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作者：石万佳
摘要： 是转移资产、换取现金，还是对未来无望？
潘石屹要“跑”了？
3月11日晚，SOHO中国发布公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性（‘潜在交易’），其可能导致就本公司的全部已发行股分（‘股分’）作出全面要约。截至报告日期止，尚未就是否进行潜在交易作出决定，而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。
此前，SOHO中国曾被报道称正计划将旗下核心资产“八大金刚（内地八座办公楼）”全部出售。若消息属实，属于SOHO中国的写字楼项目将仅剩位于朝阳门的银河SOHO一个，也就是说，SOHO中国正在将国内资产清空。
此次，SOHO中国又承认正在进行股权出售相关洽谈，潘石屹似乎是打算彻底“清仓”了。
划算的买卖
3月10日早间，路透社报道称“黑石集团拟以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化，并接管SOHO中国的相关债务，有关交易细节预计将在未来几周内敲定” 。以此计算，如将SOHO中国私有化，黑石集团或需花费超605亿元，而这也将成为黑石集团在中国最大的一笔收购。
受此消息刺激，SOHO中国股价于3月10日上午开盘后迅速上涨，11时12分开始停牌。临停前，SOHO中国股价报4.1港元，涨幅高达37.58%，市值约213亿港元，而这也是SOHO中国股价自2018年6月以来的高点。
3月11日晚公告发布后，SOHO中国于3月12日复盘，股价在一分钟内上涨13.9%至4.80港元，随后有所回落，截至收盘报4.16港元，较10日停牌上涨1.46%。
股价的大幅上涨意味着公众认为SOHO中国被收购是一个巨大利好，相关分析亦普遍认为，这是一笔划算的买卖。
从价格上看，每股6港元的交易报价几乎是SOHO中国9日2.98港元的两倍。不仅如此，SOHO中国于2007年10月上市，历史最高价也仅有7.404港元，自当年11月15日之后更是再未突破过6港元。
从交易条件看，若黑石集团接管SOHO中国的相关债务，对后者而言也是一大助力。根据2019年半年报，截至2019年6月30日，SOHO中国总负债约326.83亿元，其中将于一年内到期的负债约20.53亿元，五年以上到期的债务116.92亿元；而公司同期现金及等价物只有11.5亿元，已经完全无法覆盖短债。
从经营层面看，2019年上半年，SOHO中国平均借贷成本约4.8%，潘石屹此前曾表示：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地行业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
事实上，自2012年转型后，SOHO中国营收和利润便开始逐年下滑。2012年该公司实现营收和净利润分别为155.44亿元、105.85亿元，而直至2018年，该公司的营收和净利润已经缩水至20.89亿元、19.25亿元。由此可知，2018年与2012年相比，SOHO中国的营收规模已经缩减了86%，而净利润规模减少了约80%。2019年上半年净利润更是仅有5.65亿元，同比下滑了48.36%，较2012年的105.85亿元大幅缩水95%。
对于SOHO中国，或许潘石屹等股东及管理层已经失去了持续经营的能力和动力，出售对其而言可能是一种解脱。
但对黑石集团而言，这样的SOHO中国似乎并不是烫手山芋。公开资料显示，黑石集团成立于1985年，2007年6月在纽约证券交易所挂牌上市，旗下黑石基金是全球最大的房地产私募基金，有着“私募之王”之称，管理的资产总额达到5000亿美元，重点业务包括房地产、私募股权、对冲基金、信贷四类，其中房地产是黑石集团的业绩支柱——根据2019年财报，黑石集团可收取管理费的资金为1122亿美元，房地产约占46.70%。
2007年，黑石集团曾斥资260亿美元收购希尔顿，2014年开始，又通过12次交易逐步清仓了希尔顿股票，共实现约140亿美元利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。2013年，黑石集团收购了经营不善的奇斯威克园区，通过近两年的改造，将其空租率由收购前的6.9%大幅缩减至低于1%后，以7.8亿英镑的价格将出售给中投，净赚近4亿英镑。
也就是说，黑石集团有着较高的投后管理水平，收购SOHO中国后，或许能够提升其经营、盈利能力，并在一段时间后以更高的价格出售，对后者的发展及估值而言都是一种利好，而黑石集团也能从中获益，从而实现双赢。市场对这笔交易似乎也是看好的态度，SOHO中国大涨的同时，黑石集团股价也在3月10日上涨了7.79%。此外，消息还称，与黑石集团达成协议后，潘石屹及妻子打算保有小部分股份。
