出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/fan

近日，恒大物业账上134亿现金被挪用一事引起了轩然大波。恒大物业134亿元存款因为被恒大用作质押保证金而被相关银行强制执行。

相关调查显示，134亿元银行存款被挪用的具体细节是：恒大物业的子公司以定期存款为第三方公司分别提供了金额为人民币20亿元、87亿元和27亿元的三笔存单质押担保，使第三方公司获得等额银行贷款。所得资金（扣除费用后）透过其他第三方间接转至恒大集团。之后银行贷款到期，而恒大未能还款，恒大物业的子公司提供的总金额为人民币134亿元的存单质押相继被划转及强制执行。

中国恒大表示，根据初步调查资料，公司执行董事夏海钧先生及潘大荣先生，以及公司的子公司恒大集团有限公司的执行总裁柯鹏先生参与了上述安排。夏海钧因参与该质押安排辞任中国恒大的执行董事及行政总裁；潘大荣因参与该质押安排辞任中国恒大的执行董事及首席财务官；甄立涛因涉及该质押安排辞任恒大物业的执行董事、董事会主席及提名委员会主席；赵长龙和安丽红因涉及该质押安排分别辞任恒大物业执行董事。

恒大物业的资金占用问题让市场对于物业公司的独立性充满了忧虑。

今日，金科服务暴跌37.37%，公司向大股东借款进一步坐实了市场对于物业公司独立性的质疑。同时，此前市场多认为博裕资本作为战略投资者和第二大股东可以有效对大股东形成制衡，防止金科服务向母公司进行“输血”，但是新增的关联交易似乎让这种预期亦落空。

博裕资本无力阻止大股东控制物业公司向自身输血？至今已巨亏20亿人民币

2021年12月16日，金科股份发布公告称，金科服务引入战略投资者博裕资本，并向博裕投资旗下投资主体以37.34亿港元的价格转让所持金科服务1.436亿股H股全流通股份，约占金科服务总股本的22%。

彼时，金科服务的估值高达170亿港币，如今金科服务市值仅为63.5亿港币，粗略估计博裕资本在金科服务巨亏近23.4亿港币，折合人民币约20亿。

据悉，博裕资本入股的同时，亦获董事会两名非执行董事席位。在金科服务业绩会上，博裕资本派驻的非执行董事吴晓力表示：“在博裕入股之后，我们实际上派驻了全职的财务人员，我们的全职财务人员帮助金科服务改善了它的现金流管理体系，并且设置了相应的监督机制，以保证整个公司的现金流的安全，并且提高资金使用效率。”

如今看，博裕资本似乎依然没有“拦住”大股东。

贷款协议可能由坏账转化而来 未来金科股份偿债能力存疑

金科服务于7月29日公告，公司与控股股东金科股份订立协议，公司作为出借人，向其提供不超15亿元借款，借款日期自提供借款之日起算，至2024年12月20日，年化利率8.6%。

更具体的条款包括：

还款方面，金科股份应于2023年1月20日偿还贷款本金的20%，此后自2023年6月20日起按每半年还款一次（但各还款日均有两个月的宽限期），并于到期日偿还最后一期贷款。

违约利息方面，倘金科股份未能于上述两个月的宽限期届满时或之前偿还贷款协议项下的任何应付款项，金科股份应支付额外的违约利息，该违约利息按标准年利率8.6%的1.5倍计算（即年利率12.9%），按日计息直至金科股份悉数偿还有关逾期款项。

担保方面：贷款由抵押资产担保。根据贷款协议，金科股份有权在事先取得本公司同意的情况下，为还款目的或为其自用目的而出售抵押资产，条件是已向金科服务抵押经公司认可的同等价值的替代资产。于任何情况下，抵押资产的总价值不时应相等于未支付的贷款本金除以60%的抵押率，该抵押率为公司与金科股份参考金科集团现有担保文件中规定50%至70%的抵押率经磋商后按商业条款厘定。

倘若金科股份偿还贷款协议项下的任何逾期款项时出现违约，金科服务有权行使其权利以变现抵押资产，而有关变现所得款项将用于偿还逾期款项。

经独立合资格估值师艾华迪评估咨询有限公司以市场法估值后，抵押资产于2022年5月31日的经评估市值为人民币27亿元。15亿元的融资额度约占抵押资产价值的55.6%。

据悉，金科集团的资产包括不少于42，000个停车位及不少于200间商铺物业，总建筑面积约100，000平方米，已由或将由金科集团根据贷款协议抵押予本公司作为贷款的担保。

不过查阅相关抵押财产清单显示，金科股份抵押的财产多在三四线城市。

除了有抵押资产防止违约之外，同时金科服务表示可酌情以金科股份所持本公司股份的任何可分派股息以及公司在日常业务过程中应向金科股份支付的任何费用或账款抵销可能出现的逾期款项。

金科服务强调，订立借款协议，将能确保在建物业项目的建设及交付，有利于公司长远发展。

尽管目前金科集团出现了中短期营运资金短缺的问题，但金科服务董事会认为，经审阅金科集团公告，金科集团的整体日常营运仍在进行中，金科集团的财务能力及信用依然可以信任。而订立贷款协议，金科集团将能确保在建物业项目的建设及交付，继而在交付该等物业后聘请本集团提供物业管理服务，有利于本集团长远发展。

不过据独立财务顾问函件显示，独立财务顾问表示从管理层获悉，有关应收款项金科集团未偿还相关应收款项结余将根据贷款协议转换为贷款金额，有关应收款项目前并无任何资产作担保。

也就是说，公司这笔贷款可能是之前公司对于金科股份的无担保的应收账款无法收回，因此转换为贷款形式，同时补充了抵押物。

据相关统计数据，金科股份今年1-7月权益口径销售额同比下降58%，同时7月数据进一步恶化，下滑68.6%，未来其偿债能力可能需要打上一个问号。