随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年

《投资时报》研究员 董琳

2022年过半，房地产企业还好吗？

6月末，克而瑞地产研究中心和中指研究院同时发布了重点房企的销售排行榜。整体来看，2022年上半年，中国房地产市场延续了去年以来的下行压力，销售额、开发投资、融资等多个指标均出现同比大幅下降的特征。

尽管房地产市场仍未走出“寒冬”，但从6月份各地房地产项目的销售情况看，已有拉升态势。

展望下半年，市场信心犹在。有分析认为，随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。但各区域、各城市市场复苏进度不一，那些市场需求及购买力明显透支的三、四线城市，市场真正企稳复苏仍需时间。

房企业绩大幅缩水，去化压力放大

市场下行压力下，今年上半年百强房企业绩表现相对低迷，远不及近年同期。据中指研究院最新发布的《2022上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，今年上半年，TOP100房企的销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%。另据克而瑞地产研究中心发布的《2022年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据显示，百强房企1—6月全口径销售金额同比下降51%。

《投资时报》研究员对比两份榜单注意到，由于两家统计销售额数据的口径不同，所以在榜的房企排名与销售额数据上存在不一致情况。但整体来看，碧桂园、万科、保利、中海稳居前四位，绿城、华润、融创、招商处于5至8位，金地、龙湖则分列第九名与第十名。

在克而瑞的数据中，销售TOP10房企构成中，销售额超过两千亿的房企仅剩下碧桂园、保利发展、万科3家房企，而去年同期则有6家。其中碧桂园以销售额（全口径销售额，下同）2469.9亿元位列行业第一，保利发展以2102亿元居于第二位，万科地产以2096.1亿元排名第三。另外，销售额破千亿房企仅有8家，较去年同期的19家减少了11家；百亿房企为83家，较去年同期的124家减少41家。

中指研究院发布的数据也反映了同样的趋势。据该机构统计，2022年上半年，TOP100门槛值不及百亿元。其中，TOP10房企门槛值为858.2亿元，较上年下降47.7%；TOP30房企门槛值为325.8亿元，较上年下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为216.4亿元和70.3亿元，同比分别下降49.7%和60.4%。

《投资时报》研究员进一步梳理克而瑞报告数据发现，在上半年销售额滑落千亿的房企中，阳光城实现244亿元的销售额，较上年同期的1013亿元同比下滑75.9%，降幅最大；世茂集团实现437.6亿元的销售额，较上年同期的1527.9亿元同比下滑71.4%，销售额缩减最多；另外，金科集团、旭辉集团的销售额较同期降幅均超过50%以上。

从TOP200排名来看，名次下滑最大的是新力地产，去年上半年其以587.9亿元的销售额排在第39名，2022年上半年销售额仅17.6亿元，同比大跌97%，座次跌落至182名。

整体销售表现较为稳定的房企包括滨江集团、越秀地产等。其中滨江集团上半年实现销售额683.9亿元，位列克而瑞中国房地产企业销售排行榜第13位，较去年排名大幅前进10位；越秀地产2022年上半年销售额为482亿元，同比仅减少1%，几乎与去年同期持平。排名上，2022年上半年排在第18位，跻身前20阵营，较去年同期提升了28个名次。

值得注意的是，由于整体销售表现低迷，今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标，或是已经主动调降了全年目标。但目前企业实际的业绩完成情况仍然不及预期，年内货值供应及销售去化压力放大。

据克而瑞数据显示，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

2022年1—6月部分规模上市房企目标完成率及较去年同期的变动情况（亿元）

数据来源：CRIC、公司公告

拿地规模锐减，城市更趋集中

在土地供求方面，2022年上半年，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，政府供地力度放缓，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%，其中成交面积处于2009年以来同期最低水平。

从各能级城市土地成交降幅来看，与同属市场低位的2021年下半年相比，一线城市上半年土地成交量价降幅最小，成交规模环比减少53%，成交金额下降36%；二线城市其次，成交建面下降63%，成交金额下降54%；三四线城市降幅最为显著，成交建面、金额的环比降幅均达到了七成左右。

聚焦到企业拿地层面，中指研究院数据显示，2022年1月至6月，TOP100企业拿地总额6594.7亿元，拿地规模同比下降60.0%。克而瑞报告也表示，上半年房企投资依旧谨慎，企业拿地规模大幅锐减，百强拿地销售比不足0.2，仅有不到四成的百强房企在2022年有土地入账。

在整体投资放缓、收紧的情况下，新增货值集中度维持高位。截至今年6月末，TOP10房企新增货值占百强总货值的49%，且十强房企内部分化明显，万科、华润、中海持续纳储的同时，而融创则暂未有土地入账；11强—20强房企新增货值集中度保持在19%；后50强房企新增货值仍维持在18%，处于较低水平。

