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房地产市场的变化牵动着整个市场投资者的神经。虽然近期各地房贷利率开始放松，各地的人才吸引政策也在不断推进，但7月断贷事件发生后，数据面上预期减弱，保交楼成为主题词。下半年房地产市场将会如何演绎？
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房企违约创新高，各项政策急纾困
我们统计2021年年初以来包括中国恒大、花样年控股、新力控股、当代置业等在内的25家房企出现债务/理财产品的违约或展期、并且另外有7家房企风险较大，合计风险房企达到32家，风险房企数量创下历史新高；且目前已出险企业2021年销售额占比行业高达20%，Top30房企中已出险13家，对行业的影响程度也达到历史新高。
目前房地产困局的核心在于大规模民企信用风险带来的负反馈，如果要缓解当前地产链条的持续下行趋势，需要更多政策从根源上拯救市场主体信心。未来持续关注因城施策、购房杠杆优化、金融纾困和国资入股等相关政策空间及落地效果。
从目前的情况来看，地方政府方面的推进方式包括：建立“一对一”帮扶机制，逐个解决问题项目。7月中旬至今，已有10多个城市出台对房企“一楼一策一专班”政策；近期郑州将设立规模100亿元的地产纾困基金；同时也有一批城市开始推广“交房即交证”改革。
金融机构方面，现行的做法是联合央、国企设立纾困基金，纾困对象上升至集团，比如8月初，中国华融与阳光城母公司阳光集团签署协议，这是国内首次在集团层面提出整体框架协议。
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真实需求有支撑，保主体第一步
从基本面来看，近期二手房成交在显著改善，并且领先于一手房，差异源于新房拿地弱导致供给少和近期期房信任感大幅走差，但也说明了真实购房需求有支撑、并在改善。
从中期维度来看，我们认为经历本轮基本面下行之后，考虑到城市化率、人均居住面积、旧房更新率等指标相比国际仍有较大提升空间，预计房地产市场总量需求仍将在13-15亿平米有支撑，并且预计总量弱复苏、但结构强分化，一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振，格局优化后优质房企成长空间将再次打开。
从政策面来看，从对经济贡献程度及效率来看，房地产市场以及民营房企还是有存在的必要性，当市场开始担心龙湖、金地等优质房企的时候，市场可能已经悲观到极致，预计政策更积极支持的时刻将会到来。
此外，根据REDD消息，中债信用增信将为部分优质房企担保银行间中票，包括：龙湖、碧桂园、旭辉、金地、远洋和新城。我们认为，这将或将是政策基调迈出保主体的第一步，将比之前的信用保护工具增信作用更强、担保力度更大、流动性支持更大。
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