原创：一号地产

作者： 海哥

一号说：

成都，成都，唯一带不走的只有光

就在蓝光发展（600466.SH）公告转让旗下物业上市公司蓝光嘉宝服务（2606.HK）给碧桂园服务的同时，蓝光发展上海总部将撤回成都的消息，也在虹桥地产圈流传开来。

这背后，是蓝光发展已陷入了缺钱的窘境，在未来一段时间情况极有可能进一步恶化。

01

从卖资产到撤总部

海哥在去年12月底的一篇《蓝光没有老臣，二代无需卧薪》一文中，已指出蓝光发展在半年内三人总裁级高管离职，特别是蓝光老牌职业经理人的离职，背后是蓝光业绩的隐忧和居高不下的融资成本，以及三道红线全中的窘迫境地。

其中，更是指出，蓝光发展2020年在新增土储、各项核心财务指标优化等方面的目标，均没有完成。

这也使得，出售物业公司股权，成了蓝光发展断臂求生、换取现金流的为数不多的办法。

事实上，这种颓势在7个月前就已经显示出来了。

去年10月下旬，蓝光发展将“地产+医药”双轮驱动战略中的医药板块迪康药业，以9亿元卖给了汉商集团（600774）。

自此，蓝光发展的“双轮驱动”，变成了“独轮车”。

而汉商集团则在今年的1月18日发布公告称，得益于并购迪康药业带来的业绩增厚等因素，公司业绩从三季度的亏损转为盈利，预计2020年全年，汉商集团将实现归属于上市公司股东净利润范围为 4，000 万元到 4，505 万元，同比增长 33.91%到50.82%。

其中，仅合并迪康药业 2020 年 11-12 月的报表，就使得汉商集团增加净利润 4334 万元。

这笔买卖，蓝光发展是做的真亏，但不卖资产自救又能怎么办呢？

到了今年一开春，就以迅雷不及掩耳之势，将手中持有的物业板块蓝光嘉宝服务的64.62%的股份作价48.46亿元卖给了碧桂园服务，几乎是全盘转让，手中仅余0.42%的内资股。

不过这个价格，相较当天股价，这笔买卖蓝光发展算是浮盈了20%。

当然这或许是碧桂园的友情救急，毕竟杨老板乐于扶贫济困。

与此同时，蓝光发展总部要撤离上海的消息也在圈子里传开。

要知道蓝光现在在上海的总部，是2019年以股权转让的方式，3亿元买下的上海虹桥世界中心578号办公楼。

从成都到上海，总部搬迁或者说所谓的双总部运营模式，才运营了一年多时间。上一个总部匆忙撤离上海的房企，还是IPO失败的奥山控股，如今也是麻烦缠身、业绩不振。

如果消息得到验证，那么蓝光发展将成为第一家离开大虹桥的千亿房企。

颇有一种“最是仓皇辞庙日”的凄凉。

02

“三道红线”下的资金饥渴

去年三季报时，蓝光发展前9个月的净负债率达到119%，剔除预收款后的资产负债率仍有70.58%，现金短债比为0.81。可以说是“三道红线”全中。

到了12月底的时候，根据蓝光发展2020年的经营业绩快报显示，截止2020年末，公司资产负债率为82.23%；净负债率为92.93%；剔除预收款后的资产负债率为73.65%，现金短债比1.12。

这么一看的话似乎“三道红线”已经两道翻绿，仅剩剔除预售款后的资产负债率一项触及红线了，不过如果剔除受限现金的话，现金短债比预计仍小于1。

短短时间，蓝光发展是如何做到快速降负债的呢？

除了甩卖资产回收现金流之外，海哥还从简报中发现了端倪。

截止2020年底，蓝光发展的总资产从上年同期的2018.9亿元增长到2572亿元，增长了27.41%。总负债从1627.7亿元，增长到2115.2亿元，同比大增29.95%。

而归属上市公司股东的所有者权益，却从去年同期的192亿元降到了188亿元，减少了2.08%，换言之，蓝光发展是通过大幅增加其他少数股东权益来做大净资产，从而降低净负债率。

海哥算了下，蓝光发展在2020年中，少数股东权益净增加了66亿元，同比大增16.9%。且少数股东权益占上市公司净资产的59%，上市公司股东仅占41%。

不禁让人疑惑，这是蓝光的上市公司还是少数股东的上市公司。

与此同时，蓝光发展还通过大幅降低销售均价，来快速出清手中存货，从而换取现金流。

经营简报显示，2020年1-12月，蓝光发展销售金额约1035亿元，同比增长约2%；实现销售面积约1205万平方米，销售均价为8589元每平，较3季度末的8700降了110元每平，较2019年14052元每平的销售均价更是大跌40%。

