来源：中国房地产报

刘伟/发自北京

因业绩获得大幅提升，万科海外再次受到市场关注。

8月16日，万科海外投资控股有限公司（01036.HK；下称“万科海外”）发布盈利预告称，预期将于该期间录得股东应占盈利上升不少于390%。预期集团将录得股东应占盈利上升不少于390%，而去年同期录得股东应占盈利约港币5490万元。

该公司称，集团相关盈利估计增加主要由于提供的资产管理服务产生纯利增加所致。

梳理万科海外过去5年的业绩可以看到，其在2018年也曾获得过高达336%的净利润增长，但其余大部分时间的业绩表现起伏不定。

自2012年借壳上市以来，万科海外曾被抱有海外融资、国际化铺路的期待。但就其业务层面本而言，至多数亿元的营收一直未能有较大改变。直至2019年，万科开始将英国、美国等资产注入到这个平台中，又引发业界的想象。

8月18日，记者就相关问题采访万科品牌部，其表示暂未有对外的相应回复。

融资功能渐行渐远

万科海外的前身是万科置业海外，它是万科全资子公司万科置业（香港）有限公司（下文简称“万科香港”）持有75%控股权益的香港上市公司，也是万科最早进行国际化尝试的平台。

早在2012年，万科以10.79亿港元的价格收购在港交所上市的南联地产约73.91%股份，这不仅为万科在境外尝试地产开发打开大门，还搭建了首个境外融资平台。

当年，时任万科总裁的郁亮曾表示，万科将设立境外事业部，总部设在中国香港，会首先考虑投资美国等发达市场。

按万科管理层的说法，收购的主要目的是“进行国际化尝试”。而随着2014年万科完成B转H，万科企业成功登陆港交所，珠玉在前，万科置业（海外）距离部分投资者所预期的“万科境外主要上市平台”越来越远。

但实际上，在万科境外投资业务架构中，万科香港、万科地产（香港）有限公司（下文简称“万科地产（香港）”）至今仍是主要投资平台。其中，香港地区目前在售的项目几乎都由万科香港持有，作为子公司，万科海外主要充当提供资管、销售及开发服务的角色。

2015年下半年，万科海外按每持2股现有股份获配发1股供股股份的基准，以每股股份8.04港元的认购价供股，供股价较该公告发布当日的开市价折让11.91%。这次供股获得101%超额认购，筹得净额10.32亿港元，用于购买土地和物业，通过金汇隆提供按揭，用于销售及市场开支，升级丽晶中心的空调系统，偿还债务等。

值得注意的是，供股所在的时点正值股价高位，在供股之后很长一段时间，万科海外的股价持续向下，近年更徘徊至借壳上市以来的低位。

截至2021年8月19日，万科海外2.81港元每股，总市值仅有10.95亿港元。

业绩表现起伏不定

2012年下半年，万科海外完成重组，当时从事的业务仅为持有、经营及管理葵涌丽晶中心若干部分，也就是该项物业的部分租金收入。

2013年8月，完成收购香港荃湾西站六区项目（TW6）项目的20%权益，作价7.279亿港元，新世界发展（00017-HK）持有另外的80%权益。万科海外通过这个联营项目进军香港的房地产开发市场。

此后，包括新加坡、纽约、香港等地项目均是与当地企业合作。

与其他房企合作开发是为了降低相应的风险，优淘城总裁薛建雄认为，许多境外国家、地区的房地产行业竞争已经很激烈，独自操盘将面临很大的压力。

到2018年，万科海外终于迎来高光时刻，期内实现6.77亿港元的盈利，同比增长约336%，其中贡献最大的是应占联营公司业绩，其税前业绩为4.66亿港元，2017年仅为4.6万港元，这部分收入主要来自于TW6有关的两家联营公司收益。

梳理万科海外近年来的业绩表现可以看到，其表现并不稳定。2016年-2020年，万科海外的营业收入分别为9124.4万元、9646万元、1.02亿元、2.51亿元和4.75亿元，同比增长分别为2.44%、5.72%、5.52%、147.08%和88.69%；净利润方面，同期分别为1.31亿元、1.55亿元、6.77亿元、1.33亿元和1.86亿元，同比增长分别为-18.79%、18.15%、336.25%、-80.30%和39.28%。

在高层管理人员上，万科海外也一直空缺，自2012年9月1日以来，万科海外并未委任主席及首席执行官，直至2019年2月13日，执行董事张旭及阙东武才分别获委任为公司董事会主席及首席执行官。

汇生国际资本总裁黄立冲在受访时表示，“最近几年，海外房地产价格都有一定的增长，增长比较明显的能达到20%。在目前的大环境下，海外地产开发是有一定的机会的。只不过，对现在的万科而言，它已经从一个民营企业，变成一个准国有企业。客观来说，国有企业在海外独立经营房地产业务，其畅顺程度不是很高。

海外市场仍存变数

万科总裁郁亮曾在万科2013年度业绩会上提到，万科海外业务的三条发展定位之一便是为内地投资者提供一个海外置业渠道。

不得不说，由于国人在海外置业的需求旺盛，早年，包括万科、万达、绿地、碧桂园等房企相继续布局海外，这一块的业绩也成为房企业绩新的增长点。但海外市场毕竟不同于中国市场，经济制度、文化、政治、民意时刻都在影响着房企的海外布局。

另一方面，早年房企带着大量外汇出海，却迟迟没有资金回流，曾引起监管方关注。2017年6月7日，银监会窗口指导各家大型银行，排查包括万达、安邦、海航集团、复星等数家企业的境外授信及风险分析。消息一出，被排查企业相关股票、债券均应声下跌。

在政策转向之下，不少房企的海外资产走到了由买到卖的路上。

如今回头来看，房企出海方式不尽相同，但不可否认，海外市场需求一直存在，也是房企的发展机会。

链家此前发布《链家海外2021年中白皮书报告》显示，美国房价连续9年增长，中国买家交易额居在美房产投资首位，交易额超过700亿人民币/年，且更青睐加州和纽约房产；

2020年美国房产交易中，国际买家占4%，其中，中国、加拿大、墨西哥、印度和哥伦比亚分别占前五名。

链家海外事业部总经理时今强告诉记者，长期来看，海外置业市场将同中国经济的稳步发展、人民币国际化趋势的加快、人民对美好生活的向往继续向前发展。

为应对市场的需求，万科也对万科海外这个平台进行调整。2019年，万科曾将旗下位于伦敦、三藩市（旧金山）、纽约三家目标公司注入到万科海外中。

公开资料显示，目前万科已布局伦敦、旧金山、西雅图、纽约、洛杉矶、新加坡、吉隆坡、莫斯科等8大核心城市，助力客户实现资产全球化配置。

2016年起，万科集团于国内部分城市组建专业海外销售团队，为万科老业主及其亲友推介适宜的海外产品及配套服务。

薛建雄认为，中国人口多，移民体量大，但总体而言，发达国家的供应已经过剩，不会因为中国人的移民就能扭转市场的供需情况。

此外，因海外置业涉及资金量大、信息不对称和交易复杂等特性，所以对海外置业服务公司有很高要求。海外置业公司能否对引入房源进行可靠性分析、置业顾问是否能提供专业服务、置业服务流程是否完善、是否有完整售后支持系统等等，都将直接影响海外置业者实际利益和服务体验，时今强表示。