6月17日，知名投行中信建投首次覆盖越秀地产股份有限公司（股票代码：00123.HK），给予“买入”评级。中信建投报告称，越秀地产拥有大量优质土储、拿地能力优势突出，未来市占率有望稳步提升，给予可比公司平均PE估值30%的溢价，目标价为10.25港元。此次中信建投的首次覆盖，充分展现了资本市场对越秀地产的认可和与支持。

深耕广州成效显著业绩表现稳步增长

越秀地产作为全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一，拥有近40年的开发运营经验，凭借长期深耕大本营广州占据核心优势，始终在广州市场保持领先地位。

中信建投在报告中指出，近年来越秀地产在广州的销售金额比例均在50%以上。其中，2021年越秀地产在广州的销售额达到606亿元，排名第一，市占率稳中有升。据克而瑞统计，2021年越秀地产在广州市场的全口径销售金额位列第一。越秀地产在广州销售额2017-2021年间CAGR达到34.7%，广州的销售额市占率由2017年的5.9%提升至 2021年的13.3%，深耕成效显著。

同时，中信建投还在报告中提到，截至2021年底，越秀地产在广州的土储货值约为3069亿元，占总储备货值的 58.7%，是该年广州销售额的5倍左右，广州土储货值充足，且集中分布在广州热点区域。自2021年年底以来，广州房市调控政策跟随全国趋势有所放松。根据数据显示，越秀地产2022年4-5月销售增速为正，已表现出超越同业的韧性；2022年5月销售排名跃升至行业第19，较去年大幅提升28名。中信建投预测，在政策放松背景下行业销售有望回暖，长期来看广州新房市场需求依然可实现稳定增长，越秀地产作为广州市场的领军者，有望从中受益。

持续深化TOD发展模式开启全国化战略布局

越秀地产作为越秀集团旗下重要的地产开发平台，自2019年引入广州地铁成为第二大股东以来，公司持续获取新的TOD项目，TOD模式拿地能力不断提升。中信建投在报告中指出，截至目前，越秀地产已获得8个TOD项目，总建筑面积达442万方，占2021年年底土储总面积的16.3%，地理位置均较为优越。与此同时，今年5月，越秀地产成功取得杭州地铁勾庄项目，越秀地产TOD发展模式也正式开启了全国化布局。由此可见，越秀地产凭借多年来在TOD领域的经验和实力获得行业认可，未来有望在广州和其他省市持续扩张。

越秀地产凭借强大的股东背景优势，持续深化6+1多元化拿地模式，拿地强度持续提升。根据数据显示，截至2021年底约30%土储为非公开模式所拿的TOD项目和城市运营项目，利润率较公开市场拿地高。近年来越秀地产拿地强度较高，中信建投测算，总可售货值是2021年销售金额3.2倍，充足储备可以保障未来持续增长。

轻资产管理业务领先同行筑就新增长点

依托越秀集团强大的背景实力，越秀地产始终坚持“商住并举”的战略，致力于提升直接持有商业物业的运营表现。截至目前，越秀地产已拥有越秀房产信托基金和越秀服务双上市平台，展现出较强的业务综合发展能力。

此外，中信建投还指出，2005年越秀房产信托基金、2021年越秀服务成功赴港上市。越秀房托打通了公司持有物业的退出渠道，目前公司累计出售给房托的资产规模超240亿元。2019-2020年，越秀房托的物业总面积保持稳定，2021年越秀金融中心注入后，其物业总面积达到118.5万方，相比上年年末提升21.7%。而越秀服务凭借TOD综合物管模式打造核心竞争力，实现了业绩的高速增长，走上了业务独立扩张的轨道，2021年收入和归母净利润分别大幅增长64%、81%。截至2021年年底，越秀服务的在管面积共3890万方，合约面积共5840万方，合管比约1.5，储备较为充足。

越秀地产凭借强大的国企背景，充足的土地储备以及TOD模式的多重优势，增强了投资者的信心。此次中信建投对越秀地产实现首次覆盖，体现了越秀地产强劲的发展动能。未来，越秀地产将立足湾区，为实现高质量发展不懈努力，持续为股东及投资者带来更突出的业绩表现。