出品：大眼楼管

作者：汤朝露

近日有消息称，监管部门将出台新的房地产政策，要求房企买地金额不得超过年度销售额40%。

根据克而瑞数据统计，2021年上半年，嘉里建设上半年拿地金额60.1亿元，全口径销售金额36.0亿元，拿地-销售比高达166.94%，远远超过40%的标准。

营收连续3年下降

2020年嘉里建设营业收入为145.26亿港元，同比减少19%，经营利润为75.72亿港元，同比下降10%。

2018至2020年，嘉里建设营业总收入分别为港币214.33亿元、180.25亿元、145.26亿元，同比分别下降39.36%、16.11%、19.30%，营业收入连续3年下滑。营业利润也在不断减少，2018至2020年分别为97.72亿元、84.51亿元、75.72亿元。

从主要业务来看，2020年嘉里建设的物业销售收入为85.19亿港元，同比下降23.67%；酒店收入11.8亿港元，同比下降39.58%；租金收入48.27亿港元，同比下降1.71%。受新冠疫情影响，嘉里建设2020年的酒店收入下滑幅度较大。

年报称，下降主要由销售收入确认处于低周期及全球旅游限制令酒店业务面对困难的市场状况所致。

毛利率增加

年报显示，2020年嘉里建设毛利润为83.87亿港元，毛利率达57.7%，较2019年上升7.9个百分点，高于行业平均水平。

嘉里建设称，毛利率的增长主要由物业销售业务毛利率录得25%-50%增长，以及物业租赁业务维持77%毛利率所带动。

偿债能力有所提升 但仍有一定的压力

2020年嘉里建设资产负债率为36.32%，较2019年的35.14%上升1.18个百分点。2018至2020年，嘉里建设的财务费用也在不断增加，分别为港币5.85亿元、8.13亿元、10.90亿元。

2020年，嘉里建设的现金及银行存款增加39%至169.95亿港元。2020年的流动比率为2.3，较2019年的1.5上升0.8，偿债能力有所提升。受限制的银行存款为5.66亿港元，实际可支配的灵活资金为164.29亿元。

2020年，嘉里建设的流动负债为206.17亿港元，须一年内偿还的贷款总额为69.12亿港元，占债务总额的15%。尽管2020年偿债能力有所提升，货币资金增加，但仍有一定的现金流压力。

内地营收占比提高

2020年香港物业部收入45.71亿港元，较2019年减少17.15亿港元。嘉里建设称，主要是因为疫情影响导致，零售物业的业绩受到冲击。

内地营业收入为99.55亿港元，物业部销售毛利上升7%至60.45亿港元，内地物业租赁业务的毛利率为76%。物业租赁和酒店营运经常性收入分别减少3%和40%，酒店营运收入受到较大的冲击。

2020年内地地区的收入占比为68.53%，较2019年的65.13%上升了3.14个百分点。2020年内地物业楼面面积3536万平方尺，香港物业应占楼面面积578万平方尺，内地物业楼面面积占比为85.95%。

嘉里建设在内地的业务收入占比较香港的业务更多，且比重在逐渐上升。内地业务不俗的利润率也是嘉里建设在内地增加拿地的主要原因。

上半年回笼资金 增加拿地

2021年2月2日，嘉里建设以26.72亿元人民币（约32.06亿港元）竞得上海浦东新区1个项目地块，总规划楼面面积为39万平方米。

2021年3月31日，嘉里建设向顺丰控股间接全资附属公司出售嘉里物流51.8%的股权，顺丰以每股18.80港元的邀约价收购931，209，117股嘉里物流股份，合计约175.07亿港元。嘉里建设在公告中称，“预期将获得所得款项净额不少于110亿港元”。

出售嘉里物流的股份也将为嘉里建设2021年上半年拿地提供资金。2021年上半年，嘉里建设上半年拿地金额60.1亿元，全口径销售金额36.0亿元，拿地-销售比高达166.94%，远远超过40%的标准。