贝壳找房公开招股，已获8亿美元意向认购

8月8日凌晨，贝壳找房(BEKE)更新了IPO招股书，拟发行1.06亿股美国存托凭证(ADS)，每股ADS相当于3股A类普通股，发行价格区间为17-19美元。

贝壳IPO的承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通、中金公司等等。本次发行有绿鞋机制，承销商拥有1590万股超额配售权，绿鞋后的发行规模为1.219亿ADS。如承销商全额行使“绿鞋机制”，则贝壳IPO公开募集资金将达到20.72亿-23.15亿美元。

目前贝壳找房已经开启认购，并预计于8月中旬上市。贝壳招股书显示，本次发行后的A类股总股数为2,497,136,855，若行使超额配售权，A类股总股数为2,544,836,855。

值得注意的是，贝壳找房已经获得腾讯、高瓴、红杉、富达等至少8亿美元意向认购。

其中，腾讯计划认购2亿美元，高瓴计划认购1亿美元，红杉资本计划认购1亿美元，富达国际计划认购2亿美元，富达的关联实体计划认购2亿美元。

在IPO之前，贝壳创始人兼董事长左晖个人持股比例为28.9%，为第一大股东；机构投资者中，腾讯是最大的外部投资者，持股比例达12.3%；另外，软银持股比例为10.2%，高瓴资本持股比例为5.3%，华兴资本董事长包凡持股比例为3.8%。

招股书显示，IPO之后左晖将拥有885,301,280股B类普通股和547,348,915股A类普通股，假设承销商不行使超额配售权，左晖拥有公司82.8%的投票权。

二

“中国居住服务平台第一股”的基本面如何？

贝壳找房是中国领先的线上线下房产交易和服务平台，此次上市的主体除平台公司贝壳找房外，还包括链家、德佑、金融、装修等业务。

招股书显示，贝壳找房2019年完成220万单交易，平台成交总额(GTV)达2.1万亿人民币。从2019年的GTV来看，贝壳已成为中国最大的房产交易和服务平台，也成为继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。

截至2020年6月30日，贝壳平台进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店，移动端月活达3900万。

贝壳将ACN(经纪人网络)作为平台底层操作系统，构建了“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两张网，通过对数据、交易流程和服务品质的数字化、标准化改造，搭建行业基础设施，促进交易效率和服务体验的提升。以2019年店均存量房GTV计，贝壳的效率为行业平均水平的1.6倍。

在财务数据方面，招股书显示，2017-2019年，贝壳找房的营业收入分别为255.06亿、286.46亿、460.15亿元；净利润分别为-5.38亿、-4.28亿、-21.8亿元。2019年，由于大幅度股权分配，贝壳找房账面亏损21.8亿元。剔除股权激励、长期投资的公允价值变动等一次性支出，贝壳找房2019年的经调整净利润为16.56亿元。

今年在新冠疫情的影响下，贝壳仍实现不错的增长。招股书显示，2020年上半年，贝壳的GTV为1.33万亿元，同比增长49.4%；营业收入为272.6亿元，同比增长39%；净利润为16.1亿元，同比增长188.6%。

三

在最大最难的市场争夺蛋糕

根据CIC报告，以二手房和新房交易GTV而言，中国拥有全球最大的住房市场。中国住房市场规模在2019年达到了22.3万亿元人民币，预计到2024年将达到30.7万亿元人民币。

与此同时，随着中国住房市场的供求关系变得更加平衡，房地产经纪服务将拥有更大的市场机会。预计到2024年，中国住房市场的经纪服务渗透率将从2019年的47.1%增长到2024年的62.2%。

左晖表示，贝壳将继续做“又脏又累”又正确的事。从贝壳的募资用途来看，贝壳将加大平台功能和基础设施技术方面的投资，扩大新房交易服务业务，丰富服务产品以及将业务拓展至新的地理区域。

四

打新机会如何

作为“居住”赛道中的龙头，贝壳找房业务数据和财务数据表现较好，市场关注度高。

贝壳赴美上市的发行量较大，但鉴于贝壳已经获得机构8亿美元，以及近期美股打新赚钱效应很好，其中蓝城兄弟上市首日涨幅46%，理想汽车收入涨幅43%，预计贝壳的申购人数也会较多。

最终贝壳找房首日表现如何，会不会是“肉签”，还要看它的最终定价，让我们拭目以待吧。