对此，知名地产分析师严跃进分析称，目前美国等经济形势来看，各类房地产基金和资产管理公司相对会比较保守，而黑石依然和SOHO中国谈判，说明是看好中国房地产市场，尤其是写字楼市场的。去年开始全国写字楼市场比较疲软，客观上也会压低部分写字楼的产品价格，这或也是黑石收购的一个重要逻辑。
他还表示，对于SOHO中国来说，现在以公司的名义进行抛售或私有化，也说明资产处置的决心。一般来说，写字楼企业对于经济周期会更加敏感，所以会积极进行转让。而股价本身的波动，也说明外部对于SOHO中国股票的看好，某种程度上说明其股价是低估的，通过此类私有化，本身也有助于一些中小股东获得收益。
清仓基本完成
SOHO中国股价的上一次大涨，还要追溯到去年10月。彼时，SOHO中国股价在数小时内上涨27.19%，原因则是有消息称“SOHO中国据悉考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。”
随后，澎湃新闻跟进称，其从接触过该笔交易的知情人士处了解到，SOHO中国已经开始进行交易，且交易对手是外资公司，SOHO中国拟将旗下核心资产“八大金刚”全部出售。财新则称当时第一笔交易已经接近最后阶段，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场；此外SOHO中国还有五个意向在售项目，这八个项目总价值人民币500亿-600亿元，计划所有交易在未来两年内完成。
而官方公告中的一句“在投资物业组合的日常经营管理中，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会”被业内解读为对此消息的默认。
根据SOHO中国2019年半年报，目前SOHO中国旗下写字楼项目仅有9个，若出售8个项目的消息属实，属于SOHO中国的写字楼项目将仅剩位于朝阳门的银河SOHO一个；从财报看，截至2019年6月底，SOHO中国的总资产约689亿元，将办公楼出售后将仅余一百至两百亿。
事实上，SOHO中国早在2014年，就已开始出售旗下资产。根据SOHO中国披露的大宗交易情况，过去近6年，SOHO中国已经累计出售了逾250亿元的物业资产。
2014年，SOHO中国以82.8亿元的总对价，出售了位于上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积。2015年，通过股权转让的形式，SOHO中国向复星集团出售了其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益，预计其所占的股权转让款为42.5亿元，同时收回了近46亿元的股东贷款及利息。
2016年，SOHO中国以32.2亿元的对价，出售了位于上海的SOHO世纪广场。2017年，SOHO中国又以35.73亿元的价格将虹口SOHO整体出售，买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者；同年，SOHO中国又将凌空SOHO的剩余物业面积，以85.8亿元出售。
2019年6月，潘石屹曾宣布将分批销售部分持有物业，预估总价值78亿元：第一批销售房源来自望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场及SOHO中山广场共5个项目的9套单独交易标的房源，总计2万平方米；第二批销售房源何时启动尚未公布。
彼时，被问及“为什么要这样急迫的销售稳定现金流”时，潘石屹解释称：“公司持有的房子量太大了，有600亿的资产，100多亿的负债，把这些零零星星的物业都销售出去，是一个很理性的考虑。另外，我当年也是做房地产开发，很活跃的，市场上就要有不断的交易，中介可以赚钱，政府能够收到税，我多多少少赚点钱，做私立就要出货进货，这个是我的活思想。”
9月底，SOHO中国曾宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。10月22日，有消息称，SOHO中国已将旗下共享办公业务SOHO3Q的11个项目打包卖给筑梦之星，彼时已进入合同审批流程。
值得注意的是，出售国内资产的同时，潘石屹还在不断对海外进行投资。2011年开始，潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。
长子潘瑞也成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。就在最近，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。而这7家新成立公司背后100%控股的大股东均为香港、台湾公司，尚未能查询到实际控股人的情况。
当时有观点认为，潘石屹是在转移资产，其回复称“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。房子建在这里，我是带不动的，所以说我跑了，都是谣言。”此次私有化传闻出现后，质疑再次出现，但知名地产分析师严跃进认为，变现的可能性更大，通过私有化为SOHO中国创始人等带来了规模较大的现金流，在当前房地产市场的大环境下，类似现金流的充裕也是很关键的。
