出品：大眼楼管

作者：汤朝露

近日有消息称，监管部门将出台新的房地产政策，要求房企买地金额不得超过年度销售额40%。

根据克而瑞数据统计，2021年上半年，新希望地产上半年拿地金额336.7亿元，全口径销售金额640.8亿元，拿地-销售比达52.54%，超过40%。

销售额快速增长 跻身“千亿俱乐部”

新希望地产自2017年以来销售规模激增，2018年全口径销售金额为317亿元，此后基本上以每年300亿的速度增长，到2020年销售金额达到1031亿元，首次冲进“千亿俱乐部”。销售额短短3年翻了3倍还多，四年内复合增长率高达82%。

根据克而瑞数据，今年上半年，新希望地产的全口径销售金额达到640.8亿元，排名第35，较之去年全年的销售额排名40名有明显上升。

然而，新希望地产疯狂扩张的背后真的像数据显示的一样美好吗？

权益销售占比低 盈利能力待提高

销售规模飞升的同时对应的是净利润的急速下降，2018年-2020年新希望地产的归母净利润分别为18.19亿元、15.54亿元、14.65亿元。2020年少数股东损益为13.77亿元，较19年上升了56.36%，归母净利润却下降了5.75%。

2020年的千亿销售额之中，权益金额仅537.7亿元，权益销售占比仅52.15%，远低于行业平均水平。

克而瑞数据显示，今年上半年新希望地产的全口径销售额为640.8亿元，排名第35；权益金额仅300.0亿元，排名第51。也就是说，上半年新希望地产的权益销售占比仅46.82%，跌破50%。

总负债和销售额同时突破千亿

根据克而瑞数据，2017-2019年，新希望地产拿地金额逐年走高，分别为187亿、287.2亿、407.9亿，2020年拿地金额才有所放缓，为250亿元。

大手笔拿地也让新希望地产的财务负债总额轻松突破千亿。2020年末，新希望地产的总负债为1113.89亿元，同比上升23.58%，一年之间负债增多了两百多亿。

新希望地产在“三条红线”指标上表现优秀，不仅“三线”全部达标，且数据还在变得越来越好。2020年末剔除预收款后的资产负债率为66.5%、净负债率66.0%、非受限现金短债比1.96，分别同比下降2.0个百分点、下降16.9个百分点和上升0.46。

2020年新希望地产的有息借款总额365.49亿元，同比增加5.55%；财务费用为8.75亿元，比2019年增加了124.81%。有息借款小幅增长，财务费用大幅增加，有息负债率却比2019年下降5.65个百分点到32.73%，这其中总负债的扩大是主要原因。

而新希望地产2020年所有者权益中的永续债由2019年的11亿元上升至32.68亿元，有分析认为，永续债“明股实债”，让新希望地产的债务表好看了很多，但实则利率不低。

新政策一旦落实，以合作项目的方式来实现分散风险、扩大销售规模，从而增加自己拿地的空间，也许会成为房企推崇的扩张模式。对于新希望地产来说，尽管规模是获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，但现阶段也需同时提高盈利能力和品牌力。