每个遭遇宏观调控的年份，对房地产开发商来说都不好过，但今年多重重压之下，房企显然进入了Hard模式：拿地门槛提高、“金九银十”失色、融资渠道收紧、房企美元债普跌……

不甚景气的大环境使得评级机构将中国房地产行业的展望由稳定调整为负面。

在行业面临较大波动、投资者信心较弱的情况下，房企融到的每一笔资金，都说明了市场对该家公司的认可。一直以来秉持稳健经营理念的海伦堡，便是市场认定为可以信任的房企之一。

日前，海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡”）成功发行共计2.7亿美元2023年到期高级绿色债券，其中1.68亿美元用于提前交换2021年到期债券，并同步新发行1.02亿美元债，其主体评级为穆迪B2，惠誉B+， 债券评级为穆迪B3。

无论是近5年来复合增长率超过40%的销售规模，还是总货值近4000亿元的土地储备，抑或是住宅、商业、创意园全覆盖的业务布局，又或是“三道红线”皆未中的财务表现，都是支撑海伦堡穿越波动的行业周期，应对未来变化的根本。

财务健康 销售稳增

今年以来，房企融资渠道整体呈现收紧的态势。

据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%。从单月融资来看，2-6月房企的融资水平均处于低位，单月融资量在千亿元左右徘徊。

今年第三季度，这一态势也并未扭转。克而瑞数据显示，第三季度100家典型房企的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。

这样的融资环境下，海伦堡则在年内多次逆势成功发行债券。

据透露，海伦堡在上半年已经成功发行了3.5亿美金；而2021年全年，其共持有6.2亿美金发改委境外美元债发行额度。

此次，海伦堡将剩余额度全部用于本次2.7亿美金的高级绿色债券发行，既保证了全年额度的充分利用，又符合了香港交易所对于企业发行绿色债券的期望。

而这次绿债的背景则是，近期大幅波动和整体不景气的境外高收益市场环境，以及时有发生的违约事件。

能在此时完成这笔境外债券的发行，除了与资机构良好的沟通及长期合作关系、稳固的基石订单以及成功的定价策略等因素外，最根源的是海伦堡自身扎实的基本面。

以当前最受关注的“三道红线”指标来看，截至2021年6月，海伦堡手握充沛现金，净资产负债率小于100%，现金短债比大于1，相关指标均未碰线，身处绿档行列，属于资金面较为健康的房企。

同时，海伦堡近年来融资渠道通畅，美元债、私募债等信用融资增加，信托资管贷款下降，融资结构得到明显改善。

更重要的是，在当前的融资环境下，良好的销售去化才是房企最稳定可靠的资金支撑。而海伦堡在过去几年间一直保持着高速的销售增长。

据中指研究院数据显示，今年前9个月，海伦堡实现销售金额780.3亿元，同比增幅约45%，占2020年全年销售额近8成。另据克而瑞数据显示，2020年海伦堡全口径销售额同比增幅达47%，近5年来复合增长率超过40%，远高于行业平均水平。

这也是海伦堡得以维持评级的关键因素之一。

穆迪在近期给出的报告中，确认维持海伦堡企业家族评级为“B2”以及高级无抵押评级为“B3”。据称，海伦堡“B2”企业家族评级主要反映了该公司在主要市场开发地产和执行销售的良好记录，以及不断扩大的地域覆盖范围。

土储充沛 业务聚焦

事实上，仅仅是地域覆盖范围扩大尚不足够，在市场下行的当前，布局在何处也是具有决定意义的因素。

在过去23年的发展历程中，海伦堡从广州出发，2005年-2008年间，在珠三角地区快速扩展；2009年向西进入昆明、向北拓至武汉，开启全国化布局战略；2013年落子长三角核心城市上海，也是在这一年，海伦堡首次突破了百亿规模。

至今，海伦堡的业务版图已覆盖珠三角、长三角、京津冀、华西地区及华中地区的16个省及直辖市的52个城市。

细察海伦堡完成全国化布局的路径，可窥探出其对整体局势的把握，将重心放在了发家的珠三角地区和经济界面有良好支撑的长三角地区，土储结构优良，安全系数高。

具体来看，在珠三角地区，海伦堡在包括广州、珠海、惠州等在内的10个重点城市开发了81个项目；在长三角地区，海伦堡在包括上海、南京、苏州等在内的22个长三角重点城市布局了61个项目。此外，在华西、华中、京津冀等地区则各有34个、18个、5个项目。

值得关注的是，在同行皆因外部环境因素暂缓拿地动作之时，海伦堡未曾停下补仓优质土地资源的步伐。从年初西部的贵阳、海西的莆田，到首次进驻安徽阜阳、浙江温州，随后再落子宁波、苏州、金华、肇庆。

今年以来，海伦堡累计获地近30宗，新增货值近500亿元，在深耕的核心城市群进一步提高影响力。截至2021年6月30日，海伦堡土储面积达3237万平方米，土储货值近4000亿元。有分析指出，诸如海伦堡这般的房企，其土储充裕，布局得当，其销售业绩还有较大的提升空间。

不过，在“房住不炒”政策指引下，购房者对房子的认知也逐步回归至居住的本质，房屋质量、项目设计、居住体验等各方面有缺陷的产品，无疑也将被市场淘汰。这也就意味着，产品力也成为市场号召力的关键组成部分。

海伦堡通过对每个城市、区域、地块进行深入的研究，对客户心理的把握，针对不同区域定位不同产品，将原六大经典产品线调整升级为三大产品线——玺悦系、玖悦系、和悦系，融入了“健康+2.0”体系，从产品思维、空间设计、生活营造等三大维度切入，完成第五代产品的全面升级。更健康、绿色、智慧的人居，是海伦堡在各个市场赢得购房者青睐的底气。

将眼光放长远来看，住宅已逐渐进入存量时代，房企在多元赛道的布局已成行业趋势。海伦堡在2010年时，就已开启了多个重要业务协同发展的探索，未来这也将成为其穿越行业周期的重要推动力。

目前，在商业物业方面，海伦堡已经打造了海乐世界、海乐城及海乐荟三大商业品牌，涵盖一站式购物中心、中高端商业综合体及社区购物广场，旗下在建及运营的商业项目近20个。

在创意科技园方面，海伦堡则致力于更新创意科技园的经营模式，提供满足目标公司群体特定需求的多样化配套服务，积极参与其生命周期的各个阶段，打造综合平台以形成促进目标公司发展的价值链。目前海伦堡已在广州、上海等重要城市落地多个创意园区项目。