从拿地区域布局看，截至5月末，百强房企投资金额的84%集中于22城，22城以外仅占16%。从拿地房企类型来看，与去年下半年保持一致，国企、央企仍是土地市场的主力军。就全口径销售TOP50企业而言，国企、央企投资金额占比达到74%，相较之下，民企拿地金额占比仅有28%，且集中在少数企业中，如龙湖、滨江等。

此外，中指研究院指出，2022年上半年，拿地城市更加集中。TOP50拿地前三城市金额合计占比为47.9%，较2021年上半年的20.3%上升27.6个百分点，房企拿地城市更加集中。TOP50房企拿地城市平均数量为1.9个，较2021年上半年的5.9个减少4个。

融资规模下滑明显，偿债压力加大

《投资时报》研究员注意到，2022年上半年，行业整体融资规模的下滑趋势仍在扩大。2021全年，规模房企融资总量为13244亿元，同比下降25%。而据克而瑞地产研究最新数据，今年上半年（截至6月21日数据）100家典型房企的融资总量仅为3837亿元，同比降幅达53%。

从融资结构上看，今年上半年百家重点房企境内债券融资及境外债券融资均呈下降趋势。其中境内债权融资同比下降27%至2653亿元，但占比仍达到69%，较2021年去年提升了20个百分点；同期，房企境外债权融资同比下降80%，仅为2354亿元。其他主流融资方式中，资产证券化同比下滑了68%，受“三道红线”监管的永续债没有再新发行。

从企业的债券类融资成本来看，2022上半年的新增债券类融资成本4.31%，较2021年全年下降1.04个百分点，其中境外债券融资成本高达8%，较2021年全年抬升0.88个百分点，境内债券融资成本3.31%，较2021年全年下降0.76个百分点。

对此，观点指数认为，造成这一现状的原因并不是整体融资环境的优化，而是许多民企“丧失”了发债权。融资成本看似降低，实则是融资优势在向优质企业集中。

在发行规模权重上，民营企业的发债空间受限，且成本较高。上半年少数央企国企，诸如保利发展、招商蛇口与华润置地等的票面利率在3%以下，相比之下，新城控股、金科股份同期的融资成本超过6%，换句话说，在同样的融资规模下，部分房企要比央企多支付近一倍的股息与财务费用。

据天风证券地产分析师韩笑预测，预计下半年融资政策宽松仍有望延续，国央企及优质民企的融资优势将继续拉大，行业分化加速。

克而瑞统计数据显示，2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，而发行规模仅为2068亿元，到期规模高出发行规模39%，这就意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。

并且这种压力还会持续。今年下半年房企债券到期规模仍超过3100亿元，其中7月到期规模高达830亿元，为历年最高。

西部证券数据显示，房企下半年每月到期债务超过800亿元。此外，据观点指数不完全统计，2022年6—7月份，有73只境外地产债券面临到期与付息。其中，佳兆业、中梁控股、中南建设等企业有超3只美元债面临付息。

6月销售改善，下半年有望好转

5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘会议，释放强烈的撑地产信号。虽然今年楼市开局不利，但随着各地政府频繁松绑楼市，楼市成交回暖明显。

克而瑞报告显示，6月单月，重点30城供应面积环比增长50%，同比跌幅收窄至36%；成交面积环比增长31%，同比跌幅收窄至38%。TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%，同比跌幅为43%，跌幅较5月单月收窄17个百分点，整体销售出现改善。

头部房企率先感受到暖意，6月份销售额增幅均有所增长。

7月6日晚间，保利发展发布的6月份销售简报披露，2022年6月，公司实现签约面积291.68万平方米，同比增长25.23%；实现签约金额510.03亿元，同比增长1.42%。万科披露的销售数据显示，2022年6月公司实现合同销售面积309.6万平方米，合同销售金额471.9亿元，环比回升53.45%。

《投资时报》研究员粗略统计，6月单月共有7家涨幅超过100%。其中仁恒置地6月环比领涨，涨幅高达590.3%；招商蛇口和滨江集团6月销售业绩环比增幅均超过150%；绿城中国、中国金茂、华发股份、金地集团6月销售额环比涨幅均超过100%，此外，华润置地、绿地控股、远洋集团、龙湖集团、融信集团、世茂集团等单月环比增幅也超过50%。

可以看到，随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，多家机构也表现乐观。

信达证券研报认为，当前行业基本面的底部或已过去，目前正处于边际修复的状态，下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场经济，预计地产板块接下来将进入销售边际改善+政策放松预期的修复行情。

上海证券研报也表示，2022上半年百强房企销售降幅收窄，多地放松调控政策，政策效果逐步向市场传导，6月销售环比改善明显，各梯队房企销售金额降幅进一步收窄。伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企或将率先受益，行业格局面临重塑。