可以说蓝光是在打骨折卖房啊！这个打折力度要是像某大一样大肆宣传的话，说不定还能多卖房。

“不敢高声语”的背后，可见其现金流的紧张程度。

此外，蓝光发展的融资成本也长期处于行业高位。去年12月9日，蓝光发展发行了一笔2.25年期限的3亿美元债，利率成本为10.4%。

去年3月、6、7月份三次发行的美元债成本分别在11%、10.5%、10.5%。这样高的融资成本在top50强中也是罕见。

03

信托融资激增，明股实债猖獗

高息债之外，蓝光发展在去年6月份以来密集发行信托产品，更进一步印证了其面临重度的“资金饥渴症”。

用益信托网显示，蓝光发展在2018年信托产品为6笔，2019年18笔，而从去年6月到今年1月，蓝光发展的信托产品激增至39笔！

其中涉及天津、昆明、茂名、张家口、嘉兴等多地项目，7个月内通过信托融资共计24.55亿元。

其中绝大多数是通过大业信托来募集的，仅发行成本就普遍在7.7%至9%之间。

更让人震惊的是，蓝光还通过信托产品开展了明股实债的操作。

比如“金沙2024期蓝光发展优质项目集合资金信托计划”、“金沙2037期蓝光发展优质项目集合资金信托计划”等几个信托计划，明确提出“本产品为股权投资类信托产品，不设预期收益率；本产品设置了合理的投资退出机制，可以通过项目分红或通过转让所持项目公司股权方式，实现信托资金收益”。

信托产品中，明确涉及明股实债的金额高达13.05亿元，占信托融资的53%。要知道，这还仅仅是用益信托网公开披露的信托产品。

04

业绩疲软 土储存疑 担保风险高企

蓝光发展2020年的业绩快报显示，公司实现全年营业收入455.9亿元，同比增长16.32%；而同期归属于上市公司股东的净利润35.09亿元，同比增长1.46%。

而扣非后的净利润同比下滑6.56%，且净利润增幅远低于营收增幅，可以说是增收不增利。

另一方面，营收和净利增速大幅放缓，相较于2019年27.17%的营收增速和66.63%的净利润增速，2018年25.53%的营收增速和62.9%的净利润增速，2020年的盈利能力可以用业绩惨淡来形容。

那么未来会好么？

从销售业绩来说，2020年的销售相比2019年仅增加了2%，而同期销售均价却下滑了40%。

拿地成本更是有增无减，可以预见，未来两年蓝光的盈利能力将出现断崖式下滑，甚至不排除出现亏损的可能。

如果说，业绩的下滑是蓝光未来可能暴雷的隐忧的话，那么藏在蓝光公告里的土储数据更让人疑惑。

根据蓝光发展发布的2020年1-12月经营简报称，2020年全年，公司新增房地产项目共计60个，新增项目总建筑面积约962万平方米，计容建筑面积约716万平方米。

而在三季报时，蓝光发展曾公布新增项目47个，新增总建面775万平方米。

换言之，在四季度蓝光发展共新增项目13个，新增总建面187万平方米。

序号

地块面积（亩）

最大容积率

权益占比

1

59.22

2.5

0.75

2

33.49

4.4

0.51

3

33.78

2.8

0.51

4

114

3.2

0.51

5

83.43

2

0.51

6

34.13

2

0.51

7

52.88

1.9

0.51

8

27.22

2.5

1

9

54.75

2.2

1

10

59.22

2.9

0.55

11

46.73

3.72

0.7

12

51

2.2

1

13

41.22

3.7

0.1155

14

16.9

2.7

1

15

76

2.2

0.34

根据蓝光发展10、11、12三个月的经营简报数据，一号地产了解到，新增项目合计确为13个，共计15幅地块，即使按照规划容积率上限计算，全部的新增总建面才136.9万平方米。

如果按照蓝光发展的权益占比计算，蓝光发展在四季度的新增权益土储面积仅为81.8万平方米。

上述两个数据与蓝光发展在2020年经营简报披露的187万平方米相距甚远，请问蓝光发展的董办，是数学不好呢还是涉嫌披露虚假信息？

由此，蓝光发展2020年全年的新增土储数据也很值得怀疑，看看他全年的拿地支出就一目了然了。

此外，蓝光发展的超高比例担保风险，也将随着业绩的下滑以及现金流的紧张，成为又一个不容忽视风险点。

据蓝光发展公告显示，截至2021年1月31日，公司及控股子公司对外担保余额为702.84亿元，占2019年期末经审计归属于上市公司股东净资产的365.52%；其中，公司为控股子公司、控股子公司为本公司以及控股子公司相互间提供的担保余额为670亿元，占2019年期末归属于上市公司股东净资产的348.75%。

由此可见，蓝光发展的危机似乎已经步步逼近，可资佐证的是，他们近期在急招一名公关总监，候选人具备的条件是“需要强大的媒体关系”。

春江水暖鸭先知，蓝光发展的股价，也从一年前的7元每股，跌至转让物业公司前的低点4元每股，整整跌去了42.8%。