营不佳，东贤大厦2020年上半年的空置率达45%。

世联行投资还并购了位于浦东新区的金领之都，其规模为2万平方米，运营情况要好于东贤大厦。金领之都2020年三季报显示，其租金为3.27元/平米/天，出租率达95%。但有消息称，有部分客户“受疫情影响，经营困难”，出现违约退租现象。

世联行的另一个得意之作是武汉IDC数据中心项目。2018年初，吉林省巨盛网络科技公司宣布投资130亿元在武汉临空港经开区兴建IDC数据中心，建成后将是华中地区规模最大的国际5A级数据中心。

项目客户有爱奇艺、腾讯、百度等互联网巨头。世联行投资作为巨盛网络的合作方，还发行了“世联行投资数据中心二号”等多只私募基金来募资。但在武汉爆发疫情后，武汉IDC数据中心机柜的通电和上架受到显著影响。数据中心的整体通电上架率仅有64%，上架进度有所放缓。

刚刚过去的年报业绩会上，世联行董事长陈劲松曾自信地表示，公司“有信心挑战2017年最高的销售目标”。但2021年，世联行能否实现目标，《每日财报》将持续关注。