出品：大眼楼管

作者：肖恩

8月27日，金科地产集团股份有限公司（下称“金科”）发布的2021年中期业绩公告显示，报告期内金科实现营业收入439.7亿元，同比增长达45.1%，实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%

今年是金科股份新五年高质量发展战略起航的第一年，公司抓紧去库存、调结构、降分销、抓回款，坚守利润底线，并确定了“一稳二降三提升”的经营策略，“一稳”指稳健发展；“二降”指降负债，降库存；“三提升”指提升核心竞争能力，提升资产运营能力和综合盈利能力。首份成绩亮相，彰显出金科主动优化财务结构，积极抢抓销售回款，充分重视现金安全。

经营稳健增长 多元业态均衡发展

在上半年房地产业务顺利结转和生活服务业务快速增长的基础上，金科实现营业收入439.7亿元，同比增长达45.1%。公司计划全年竣工面积2600万平方米，全年业绩有保障。

随着金科服务上市后的快速发展，相关生活服务业务半年度业绩快速攀升。营业收入25.86亿元，同比增长约88.8%，归母净利润5.3亿元，同比增长约80.3%。合约面积共计约3.15亿平方米，独立第三方占比约58.3%。

随着生活服务业务和其他业务占比持续提升，截止今年上半年，房地产业务占比降低至90.44%，业务更趋均衡。在多元化均衡发展方面，金科股份坚持“3+2H”战略，打造“服务+科技、服务+生态”循环，并布局文体旅产业、康养产业。

公司在科技产业稳步前行，产业园数量及产值不断增长，报告期内济宁、固安两个产业园区实现开园。此外，金科的商旅康养快速起步，金科中心、金科爱琴海、金WALK未来生活中心三大商业产品线明确，重塑金科商业IP。重庆、昆明、慈溪金科爱琴海商业项目实现更名运营；首个超大型城市综合体金科中心正式亮相。

抢抓销售回款 多元拿地城市能级显著提升

前瞻销售方面，上半年金科股份实现合同销售约1025亿元，同比增长约18.0%，实现销售回款约997亿元，回款比例高达97%。

在2018年以来，金科股份的合同销售量价齐升，半年规模从不足600亿增长至超千亿，销售均价从2018年上半年的8565元/平米，增长至今年上半年的10199元/平米。在综合布局及产品力提升的基础上，金科的销售溢价持续提升，预计将在后续的利润中得到体现。

下半年，金科股份可售货值较为充足，在销售旺季主要在下半年的情况下，金科股份有望在去年2232亿元销售成绩基础上，今年达成2500亿元的目标。

此外，从销售区域来看，华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区的销售金额占比分别达到43%、20%、12%、11%和8%。销售占比（分区域）：区域结构更趋合理。

报告期末，金科账面的合同负债达到1488.11亿元，相当于上半年房地产销售业务收入的3.74倍，为公司未来两年的业绩奠定了基础。

金科上半年一方面抢抓销售回款，另一方面也在持续优化土储布局。

报告期内，除公开市场拿地外，金科股份通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%，拿地更加多元。累计新增土地购置金额达到354亿元，投资销售比控制在40%以内。

新增土地中二三线（含新一线）城市的土地储备，按计容建筑面积计算占比约92%，按土地购置金额计算占比超95%，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。拿地城市能级显著提升，平均楼面价仅为4240元/平方米，整体土地成本得到有效控制。

截至报告期末，金科股份总可售资源约7311万平方米，其中，重庆占比降至23.69%。在新一线及二线城市具有大量优质土储，有效覆盖企业高质量发展所需。

“三道红线”持续绿档 财务结构显著优化

金科股份始终致力于打造优质的平台，强化现金流安全、优化财务结构。公司的有息负债规模从2020年同期的1106.05亿元降至目前的941.44亿元，同比降幅超过160亿元。债务规模得到有效控制，其中一年内到期有息负债为268亿元，占比降至28.47%，债务结构显著优化。

同时，上半年金科的经营活动产生的现金流量净额25.14亿元，报告期末公司货币资金余额约370亿元。货币资金余额对短期有息负债覆盖更为充裕，金科股份净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金短债比达到1.38，“三道红线”指标实现零踩线，持续归为绿档，且指标呈现出持续优化的走势。

公司主体信用等级稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。

良好主体信用评级降低了公司的融资成本。报告期内，金科股份实现境内外各类标准化债券融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）规模约百亿元，位居国内A股民营企业前列，成功发行首单CMBS（16.85亿元，成本6%/年，期限18年）；成功发行美元债3.25亿美元，期限3年，票息6.85%，较上期成本降低超150个BP，为公司的可持续健康发展和现金流安全起到强力支撑。