来源 ：长江商报

房地产市场下行周期下，以稳健著称的越秀地产（00123.HK）逆势“豪赌”，正在加杠杆火力全开拿地。

据越秀地产各月度数据显示，今年前7个月，越秀地产新增权益建筑面积约267.7万平方米，权益拿地金额为341.7亿元，仅7月份拿地金额就高达213亿元（含无偿移交的15亿造价工程）。同期，许多头部房企放缓拿地节奏，其中，国资龙头房企绿地今年上半年零拿地。

今年上半年，越秀地产销售额实现正向增长，营业收入约312.9亿元，同比增长29.1%。不过，面对行业利润水平整体下行的趋势，公司毛利率下滑，归母净利润约为35.9亿元，同比下降15.5%，继续呈现增收不增利态势。

同时，逆势拿地也加大了杠杆，推高了公司的负债压力。截至2022年上半年末，越秀地产一年内到期的短债达269.59亿元，同比增加40.67%，现金余额为390.5亿元。

延续增收不增利

今年上半年，越秀地产的销售额实现正向增长，营收继续保持两位数高速增长。不过，面对行业利润水平整体下行的趋势，公司的毛利率出现下调。

半年报显示，2022年上半年，公司实现营业收入约312.9亿元，同比上升29.1%；净利润约为25.83亿元，同比下降4.34%；核心净利润约为21.3亿元，同比上升1.4%；权益持有人应占盈利17.1亿元，同比下降25.8%。公司毛利率从2021年的26.8%，降至21.2%，下降了5.6个百分点。

长江商报记者注意到，越秀地产增收不增利的情况在去年就已经显现，年报显示，越秀地产2021年实现营业收入573.8亿元，同比增长24.1%，其中包括547.1亿元结转成为收入的销售额。营收增加的同时，净利润却出现大幅缩水，同比下滑15.51%至35.89亿元。

销售方面，2022年上半年，公司实现销售额489.1亿元，同比上升3.2%。大本营广州贡献了过半销售业绩，上半年大湾区合同销售金额317.5亿元，其中，广州合同销售金额293.4亿元，占公司合同销售金额的60%。

TOD业务成为增长新曲线，上半年为越秀地产贡献了120.7亿元销售额，上半年还首次在大湾区以外城市获取TOD项目，成功获取广州海珠琶洲南TOD及杭州勾庄TOD项目，新增TOD项目土地储备80万平方米。

数据显示，截至2022年6月30日，越秀地产共拥有8个TOD项目，总土地储备达到359万平方米，约占公司总土地储备的12.6%。

对于公司下半年的发展，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，越秀地产2022年的合同销售目标为1235亿元，较2021年实际完成的1152亿元提升7%。同时，越秀地产期内可售资源为2146亿元，预计整体去化率大概在58%左右。

逆势拿地扩储

作为老牌国资房企，越秀地产向来以稳健著称，不过这种“不温不火”的发展节奏也导致公司2021年才首次迈进“千亿房企俱乐部”。

2018年到2021年，越秀地产土储面积从1941万平方米增长到2711万平方米，仅2021年一年越秀地产在18个城市共新增37幅土地，总建筑面积约918万平方米。

为了扩大规模，越秀地产加大拿地力度。2022年上半年，越秀地产于广州、佛山、中山、杭州、合肥、郑州、长沙共7个城市新增16幅土地，总建筑面积约为346万平方米，其中TOD、产业勾地、国企合作增储模式分别占新增土储的23.2%、4.4%、27.0%。截至报告期末，越秀地产共拥有总土地储备约为2860万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。

根据克而瑞发布的《2022年1—6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示，越秀地产的新增土地货值位列榜单第11名。

7月份，在广州今年第二批集中供地中，越秀地产接连拿下三块广州中心区域优质地块——海珠区鹤洞大桥锌片厂地块、海珠区琶洲西区地块及天河燕塘地块三，分别耗资11.1亿元、14.857亿元和81.19亿元。其中，天河区燕塘地块三（AT020883地块）是2022年土地拍卖中首宗进入摇号的地块，因其楼面价突破5万元/平米，成为广州历史楼面价第五位。

越秀地产此前表示今年准备了457亿拿地。最新披露的数据显示，今年1—7月，越秀地产新增权益建筑面积约267.7万平方米，权益拿地金额为341.7亿元，仅7月份拿地金额就高达213亿元。

知名地产分析师严跃进对长江商报记者表示，在房地产市场下行周期下，越秀地产逆势拿地体现了其雄厚的资产能力和扩张野心，但越秀地产在广州的优势并不一定适用于全国扩张，遇到市场转冷，其面临的风险也会成倍地放大。

值得一提的是，2013年，越秀地产竞得3块地王，分别在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入7幅地块，总购地金额为201.24亿元，涉及建筑面积约为275万平方米。除了3块地王，越秀地产于2013年竞得的地块，地价都偏高。如2013年7月拿下的佛山禅城地块，溢价率高达96.2%，楼面地价7346元/平方米。

据公开报道，早年越秀地产高溢价拿下的地块，拿地后至少有2-5年未开工闲置，直到近期才传来动工消息。

债务攀升加大融资力度

逆势拿地也加大了杠杆，推高了越秀地产的负债压力。

长江商报记者注意到，越秀地产近年债务压力持续攀升，2019—2021年的总负债分别为2347亿元、2632亿元、3139亿元；资产负债率分别为76.48%、75.58%、76.31%。截至2022年上半年，越秀地产的负债合计约2395亿元，其中以流动负债为主，约1755亿元。

其中短债的增长较为明显，2019年末时越秀地产的1年内到期借款仅为71.38亿元，2020年增长至165.76亿元，增加了一倍有余，2021年进一步增长到298.02亿元，比上年末增加了约132.26亿元，同比增幅为79.79%。截至2021年年底，越秀地产不受限的在手现金为327亿元，现金短债比已降至1.1，意味着不受限现金刚刚能覆盖到期短债。

现金流也不容乐观，2021年年报显示，越秀地产经营性现金流为-46.76亿元，同比大降129.3%，这也是越秀地产2018年以来首次经营性现金流净额为负。

截至2022年上半年末，越秀地产一年内到期的短债达269.59亿元，同比增加40.67%，现金余额为390.5亿元。

为缓解债务压力，越秀地产积极开拓融资渠道，加大融资力度，持续降低融资成本。2021年，越秀地产于境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分別为2.8%和3.8%，境内成功发行公司债60亿元人民币，平均票面利率为3.29%。

今年1月份，越秀地产子公司广州市城市建设开发有限公司申请发行人民币98.5亿元的公司债券获批准。5月24日，越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司，在上海证券交易所市场成功发行21.5亿元公司债券。

今年6月24日及7月5日，越秀地产成功发行98.5亿元公司债券批文项下的第三期和第四期公司债券，两期合计发行规模31亿元。截至目前，越秀地产已累计完成4期、合计72.5亿元境内公司债券的发行。