来源：REITs行业研究

首批公募REITs产品发行上市落地在即。

深交所基础设施公募REITs试点在技术层面准备工作已顺利完成。为保障审核、网下发售等业务有序运行，深交所基础设施公募REITs审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统自3月1日起正式启用。

据了解，深交所上线了公募REITs审核业务专区，并同步启用公募REITs信息平台。借鉴创业板注册制改革股票发行承销业务经验，根据基础设施公募REITs网下询价及发售特点，建立REITs专属网下发行电子平台，搭建网下发售系统。此外，深交所在业务专区配套了基础设施公募REITs代码申请、发行、上市、存续期信息披露等模块。

今年1 月29 日，沪深两市交易所、证券业协会发布了基建公募REITs 业务的配套规则，共计7个文件。文件针对基础设施基金的申请条件、发售条件、交易规则和监管要求等做了详细的规定。至此，我国基础设施公募REITs试点的配套文件已接近完备，公募REITs上市交易指日可待。这也意味着，2021年将成为公募REITs的元年。

首批试点项目进入实施阶段

2月25日，以“REITs聚势产业乘风”为主题的大湾区基础设施REITs发展论坛在深交所举行。据深交所负责人在会上透露，深交所高度重视REITs产品研究与创新，初步形成国内规模最大、不动产类型覆盖全、市场引领效应强和多元化投资者聚集的特色私募REITs板块，为基础设施公募REITs试点创造了良好生态环境。目前，公募REITs已进入首批试点项目正式实施阶段。

该负责人强调，深交所将在试点中积累经验、探索发展路径，与各方协力确保试点工作开好头、稳起步，助力深圳成为全国性基础设施公募REITs产业发展聚集区，努力将公募REITs打造成为我国资本市场主流金融产品。

新经济e线获悉，此前，深交所通过走访对接、座谈研讨、宣传培训等多种方式，与各级各地主管部门、市场买方卖方和中介服务机构加强对接，在物流仓储、交通、产业园区、污水垃圾处理、数据中心、能源发电等领域储备一批项目，部分已由地方发改委推荐至国家发改委参与试点项目遴选答辩。

根据基础设施公募REITs试点流程安排，项目由各省级发改委推荐至国家发改委，国家发改委再将符合条件的项目推荐至证监会履行注册程序，符合法律法规规定的公募REITs项目可申请在交易所上市。

不过，从相关文件也可以看出，公募REITs作为以优质不动产为底层资产的权益类产品，目前我国对相关项目的筛选条件较为严格，对项目的经营年限、现金流等都提出了相关的规定。

首批公募REITs的初步尝试选择在基础设施领域进行，并且重点关注公共事业基础设施、交通能源、产业园区、仓储物流和数据中心。截至目前，沪深交易所已有数十单储备项目，涵盖了主要基础设施类型，并覆盖了多数重点区域和省份。

对此，有业内人士认为，真正拥有稳定现金流的优质基础设施资产的地方城投平台，融资渠道一般较为通畅，不太可能存在融资难的问题。并且，通过公募REITs融资意味着资产要出表，对这些平台后续的评级和债权融资可能产生不利影响，使其发行公募REITs意愿不高。相反，那些真正现金流紧张，融资需求较高的平台，往往很少拥有符合公募REITs底层资产标准的资产。这样的错配，或使得短期之内REITs产品规模扩大存在困难。

具体来看，在我国的经济发达地区如东部沿海地区的部分基础设施项目，经营性收入稳定，在此后十几年的经营期基本可以保证收益，以此为基础的公募REITs产品收益性和稳健性会相对较好，长期的稳健收益能够很好匹配银行保险等机构的长期负债管理需求，因此适合银行、保险等长线资金进行配置。

交易所审核要点有这些

无疑，粤港澳大湾区、深圳先行示范区是基础设施公募REITs试点支持的重点区域，具备发展基础设施REITs市场的先发基础和优势。深交所方面对此表示，将全力做好项目的审核、发售、上市、监管等工作，严格把关项目质量，加强监管的全面性、一致性、科学性和有效性，确保试点工作开好头、稳起步。

公募REITs上市流程图

那么，交易所基础设施公募REITs审核关注事项究竟有哪些？以深交所为例，我们一起来看看。

一是基础设施项目应当符合以下合规性要求：（1）权属清晰，资产范围明确，并依照规定完成了相应的权属登记；（2）不存在法定或约定的限制转让或限制抵押、质押的情形，不存在抵押、质押等权利限制；（3）基础设施资产已通过竣工验收，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理审批、核准、备案、登记等手续；（4）基础设施资产的土地实际用途应当与其规划用途及其权证所载用途相符；（5）基础设施资产涉及经营资质的，相关经营许可或者其他经营资质应当合法、有效；（6）中国证监会和深交所规定的其他条件。

二是基础设施项目现金流条件：基础设施项目现金流应符合市场化原则，基于真实、合法的经营活动产生，现金流持续、稳定，且来源应合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健。

三是基础设施项目运营情况：基础设施项目运营时间原则上应不低于3年，运营模式成熟稳定，且运营收入有较好增长潜力。针对产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目，要求近3年总体出租率和租金收入较高、租金收缴情况良好、主要承租人资信状况良好、租约稳定、承租人行业分布合理；对于收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目，要求近3年运营收入较高或保持增长、使用者需求充足稳定、区域竞争优势显著以及运营水平处于行业前列。

四是基础设施项目的可供分配金额测算报告：可供分配金额测算报告应经会计师事务所审阅，测算期限不超过2年且不晚于第二年年度最后一日。可供分配金额测算应当遵循合理、谨慎的原则，并充分考虑宏观及区域经济发展、项目业态及用途、运营情况及未来调整安排、重大资本性支出、税费安排、周边生态环境及竞争环境发展等因素的影响。

五是基础设施项目的评估方法和考虑因素：基础设施项目评估机构原则上以收益法作为主要估价方法对基础设施项目进行评估，在评估报告及其附属文件中披露评估过程和影响评估的重要参数，包括但不限于土地使用权或经营权剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流预期、折现率等。

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