出品：大眼楼管

作者：肖恩

8月6日晚，上海大名城企业股份有限公司（下称“大名城“）发布2021年半年度报告。尽管有去年的低基数效应，但今年上半年大名城实现营业收入42.03亿元，仍同比下降45.20%，实现归母净利润2.39亿元，同比下降21.06%，其中归母扣非净利润仅0.47亿元，更是同比大跌84.3%。

显然，在今年并无明显疫情影响的上半年，大名城的工程进度出了问题，这背后主要的原因可能与公司去年底账面现金不足的情况有关。减少拿地、加大回款、甚至减少结转，成为大名城竭力满足三道红线的无奈选择。

归母扣非净利润同比降84.3%

大名城号称一直秉承“扎根福建本土，深耕一线城市”的发展战略，以“布局城镇化，打造城市综合功能开发的城市运营商”为战略目标。但作为闽系房企，大名城近些年的发展并不算冒进，甚至有些迟缓。

上半年实现房地产结转收入金额41.25亿元，结转面积 31.73万平方米，结算均价为1.3万元/平米，相较于去年全年1.2万/平米的结转均价，今年上半年还提高了。在盈利能力并没有大滑坡的情况下，大名城的扣非净利润大降84.3%则主要是由于在毛利润随着结转同比下降的情况下，相关的销售费用、管理费用却仍同比增加，这导致公司的营业总成本仍然较高，进而侵蚀了扣非利润。

事实上，查看过去十年大名城的扣非归母近利润情况，今年上半年仅好于2017年上半年，甚至比受疫情扰动较大的2020年还要低迷。

而大名城的结转和营收为何出现令人大跌眼镜的滑坡呢？

大名城在半年报中表示，公司营业收入与净利润的下降，主要原因为：

（1）房地产行业存在销售周期与收入确认周期不匹配的特点，本期新增结转项目收入及利润较上年度减少，新获取高毛利项目尚未竣工；

（2）公司转让子公司，合并范围变动导致同比收入和利润较上期变动减少，未来收益提前兑现，但所产生的收益为非经常性损益，从而导致本期非经常性损益大幅增加，但归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润大幅减少。

这一说法显然是牵强的，在毛利率并没出现大幅下降的情况下，并不存在结转的项目利润率高低问题。此外，公司上半年不再并表的大名城（福清）公司，从净利润看对于公司的结转占比影响较小，并不能成为营收与利润下滑的主要原因。

少拿地、要回款、甚至减少结转 竭力满足三道红线

真正令大名城意外减少结转的原因，可能与公司2020年底的现金流紧张有关。

2020年大名城在土地储备投入方面占用经营活动货币资金80亿元，以至于现金短债比出现明显下降，2019年大名城扣除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为43.09%、46.96%、1.21，2020年则全面恶化至48.84%、70.90%、0.54。

无奈从2020年下半年开始，包括“三道红线”在内的调控政策陆续袭来，而2021年上半年，中央继续保持房地产调控不放松，重点城市供地“两集中”政策发布，金融监管不断趋严。

大名城在今年开启了全面收缩战略，截至2021年6月末，大名城货币资金余额38.31亿元，资产负债率62.50%，扣除预收账款资产负债率46.09%，净负债率53.08%，现金短债比为1.62。

大名城主要通过三条途径改善自身的三道红线指标。

其一，少拿地。整个上半年大名城仅拿地1宗，2021年6月21日，公司以12.592亿元的价格，获得位于上海奉贤区庄行镇一地块，面积为5.49万平方米，仅为上半年销售面积的五分之一，谨慎扩充土地储备。

截止上半年，大名城的土地储备为183.17万平米，这个土地储备对于2020年117.85万平米的销售面积来说，捉襟见肘。加上今后或出台拿地额不能超过销售额40%的红线，而今年大名城的销售却遇冷，这或将大大限制了大名城未来土地储备的扩张。

其二，回款不济，出售子公司。2021年半年度大名城房地产销售面积26.42万平方米，销售金额48.20亿元，分别较去年同期39.50万平方米、70.64亿元的成绩分别下滑33%、68%。

大名城的全资子公司“名城福建”向福清中联置业有限公司转让所持项目公司名城地产（福清）有限公司（目标公司）55%的股权，转让价款为8.24亿元，上半年录得投资收益2.54亿元，在相当程度改善利润表和现金流。

其三，放慢竣工结转节奏。截止2020年底，大名城的待结转面积169.06万平方米，而截止今年6月底，末待结转面积150.71万平方米。可见，在上半年基本没有拿地的情况下，大名城上半年基本上没有怎么去化库存，从公司的合同负债科目也可以看出同样的情况。